房屋交付涉及相當多的法律和技術(shù)問題,是購房者在買房過程中容易出現(xiàn)問題的一個環(huán)節(jié)。
一、購房者收房步驟
購房者收到交房通知單后的收房步驟:
1.在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料,資料包括:A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》;B、《住宅使用說明書》;C、《竣工驗收備案表》;D、面積實測表;E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu));
2.購房者會同物業(yè)驗房,驗房標準根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范,驗房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等;
3.購房者就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案,物業(yè)予以認可簽字;
4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后,再次發(fā)出交房通知單;
5.購房者再次會同物業(yè)驗房,沒有問題,購房者領(lǐng)取住宅鑰匙,簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》,商品房交付完成。
二、商品房交付中的注意事項
1、購房者在查看房屋資料時,房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的,管線分布竣工圖有時也是附在《住宅使用說明書》中。購房者查看《竣工驗收備案表》原件需仔細,《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應該注意的文件,按照有關(guān)規(guī)定,表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案,缺少任何一項該樓盤都不能入住。2.購房者在沒有驗收房屋之前,不能簽署《住宅鑰匙收到書》,領(lǐng)取住宅鑰匙,辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定,“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題,開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任,而沒有逾期交房的壓力。
3.購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由,拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下,只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知,即使你沒有按約前來接收房屋,也算開發(fā)商履行了交房義務。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責事由的情況下,是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權(quán)利,除購房者明確表示放棄外,接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。
4.商品房交付過程中,購房者驗房的標準依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范,因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵。
三、商品房交付中的法律問題
商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當?shù)呢熑蔚葐栴}。
1.商品房“交付使用”。
怎樣才算商品房“交付使用”,原來各方認識不同,而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定,對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,也就是俗稱的“交鑰匙”。因此,購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然,購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律,商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付,否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙,因為違反法律法規(guī)的規(guī)定,也不能視為房屋的交付使用。
2.商品房逾期交付的責任
開發(fā)商已經(jīng)逾期交房,首先開發(fā)商是否存在免責事由是關(guān)鍵,即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力,需具體情況具體分析,不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由,并及時履行了告知義務,則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者,開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由,則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定,則應按合同約定。對使用按揭貸款的購房者,計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當然,約定的違約金太高或太低,可以請求法院變更,但需請求方舉證。另外,有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金,二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。
如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時,商品房買賣司法解釋規(guī)定:按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
如果《商品房買賣合同》中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時,商品房買賣司法解釋規(guī)定:經(jīng)購房者催告后三個月,開發(fā)商仍然沒有交房,則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應當在一定期限內(nèi)行使,逾期不行使的,解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。
3.商品房交付不當?shù)呢熑?/p>
商品房交付不當通常包括兩種情形,一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補正的。在此情況下,購房者有權(quán)拒絕接受交付,并可要求開發(fā)商補正。如因補正而構(gòu)成逾期交付時,開發(fā)商應負逾期交付的違約責任;或者接受交付,但要求開發(fā)商在合理的時間予以補正,并可要求開發(fā)商賠償損失。
另一種情況是交付的房屋有瑕疵且無法補正的。此時購房者可作如下選擇:或解除購房合同,并要求開發(fā)商承擔違約責任;或接受交付,但要求開發(fā)商賠償瑕疵部分所致?lián)p失。比如商品房面積超出約定的較多,小區(qū)環(huán)境改變較大,甚至房屋主體結(jié)構(gòu)不合格等等情況。
購房者解除合同后,可以要求開發(fā)商賠償損失,損失的計算一般很難確定,因此需要購房者與開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定計算方法,比如賠償損失為房價款的5—10%,這樣有利于保護購房者,否則在目前房價上漲比較快的時候,開發(fā)商并不擔心購房者解除購房合同,購房者的利益也不能得到切實的保障。
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