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寧波
妻子婚前房產 丈夫私賣無效
案例
2008年9月1日,市民李-晨經朋友介紹,得知家住東安區的吳-峰要賣房子,便很快與吳-峰取得了聯系。經了解,這戶房屋的產權為吳-峰妻子的婚前個人財產。
9月中旬,李-晨在朋友的聯系下,與吳-峰見了面。在談房屋價格時,吳-峰一看李-晨給出的價格大大高出了他的預售價,欣然答應。然后代替妻子與李-晨簽訂了房屋轉讓協議書,協議中寫明:“賣房金額為29萬元,李-晨將定金3000元交給甲方,協議自簽訂之日起,任何一方不得反悔,如單方反悔應作如下賠償:如吳-峰反悔,賠償李-晨雙倍定金;如李-晨反悔,不退定金……如賣房人吳-峰未經房主同意,從中作弊造成的經濟損失及法律責任由賣房人吳-峰承擔,退回全部收費,并處罰賣房款的百分之十給李-晨作為賠償。”
簽完協議后,吳-峰回家與妻子商量賣房一事。未料,吳-峰的妻子不同意賣房。次日,吳-峰給李-晨打電話,稱不賣房了。
李-晨無奈之余,向法院起訴,要求吳-峰履行合同或雙倍返還定金。
經法院調解,吳-峰向李-晨退回3000元定金,由吳-峰承擔案件受理費。
分析
本案例涉及的法律問題主要有以下兩點。
首先是吳-峰與李-晨簽訂的買賣合同是否有效。在本案中,吳-峰在沒有向李-晨出示房屋所有權證、授權委托書、婚姻關系證明,并明確告知李-晨所須與產權人商量的情況下,便與李-晨簽訂房屋轉讓協議的行為,應認定為沒有代理權的行為,在得不到房屋產權人追認的情況下,應認定為無效合同。
其次是定金合同的效力問題。本案中,買賣合同是主合同,定金合同是從合同,從合同具有附屬性,必須以主合同的存在并生效為前提。主合同不能成立,從合同就不能有效成立。因此,吳-峰與李-晨之間形成的定金合同關系無效。所以,李-晨要求吳-峰雙倍返還定金的訴訟請求,不應予以支持。
律師提醒,通常只有房屋的所有權人才能買賣和處分房屋;房屋為共同所有的,處分和買賣房屋時還必須經得全體共有人同意。非房屋所有權人出賣房屋,或未經共有人同意的,為無權代理或無權處分的行為,其效力待定。
律師同時提醒,市民買房時,對委托權限一定要審查清楚,要明確相關人員是否有代理權,具體代理哪些事項。房屋買賣代簽合同如果操作不規范,會給買受人增加巨大的風險,萬一發生糾紛,買受人事后很難證明出賣方本人與代理人之間的委托關系。
依據
《合同法》第48條規定,行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后,以被代理人名義訂立的合同,未經被代理人追認,對被代理人不發生效力,由行為人承擔責任。
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