因為事情很明顯，如果他對市場繼續(xù)看好，那么拿不到貸款、合同不能備案，都不是問題，不會以此作為解除合同的理由。而如果房價下跌或者出現(xiàn)了下跌的趨勢，以投資為目的的購買人，會找各種理由來解除合同，以規(guī)避投資損失;即使是自住的購房人，在房價下跌時把房子退掉，再從市場上買回來，也相當合算。這是限購令下商品房合同糾紛的一個大背景，是我們必須看到的。

限購令可能引起的糾紛，以當事人來區(qū)分，主要有三種類型：一是買賣雙方的合同糾紛;二是購房者與登記機構(gòu)的糾紛;三是名義業(yè)主與實際購買人的糾紛。

一、買賣雙方的合同糾紛。

這類糾紛，又可以按解除合同的理由，分為兩種情形：

1、買方因貸款落空要求解除合同。

這種糾紛的焦點在于，貸款落空是否構(gòu)成情勢變更。情勢變更首先要求雙方訂立合同時不能預(yù)見，而事實上，目前房屋買賣合同中，通常都會約定，如果乙方貸款不能足額到帳，應(yīng)當在多少天內(nèi)付清余額，否則承擔(dān)違約責(zé)任。海淀區(qū)法院去年判的“全國首例因情勢變更解除房屋買賣合同案”中，雙方的合同也有這樣的約定。所以，不能預(yù)見這一條就不成立。其次，不能是商業(yè)利益。以海淀案來說，買方已經(jīng)有兩套房，現(xiàn)在買第三套，這究竟是不是商業(yè)利益，有正常生活知識的人都明白。商業(yè)利益不適用情勢變更，海淀案違反了這個原則。再次，情勢變更必須是客觀情況發(fā)生重大變化之后，繼續(xù)履行對一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的。比較典型的情形是長期供貨合同，如果主要原材料價格發(fā)生了超常上漲，使貨物的成本超過了供貨的價格，這對供貨人來說是毀滅性的，既不公平也難以為繼，這時以情勢變更為由，變更或者解除合同，是對交易公平的保護。但在房屋買賣合同中，銀行減少按揭成數(shù)、提高利率甚至不放貸款，房屋本身的價格并沒有發(fā)生變化，雙方交易的公平基礎(chǔ)也沒有改變，這當然不符合情勢變更的最重要條件。買方從其他途徑籌集資金，仍然可以繼續(xù)履行，其經(jīng)濟負擔(dān)不會增加，賣方也沒有不合理的獲利，交易的結(jié)果不會出現(xiàn)明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的。所以我認為，買方貸款落空不屬于情勢變更，特別在投資情形下，是投資人如意算盤落空而已，不能成為其解除合同的理由。如果買方確實沒有能力繼續(xù)履行合同，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。

2、買方支付全款買房，以不能過戶為由，要求解除合同。

在目前房市仍然看好的情況下，有人明知不能備案與登記，仍然簽約買房，這種合同，沒有任何理由說它是無效的或可撤銷的。然而一旦房價下跌，買方往往轉(zhuǎn)而以違反限購令為由，要求解除合同。這時問題的焦點就在于，限購令在民法上的效力究竟為何?沒有任何法律法規(guī)，限制房屋買賣當事人的資格。限購令并不是法，充其量是山寨法，山寨法能不能影響合同的效力，這是一個大是大非的問題。如果規(guī)范性文件都可以否定合同的效力，那么行政之手可以攪亂民事領(lǐng)域，合同法就被顛覆，合同自由這一民法的底線，將不復(fù)存在。

最近浙江省高級法院民一庭出臺了《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見》，可以看出地方法院對限購令的態(tài)度。其中第七條規(guī)定“調(diào)控政策實施后，因一方當事人隱瞞或虛構(gòu)事實情況，導(dǎo)致訂立的合同違背調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行，另一方當事人請求依法變更或撤銷合同，并要求對方當事人承擔(dān)其因此所受損失的，可予以支持。雙方當事人均知道或應(yīng)當知道訂立的合同違反調(diào)控政策的強制性規(guī)定，一方當事人請求確認合同有效、繼續(xù)履行的，不予支持。”這個條文堪稱對中國民法作出了創(chuàng)造性的貢獻：一是認定合同可以因“違背調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行”;二是指出“調(diào)控政策的強制性規(guī)定”不得違反;三是避而不談違反政策的合同是否無效，只說此時“一方當事人請求確認合同有效、繼續(xù)履行的，不予支持。”中國特色的民法，果然是變形金剛。

這個《若干意見》還規(guī)定“純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實無法繼續(xù)履行的，不屬于‘不可抗力’，一般應(yīng)認定屬于《解釋》第四條、第二十三條規(guī)定的‘不可歸責(zé)于當事人雙方的事由’。當事人據(jù)此請求解除合同的，可予以支持，但當事人另有約定的除外。”這里否定了不可抗力，也沒有提什么情勢變更，而是另辟蹊徑，用上了2003年最高院關(guān)于商品房買賣合同糾紛解釋中的一個概念“不可歸責(zé)于當事人雙方的事由”。這是一個無邊的大筐，將“不可抗力”和“情勢變更”全部裝入，還綽綽有余。表面一看，是“雙方免責(zé)”，實際上保護的是違約的買方，損害的是守約的賣方，是典型的“拉偏架”。首先，貸款落空，如前所析，就是買方的責(zé)任，怎么能算“不可歸責(zé)于雙方”?其次，就算有第三方作祟，那么受損的一方為什么不去追究它，而要解除合同呢?

