商品房銷(xiāo)售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別

商品房銷(xiāo)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的標(biāo)志，否則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為是無(wú)效的;商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行期房銷(xiāo)售的標(biāo)志，否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無(wú)效的。

何為現(xiàn)房?何為期房?二者之間有明確的法律界定：只有已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子才能稱(chēng)得上是現(xiàn)房;而房子是否已經(jīng)蓋好，是否有人已經(jīng)居住，并不成為衡量是否是現(xiàn)房的標(biāo)準(zhǔn)，這正是購(gòu)房人在實(shí)際買(mǎi)房過(guò)程中容易混淆和產(chǎn)生誤解的地方。原因在于購(gòu)房人完全憑自己的感性認(rèn)識(shí)來(lái)分辯事物。相反沒(méi)有土地證和房產(chǎn)證的房子即便是已經(jīng)蓋好，或者已經(jīng)有人居住，但仍然屬于期房的范疇。在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中仍然應(yīng)按期房銷(xiāo)售。

商品房銷(xiāo)售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房(現(xiàn)房)銷(xiāo)售許可證的取得必須符合下列條件：

1.開(kāi)發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);

2.取得土地使用權(quán)證書(shū)和使用土地批準(zhǔn)文件;

3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證;

4.已通過(guò)竣工驗(yàn)收;

5.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期;

6.物業(yè)管理方案已落實(shí)。買(mǎi)現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)等。

而商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件：

1.項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

3.國(guó)有土地使用證;

4.建設(shè)工程開(kāi)工證;

5、已投入的工程建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%以上;

6施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間確定。

預(yù)售的房屋可能在銷(xiāo)售的時(shí)期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒(méi)出地面，房子未來(lái)的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過(guò)樓書(shū)來(lái)表現(xiàn)，因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第二條解釋?zhuān)骸俺鲑u(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”此條款可以理解為：出賣(mài)人只要有預(yù)售許可證房子就可以賣(mài)，其預(yù)售行為就是合法的，所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同就是有效的。購(gòu)房人買(mǎi)了沒(méi)有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同，雖然說(shuō)買(mǎi)房要看“五證”，但除預(yù)售許可證的其它“四證”主要是給發(fā)放預(yù)售許可證的房產(chǎn)管理部門(mén)看的，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”并不成為購(gòu)房人要求退房的充足理由。

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