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寧波
律師教大家如何在購房前進行調查
一、首先應當告知買方，在購買二手房前應當進行調查，調查內容主要為房屋權屬調查，包括：
1、房屋是否已經領取產權證。根據我國法律規(guī)定，未領取房屋產權證的二手房是禁止流通的。
2、房屋產權證的內容與房屋登記機關的存檔文件記載的內容是否一致。
3、賣方是否是房屋產權證上載明的所有權人，如不是，則無權賣房。
4、房屋是否有其他共有權人，如有，共有權人有優(yōu)先購買權，因此，在簽訂買賣合同前應當首先征得其他共有權人的同意。
5、房屋是否已經出租，如已出租，承租人有優(yōu)先購買權，應先征得承租人的同意。
6、如系已經出租房屋，房屋所有權轉移后不影響原租賃合同的效力，新的房屋所有權人應當繼續(xù)履行原租賃合同。
7、房屋有無設置抵押等他項權利，如有，應當首先取得他項權利人的同意。
8、凡需在簽訂買賣合同前征得他人同意的，該同意的意思表示應為書面形式。
9、審查二手房有無下列禁止買賣情形：
(1)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的;
(2)已被國家有關機關依法收回土地使用權的;
(3)權屬有爭議的;
(4)未依法登記領取權屬證書的;
(5)列入動拆遷范圍的;
(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
10、對土地使用權狀況進行調查。
(1)調查擬購買的二手房是否取得土地使用權屬證書。
(2)調查擬購買的商品房利用的土地使用年限。
(3)購買帶有花園的別墅時，調查花園是否取得土地使用權。
二、其次應調查交易有無對買方的限制
對境外人士在中國購買房產的限制
律師要提示委托人，出于國家安全和軍事安全和經濟調控政策的考慮，境外人士在中國購房有時是受限制的，律師可向房屋所在地有關政府部門進行調查。
三、要合理提示委托人買賣的房屋應能保持正常使用功能
為保證委托人的合法權益，律師應提供委托人其所購買的商品房應保持正常使用功能，超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產權人應當委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定。
四、律師對賣方的特別調查
(1)二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，律師應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
(2)二手房屬于國有或集體資產的，律師應當審查政府主管部門的批準文件。
以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經有了大致的了解。如果您的情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。
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