比如，我買了一輛汽車，小區(qū)保安就是不讓我開進小區(qū)，我能否以此為理由，把車退給汽車銷售商?我買了一瓶紅酒，打算在飯店請客，但飯店不允許自帶酒水，我是否有理由把酒退給商店?這些不都是“不可歸責(zé)于雙方的事由”嗎?有人會說，物業(yè)公司或者飯店，不能限制與損害他人的民事權(quán)利，那么是不是政府例外呢?如果回答是肯定的，請告訴我道理在哪里?

二、購房人與登記機構(gòu)的登記糾紛

購房人以登記機構(gòu)拒絕辦理登記，訴請法院責(zé)令其履行職責(zé)，這種案件目前還沒有出現(xiàn)，假設(shè)出現(xiàn)了，購房人合法購買的房產(chǎn)，依法申請登記而不可得，登記機關(guān)能說出什么理由?它說我依照房管局的通知，就是不給他登記，這是正當理由嗎?行政訴訟法規(guī)定，人民法院審理行政案件，以法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)為依據(jù)，可以參照依法制定的規(guī)章，沒有說可以依照或者參照規(guī)范性文件，國務(wù)院的規(guī)范性文件也不行。此時，法院將面臨一個嚴峻的考驗，是依法判登記機關(guān)不作為，責(zé)令其給購房人辦理登記呢，還是找一些亂七八糟的理由，駁回原告起訴?這在法律上是很簡單的問題，但在實務(wù)中卻是天大的難題。從浙江高院的態(tài)度上，我們可以推測法院會遷就“山寨法”。這里又涉及一個大是大非的問題，行政權(quán)力須依法行使，這可是行政法的底線。如果法院都認可行政機關(guān)可以隨意突破法律的約束，還有什么法制可言?

三、實際購買人與名義業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)糾紛

本來，登記在不動產(chǎn)登記簿上的人就是業(yè)主，但在限購令的政策環(huán)境下，會出現(xiàn)名義業(yè)主與實際購買人這樣的怪現(xiàn)象。最高法院不久前出臺了公司法的解釋，指導(dǎo)如何處理名義股東與實際出資人的糾紛。我想要不了多久，最高法院也許會出一個“關(guān)于審理名義業(yè)主與實際購買人產(chǎn)權(quán)糾紛如何適用法律的解釋”。

與前兩種糾紛不同，這種糾紛不涉及限購令的法律效力。法院審查起來不會太為難，它只需要作出認定，究竟誰是業(yè)主。實際情形可能是：名義業(yè)主是合同的買受人，也是登記的產(chǎn)權(quán)人，而房屋又為實際購買人所占有。如果實際購買人能證明自己是出資人，法院能不能以此認定他為業(yè)主、判決變更登記?

現(xiàn)實生活中，自己出了錢，產(chǎn)權(quán)是別人的，并不罕見。父母給子女買房、大款給小三買房，都屬于這種情況。既然登記在了別人名下，斷無以自己實際出資為由，索回產(chǎn)權(quán)的理由。由此看，似乎以登記的產(chǎn)權(quán)人為業(yè)主較為妥當。可是這樣一來，實際購買人不但不能登記為業(yè)主，而且面臨著被名義業(yè)主趕出家門的危險，這種鳩占鵲巢的現(xiàn)象如果受到鼓勵，顯然違反善良風(fēng)俗。所以認定名義業(yè)主為產(chǎn)權(quán)人，更為不妥。

我認為，“借名業(yè)主”不同于“小三業(yè)主”，不同之處就在于，大款給小三買房時，雙方的真實意思就是我出錢，給你買房，過后大款反悔，當然沒有道理;而借用他人名義買房，從一開始雙方的意思就是明確的，就是借你的名，買我的房。事成之后，名義業(yè)主要假戲真做，是違反誠實信用原則，斷不應(yīng)得到支持。

一個限購令，不但給我們帶來了許多新型的民事糾紛，更挑戰(zhàn)著民法與行政法的底線。民法的底線是合同自由，行政法的底線是政府必須依法行政，如果這兩個底線都被打破，我們就只剩下一個以政策為核心、以政府為最高立法兼司法機構(gòu)的中國特色法制體系了。

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