一、首先應(yīng)當告知買方,在購買二手房前應(yīng)當進行調(diào)查,調(diào)查內(nèi)容主要為房屋權(quán)屬調(diào)查,包括:
1、房屋是否已經(jīng)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)我國法律規(guī)定,未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證的二手房是禁止流通的。
2、房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致。
3、賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人,如不是,則無權(quán)賣房。
4、房屋是否有其他共有權(quán)人,如有,共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán),因此,在簽訂買賣合同前應(yīng)當首先征得其他共有權(quán)人的同意。
5、房屋是否已經(jīng)出租,如已出租,承租人有優(yōu)先購買權(quán),應(yīng)先征得承租人的同意。
6、如系已經(jīng)出租房屋,房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后不影響原租賃合同的效力,新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同。
7、房屋有無設(shè)置抵押等他項權(quán)利,如有,應(yīng)當首先取得他項權(quán)利人的同意。
8、凡需在簽訂買賣合同前征得他人同意的,該同意的意思表示應(yīng)為書面形式。
9、審查二手房有無下列禁止買賣情形:
(1)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;
(2)已被國家有關(guān)機關(guān)依法收回土地使用權(quán)的;
(3)權(quán)屬有爭議的;
(4)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(5)列入動拆遷范圍的;
(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
10、對土地使用權(quán)狀況進行調(diào)查。
(1)調(diào)查擬購買的二手房是否取得土地使用權(quán)屬證書。
(2)調(diào)查擬購買的商品房利用的土地使用年限。
(3)購買帶有花園的別墅時,調(diào)查花園是否取得土地使用權(quán)。
二、其次應(yīng)調(diào)查交易有無對買方的限制
對境外人士在中國購買房產(chǎn)的限制
律師要提示委托人,出于國家安全和軍事安全和經(jīng)濟調(diào)控政策的考慮,境外人士在中國購房有時是受限制的,律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門進行調(diào)查。
三、要合理提示委托人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能
為保證委托人的合法權(quán)益,律師應(yīng)提供委托人其所購買的商品房應(yīng)保持正常使用功能,超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定。
四、律師對賣方的特別調(diào)查
(1)二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的,律師應(yīng)當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
(2)二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的,律師應(yīng)當審查政府主管部門的批準文件。
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簡介:
王宜丹律師,河南洛陽人,河南良承律師事務(wù)所專職律師,擅長處理合同糾紛、婚姻家事糾紛、追償權(quán)糾紛、交通事故損害賠償糾紛等各類民事糾紛案件,法律專業(yè)知識扎實,辦案經(jīng)驗豐富。 本人執(zhí)業(yè)以來,秉著“信譽為本”、“客戶至上”的執(zhí)業(yè)精神,倡導(dǎo)“法理精神和服務(wù)創(chuàng)造價值”的理念,始終堅持“憲法法律至上、社會公平正義至上、當事人合法權(quán)益至上”的執(zhí)業(yè)追求,在法學(xué)專業(yè)領(lǐng)域不斷學(xué)習(xí),深入研究。力求以學(xué)者的嚴謹態(tài)度,專家的服務(wù)水準,為委托人提供優(yōu)質(zhì)高效、盡職盡責(zé)的法律服務(wù)!
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