案情簡述:
夏先生夫婦通過中介公司看中了房主楊先生的一套80平方米的兩居室,總價188萬元。雙方簽訂了買賣合同,夏先生夫婦也支付了56萬元首付款。但令他們夫婦想不到的是,很快,楊先生就提價了。楊先生拿出了一份房屋租賃合同和一份書面聲明說,租客要以優先購買權來買我的房子,因為還沒有過戶,所以原先的買賣合同可以無效,而且楊先生也可以不負擔違約金。
對此,律師分析認為:按照法律規定,在目前這個階段,即使有租客要行使優先購買權,之前的房屋買賣合同也是有效的;如果解約,房東一定會負擔昂貴的違約金。
法律剖析
未通知租客優先購買但售房合同仍有效
根據《合同法》的相關規定,出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。
律師認為,這條規定是承租人對承租的房屋有優先購買權的法律依據。但最高人民法院“關于城鎮房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋”又規定,“出租人出賣租賃房屋未通知承租人,承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。”“第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持。”
“這也就是說,租客有優先購買權,但并不能無限對抗買賣雙方的房屋買賣合同。”孫-濤律師具體解釋說,“一是即使房主沒有事先通知租客,將房屋賣給買家,買賣雙方的合同也有效;二是如果買家事先不知道租客優先購買權的,而且已辦理過戶手續,房屋歸買家所有。之所以這樣規定,就是為了防止房主一房二賣,惡意提高價格。”
知情15天不表態優先購買權失效
從本案來看,房主所謂“租客要優先購買房子”的聲明,很可能是他為了解除合同,故意制造出來的。律師強調說:“即使租客有優先購買權,也必須按照法律規定的程序和期限來履行,方能實現。”
租客如果要買承租的房子,首先必須要在合理期限內通過書面表示購買意向。根據法律規定,是得到房主通知后15日內。如果超過這個期限不表態,則不能行使優先購買權。
租客按期行使優先購買權,要求購買房屋,也并不意味著買賣雙方事先的合同無效。要通過租客和買家之間的競價,看哪一方開出的條件更合適。如果租客能夠與買家的條件相同,則買賣雙方事先的合同無效;如果買家的條件優于租客,則買賣雙方事先的合同有效,房屋歸買家。
在此特別補充一點,那就是“房主、租客和買方需要當場進行競價,或者以書面方式進行競價”。
對買家租客不誠信
房主須賠損失
房主如果對買家或者租客不誠信,有可能受到法律的制裁。如果租客確實有意向購買承租房屋,而房主沒有提前通知租客就賣掉房屋,房主需負擔對租客的賠償責任。另外,如果房主編造所謂租客行使優先購買權而與買家解約,房主則要按照買賣合同的約定,承擔對買方的違約責任,這是對一房二賣的懲罰。
從案情來分析,買方夏先生夫婦事先不知道租客要優先購買房屋,所以他們是善意的第三人。而房主楊先生事先又沒有說過有租客的事,在簽訂買賣合同且被訴之后,他才提出此事,顯然有編造的極大可能。所以,一旦進入訴訟程序里,房主楊先生很可能要付出昂貴的違約金。
總而言之,租客事先得知房主賣房,按期表示自己要購買,租客的優先購買權可以有效。而如果租客事先不知情,等到房屋過戶后再要求之前的買賣合同無效,法院一般是不支持的。
律師提示
租客放棄優先購買權最好寫進合同
孫-濤律師建議:看房時需要多打聽與房子有關的細節。比如房屋是否出租,租客是否還在出租期限內、是否有購買承租房屋的意向等。
如果房主表示租客不購買房屋,買家一定要把雙方談好的這個條件落實到合同條款里。也就是說,要求房主把“租客放棄優先購買權”寫進合同條款,并附上相應的違約責任。一旦出現租客事先不知情,而事后又提出購買的情況,買家可以要求房主按照合同履行,面對昂貴的違約金,房主會自己去解決這個問題。
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