一、證件審核:
開發商銷售房屋必須五證俱全,預售房屋不能上市交易。所以在購房時,首先需要審核房屋開發銷售商是否持有必須具備的“五證”。“五證”是包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》及附件,、《建設工程施工許可證》;《商品房銷售(預售)許可證》。只有滿足了以上五證才可以銷售房屋。或者可以說,只有滿足了以上五證,你猜可以放心購買。
二、合同審核:
作為房屋買賣的交易,均是以書面合同形式固定下來,所以在購房合同時,要認真審查購房合同和補充協議。商品房買賣合同應當包括主要內容:(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(八)公共配套建筑的產權歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。其中第(七)、(八)、(九)、(十)、(十二)項是購房人最難把握的內容,也是最容易出現爭議的地方。所以建議購房人在購房時盡量委托律師代為審查合同。
三、驗收房屋:
購房合同簽訂后,開發商依據購房合同建成房屋后會交付房屋,那么在房屋交接時,涉及到房屋驗收問題,很多購房人不知道房屋驗收應當驗收什么,先忙本律師僅列舉幾個重點需要驗收的方面,以供購房人參考。
(一)、審查有關證件。首先審查房屋是否具備交房條件。關于交房條件,按照今年12月1日實施的《北京市城市房屋轉讓管理辦法》的規定,竣工備案表更成為開發商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表,作為購房者一般可以拒絕收房。此外,購房者還要審查住宅質量說明書、住宅質量保證書、房屋面積實測表等。
(二)、審查房屋的質量。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致,包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發生變化,則購房者可以拒絕收房或者要求退房。此外,很重要的工作就是審查房屋是否存在質量問題,如果有質量問題,應要求開發商進行修理,待修理后再重新驗房。
(三)、審查交房費用。交房時涉及到一系列的費用。房屋價款結算。對于期房而言,合同價款是依據房屋預測面積計算的,等房屋竣工后,實測面積肯定會有所差異,雙方根據面積差異來結算房款。物業管理費用。購房者在接收房屋后,無論是否入住,就開始享受到前期物業管理企業的服務,因此在收房時就須交納物業管理費。按照北京現行規定,物業管理企業一次最多可收取一年的物業費。公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金,按照房款的2%交納,可以交給開發商,也可以直接去房管局小區辦交納。
四、發生房屋質量問題或者開發商逾期交房或者違約問題,建議首先找律師咨詢,以準備充足證據。然后再找開發商協商賠償事宜。
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