購買二手房有著不同于購買新建商品房的風險,買賣雙方除應簽訂條款完善的合同外,還應對如下事項進行相應的調(diào)查與審核,包括:一、權(quán)屬審查。
購買人要購買二手房,應當審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(包括房產(chǎn)證及土地證)的房屋,不得買賣。為慎重起見,購買者應當向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性、同一性,以最大限度地避免購買的房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議。
二、買賣雙方主體資格審查。二手房轉(zhuǎn)讓人應當是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋所有權(quán)人。二手房受讓人可以是境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,但法律、行政法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的,購買人應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的,購買人應當審查政府主管部門的批準文件。
三、共有財產(chǎn)審查。
二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的,應當審查有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。審查房屋所有權(quán)證書時,應當關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。依照規(guī)定,共有人對買賣的房屋具有優(yōu)先購買權(quán),未經(jīng)共有人同意,買賣房屋的合同將被法院認定為無效。另依據(jù)我國婚姻法規(guī)定,婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn),除非另有約定。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人,也應征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關(guān)財產(chǎn)約定的協(xié)議。四、權(quán)利限制審查。
二手房買賣前,購買方應當審查司法機關(guān)有無依法裁定,決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說來,有權(quán)查封的司法機關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)、國家安全機關(guān)。
五、他項權(quán)利設(shè)置審查。購買人應當審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押,應當取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù),或者取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。
六、優(yōu)先購買權(quán)審查。
共有二手房買賣時,在同等條件下,二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時,在同等條件下,二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。如果沒有取得優(yōu)先購買權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件,買房人應當注意買賣合同被宣告無效的風險。
購房人購買已出租且租賃尚未期滿的二手房時。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),買受人購房后應繼續(xù)履行租賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同。最后,二手房有以下情形之一的,請勿購買:
司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;共有二手房,未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;列入動拆遷范圍的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形(比如禁止城市居民購買建在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房)。
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簡介:
王孟輝 國家三級(中級)律師 ·工作地域:安徽, 中國 上海,中國 ·聯(lián)系方式:19965226534/18856159515 ·郵箱:18856159515@163.com 執(zhí)業(yè)領(lǐng)域 王孟輝律師的執(zhí)業(yè)領(lǐng)域為民商事訴訟、仲裁和家族財富管理以及合同糾紛處理,尤其在婚姻家事糾紛、家族財富傳承、合同糾紛、鐵路有關(guān)糾紛、房地產(chǎn)與建設(shè)工程等業(yè)務領(lǐng)域,具有非常豐富的實務經(jīng)驗,熟知法院民商事案件的裁判規(guī)則與實務操作流程,能夠通過靈活運用爭議解決手段,為當事人提供切實可行的綜合解決方案,并最終實現(xiàn)當事人的目的。 王孟輝律師兼具傳統(tǒng)民事與現(xiàn)代商事法律思維和實務經(jīng)驗,擅長處理重大疑難復雜民商事案件,對案件具有敏銳的專業(yè)洞察力與深入獨到的理解認識。王孟輝律師辦理過高凈值人士婚姻繼承糾紛、大型國企與民企糾紛、鐵路糾紛、建設(shè)工程類糾紛、金融票據(jù)糾紛、金融借款糾紛、互聯(lián)網(wǎng)侵權(quán)糾紛等諸多疑難復雜案件,處理的重大案件所涉標的額累計數(shù)百億元。其服務的客戶包括央企、地方國企、民營企業(yè)、金融機構(gòu)及高凈值人士,不僅為客戶提供專項爭議解決法律服務,而且提供常年法律顧問服務。 王孟輝律
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