案情簡述：

夏先生夫婦通過中介公司看中了房主楊先生的一套80平方米的兩居室，總價188萬元。雙方簽訂了買賣合同，夏先生夫婦也支付了56萬元首付款。但令他們夫婦想不到的是，很快，楊先生就提價了。楊先生拿出了一份房屋租賃合同和一份書面聲明說，租客要以優(yōu)先購買權來買我的房子，因為還沒有過戶，所以原先的買賣合同可以無效，而且楊先生也可以不負擔違約金。

對此，律師分析認為：按照法律規(guī)定，在目前這個階段，即使有租客要行使優(yōu)先購買權，之前的房屋買賣合同也是有效的;如果解約，房東一定會負擔昂貴的違約金。

法律剖析

未通知租客優(yōu)先購買但售房合同仍有效

根據《合同法》的相關規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

律師認為，這條規(guī)定是承租人對承租的房屋有優(yōu)先購買權的法律依據。但最高人民法院“關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋”又規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未通知承租人，承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”“第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。”

“這也就是說，租客有優(yōu)先購買權，但并不能無限對抗買賣雙方的房屋買賣合同。”孫-濤律師具體解釋說，“一是即使房主沒有事先通知租客，將房屋賣給買家，買賣雙方的合同也有效;二是如果買家事先不知道租客優(yōu)先購買權的，而且已辦理過戶手續(xù)，房屋歸買家所有。之所以這樣規(guī)定，就是為了防止房主一房二賣，惡意提高價格。”

知情15天不表態(tài)優(yōu)先購買權失效

從本案來看，房主所謂“租客要優(yōu)先購買房子”的聲明，很可能是他為了解除合同，故意制造出來的。律師強調說：“即使租客有優(yōu)先購買權，也必須按照法律規(guī)定的程序和期限來履行，方能實現。”

租客如果要買承租的房子，首先必須要在合理期限內通過書面表示購買意向。根據法律規(guī)定，是得到房主通知后15日內。如果超過這個期限不表態(tài)，則不能行使優(yōu)先購買權。

租客按期行使優(yōu)先購買權，要求購買房屋，也并不意味著買賣雙方事先的合同無效。要通過租客和買家之間的競價，看哪一方開出的條件更合適。如果租客能夠與買家的條件相同，則買賣雙方事先的合同無效;如果買家的條件優(yōu)于租客，則買賣雙方事先的合同有效，房屋歸買家。

在此特別補充一點，那就是“房主、租客和買方需要當場進行競價，或者以書面方式進行競價”。

對買家租客不誠信

房主須賠損失

房主如果對買家或者租客不誠信，有可能受到法律的制裁。如果租客確實有意向購買承租房屋，而房主沒有提前通知租客就賣掉房屋，房主需負擔對租客的賠償責任。另外，如果房主編造所謂租客行使優(yōu)先購買權而與買家解約，房主則要按照買賣合同的約定，承擔對買方的違約責任，這是對一房二賣的懲罰。

從案情來分析，買方夏先生夫婦事先不知道租客要優(yōu)先購買房屋，所以他們是善意的第三人。而房主楊先生事先又沒有說過有租客的事，在簽訂買賣合同且被訴之后，他才提出此事，顯然有編造的極大可能。所以，一旦進入訴訟程序里，房主楊先生很可能要付出昂貴的違約金。

總而言之，租客事先得知房主賣房，按期表示自己要購買，租客的優(yōu)先購買權可以有效。而如果租客事先不知情，等到房屋過戶后再要求之前的買賣合同無效，法院一般是不支持的。

律師提示

租客放棄優(yōu)先購買權最好寫進合同

孫-濤律師建議：看房時需要多打聽與房子有關的細節(jié)。比如房屋是否出租，租客是否還在出租期限內、是否有購買承租房屋的意向等。

如果房主表示租客不購買房屋，買家一定要把雙方談好的這個條件落實到合同條款里。也就是說，要求房主把“租客放棄優(yōu)先購買權”寫進合同條款，并附上相應的違約責任。一旦出現租客事先不知情，而事后又提出購買的情況，買家可以要求房主按照合同履行，面對昂貴的違約金，房主會自己去解決這個問題。