一、買賣二手房違約的情形有哪些
在二手房交易過程可能出現(xiàn)以下幾種違約行為:
1、出賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口;
2、買受人逾期付款或因買方原因不能辦理過戶手續(xù);
3、買方或賣方單方違約解除合同的違約;
4、房屋質(zhì)量問題的違約;
5、房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約;
6、根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。
以上的一、二兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為,第三種情形屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為,第四、第五種屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。
但有時(shí)一、二、四、五這幾種違約行為如果嚴(yán)重,可能會影響到合同的履行,也可能構(gòu)成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責(zé)任,但如果逾期的時(shí)間太長,守約方可以選擇起訴要求對方履行義務(wù),但起訴往往需要相當(dāng)長的時(shí)間,而且勝訴后執(zhí)行有時(shí)也是問題,與其如此,有時(shí)守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期,并無證據(jù)表示根本不履行,有時(shí)守約方想根據(jù)逾期的違約行為解除合同,也會有一定難度。
二、二手房交易有哪些違約行為
1、不能履行。
又叫給付不能,是指債務(wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力,或者法律禁止債務(wù)的履行。在以特定物為標(biāo)的物的合同中,該特定物毀損滅失,構(gòu)成不能履行。
不能履行以訂立合同時(shí)為標(biāo)準(zhǔn),可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無效;后者是違約的類型。
2、 延遲履行。
又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行,指債務(wù)人能夠履行,但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為:存在有效的債務(wù);能夠履行;債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行;債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行,履行期限具有重要意義。
3、不完全履行。
是指債務(wù)人雖然履行了債務(wù),但其履行不符合債務(wù)的本旨,包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否,以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付,那么在該寬限期屆滿時(shí)仍未消除或者令行為給付,則構(gòu)成不完全履行。
4、拒絕履行。
拒絕履行是債務(wù)人對債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的,也可以是默示的。例如,債務(wù)人將應(yīng)付標(biāo)的物處分給第三人,即可視為拒絕履行。關(guān)于當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定,即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為:存在有效的債務(wù);有不履行的意思表示(明示的和默示的);應(yīng)有履行的能力;違法的(即不屬于正當(dāng)權(quán)利的形式,如抗辯權(quán))。
無論是購買二手房還是購買新房,其實(shí)這個(gè)過程中都是可能出現(xiàn)違約的情況,一方違約勢必會對另一方利益造成影響,此時(shí)如果合同還能繼續(xù)履行下去的話,自然可以要求違約方繼續(xù)履行,否則的話就只能要求對方支付違約金或者賠償自己因?yàn)檫`約而造成的損失。
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