生活中長存在著一方擅自賣房的事,有的人是認為,夫妻有共同處理夫妻財產的權力,賣房不需要經過另一方的同意,但是買房的人往往是不知道內情的,那么買房合同有效嗎?要是夫妻一方擅自賣房怎么辦呢?我們一起在下文中進行具體了解。
根據法律規定,夫妻雙方在處理夫妻共同財產上的權利是平等的,夫妻雙方非因生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得共同意見。
一、一方不同意,另一方擅自賣房,房屋買賣合同判定為無效的情況:
1、《婚姻法》規定,夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,歸夫妻共同所有。夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權;
2、《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》規定,共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效;
3、《城市房地產管理法》中更是明確規定,共有房地產,未經其他共有人書面同意的不得轉讓。
對于無效的合同自始不具有法律約束力。對責任承擔的問題,根據《合同法》的規定,合同無效,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。
根據《婚姻法》、《城市房地產管理法》等有關法律的規定,夫妻一方處分夫妻共有房產的,應當共同處分或征得另一方同意,一方擅自處分的可能被認定無效。而且轉讓共有房產時未有其他共有權人簽字或授權的,房地產管理部門是拒絕辦理產權過戶手續的。目前二手房交易愈趨升溫的同時,買受方在購買房屋時應注意審查出賣方轉讓的房屋產權情況,如是共有房產的,應要求共有權人共同在合同中簽字或提交授權委托書,以保護交易的有效性和穩定性。也可以找專業人士進行咨詢,以免浪費不必要的時間和金錢。
二、一方擅自賣房,不得善意第三人的情況:
第三人有理由相信夫妻一方對財產的處分是雙方共同意思表示的,應優先保護善意第三人的利益。
一般來說,為了保護買受人的合法權益,應以購房人是否系善意、有償作為判斷未經夫妻雙方同意一方擅自賣房合同效力的條件,只要購房人要有證據證明夫妻雙方同意,該合同有效。那么另一方不能追回房屋。
如果有證據能證明夫妻一方擅自賣房是與賣房的第三人惡意串通,或是第三人存在重大過失或是是以不合理的低價購買,另一方則可以向房屋所在地的人民法院提起訴訟,請求確認該合同無效。進而追回房屋。
房屋的買賣不能隨意,不僅夫妻要賣房注意對共有房屋要雙方同意,第三人在買房的情況也需要看房產情況。
如果擅自賣的房產屬于夫妻個人房產的話,那么此時對方是沒有權利對房產的買賣有異議的。不過,要是該房產屬于夫妻共同房產,由于價值比較大,因此在做出處分的時候就需要夫妻共同決定,不能一方擅自進行買賣。
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