一、確認(rèn)房主真實(shí)身份

目前，北京二手房市場存在一些中介公司，假借業(yè)主名義與購房人簽訂《房屋買賣合同》，事后收到錢款，一走了之，購房人只落得“錢房兩空”。所以，鏈家建議購房人簽訂合同時(shí)，須仔細(xì)辨認(rèn)房主身份證與房屋產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性、一致性。若購房人忽略驗(yàn)證，則真正的產(chǎn)權(quán)人主張?jiān)摵贤瑹o效時(shí)，對購房人將十分不利。

二、付款方式、時(shí)間，缺一不可

有的《房屋買賣合同》只簡單說明雙方約定的房款數(shù)額，所交易房屋的地理位置等基本情況，待到過戶完成之后，由于合同中既沒有付款時(shí)間、付款方式的相應(yīng)條款，也沒有入住交驗(yàn)、費(fèi)用明細(xì)的相應(yīng)條款，于是最終上演一場業(yè)主長年催討、購房者避而不見、中介公司推卸責(zé)任、業(yè)主傷神費(fèi)力的持久糾紛。針對此種情況，鏈家提示：買方常常會將房款分為首付和尾款在不同時(shí)間交給房主，所以賣方需明確各筆款項(xiàng)交付的具體時(shí)間方式，如果逾期則需負(fù)違約責(zé)任。

三、房屋交驗(yàn) 責(zé)權(quán)分明

《房屋買賣合同》中應(yīng)注明房屋交驗(yàn)時(shí)間，賣方有義務(wù)提供房產(chǎn)過戶的有關(guān)手續(xù)，以保證房屋按時(shí)、順利的交接。同時(shí)，合同中須注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接的具體事宜，賣方應(yīng)提供上述費(fèi)用交納的票據(jù)。如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。另外，鏈家提示：購買房屋一定要有正規(guī)的物業(yè)交驗(yàn)過程，并且不要一次性支付全款給業(yè)主，先支付部分房款，在雙方完成物業(yè)交驗(yàn)，保證物業(yè)交驗(yàn)的費(fèi)用結(jié)清及房屋的驗(yàn)收工作后再支付剩余房款。

四、違約責(zé)任，具體落實(shí)

《房屋買賣合同》中，買賣雙方須明確雙方違約責(zé)任。由于房產(chǎn)交易程序復(fù)雜且金額較大，因此需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)對等。鏈家發(fā)現(xiàn)目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)幾日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

五、中介代理費(fèi)，賬目明晰

目前市場上存在一些經(jīng)紀(jì)公司對代理費(fèi)的收取沒有明確規(guī)定，而是在合同中只寫代理費(fèi)占總房款的比例，并沒有相應(yīng)的明細(xì)單，這中間就有可能存在“暗箱操作”的風(fēng)險(xiǎn)。由于在買賣交易過程中，大部分的情況下都會由購房者來承擔(dān)買賣雙方所需稅費(fèi)，因此，一些中介公司往往只告知購房者買下房屋所需的全部價(jià)款(即全包價(jià))，而不明確告知買房人在交易過程中需要交納的費(fèi)用明細(xì)，通過交易費(fèi)用不透明的方式，收取購房者超額費(fèi)用，最終損害消費(fèi)者的利益。

提示：在簽訂二手房購買合同時(shí)，一定要將中介公司收取的費(fèi)用，需要向相關(guān)部門交納的費(fèi)用了解清楚，最好在合同后附上“費(fèi)用清單”，詳細(xì)計(jì)算相關(guān)收費(fèi)，并同業(yè)主見面，明確買賣雙方購房價(jià)格與售房價(jià)格是否相同，避免中介公司從中漁利，產(chǎn)生不正當(dāng)差價(jià)。

六、善用補(bǔ)充條款，維護(hù)自身利益

買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，可在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中雙方的意思表達(dá)清楚，一方面，這樣的買賣合同表達(dá)出了雙方的最真實(shí)意愿，為交易的順利進(jìn)行鋪平道路，另一方面，也可減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

綜上所述，由于消費(fèi)者在房產(chǎn)交易過程中所處的“弱勢”地位，就要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎，最大限度地減少漏洞，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證自己的合法權(quán)益。二手房交易過程中，除了要簽訂相應(yīng)的買賣合同外，其實(shí)也是會涉及到二手房交房的問題，其中需要購房者注意的地方就又不一樣了。

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