購買房子簽約合作建房合同有效嗎?
合作建房(開發(fā))合同的幾種如果農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度不改革,按現(xiàn)行法律的規(guī)定,協(xié)議違法無效。
市區(qū)土地昂貴,能不能到農(nóng)村買塊便宜地塊,由市民出錢、農(nóng)民出地合作蓋房共同享受?很多城里人都有這樣的夢想,按現(xiàn)行法律規(guī)定:市民和農(nóng)民簽訂協(xié)議,在宅基地上合作建房,這樣的協(xié)議違法無效。
1、土地管理法的規(guī)定,城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購買宅基地建設房子。另外根據(jù)我國合同法的規(guī)定,違反國家法律強制性規(guī)定的合同無效。
2、合作建房協(xié)議書無效,產(chǎn)生的損失應根據(jù)各自過錯的程度予以分擔。
由于簽訂合同時,雙方均知曉合同項下地塊的性質(zhì)是農(nóng)村集體土地,因此雙方對于合同無效負有同等的過錯,原則上,損失應由雙方平均分攤。
3、法院的認定:無論雙方所簽訂的合同文書形式如何,本質(zhì)上是違反法律規(guī)定的,屬于試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的非法目的,不能得到法院支持的。
土地管理法規(guī)定,村民一戶只能擁有一處宅基地,禁止宅基地進入市場交易。而合作建房協(xié)議書,實際上是非法轉(zhuǎn)讓宅基地的協(xié)議。形式及效力認定
合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金作為共同投資,共享利潤,共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,要求合同一方當事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì),如雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應當認定合同無效。但起訴前一方當事人已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,應認定合同有效。土地使用權性質(zhì)與合作方式不同,合同性質(zhì)及效力也不一樣:
1、利用宅基地與他人合作建房的,雖然提供土地使用權的一方取得了建房所需的"兩證一書"(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、居民(個人)興建住宅用地批準通知書),但因宅基地屬集體土地,僅供集體所有制的成員使用,合作建房合同應認定無效。
2、未經(jīng)有批準權的人民政府批準,以劃撥土地使用權作為投資與他人簽訂的合作建房合同,應當認定合同無效;但起訴前已經(jīng)辦理了批準手續(xù)的,應認定合同有效。
3、合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權的一方當事人不參與經(jīng)營活動,不承擔經(jīng)營風險,只收取固定利益的,應當認定雙方所簽合作合同為土地使用權轉(zhuǎn)讓合同。
4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當事人不承擔經(jīng)營風險,只分配固定數(shù)量房屋、只收取固定數(shù)額貨幣或者只使用房屋的,應認定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者房屋租賃合同。
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