一、首先應(yīng)當(dāng)告知買方,在購買二手房前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查,調(diào)查內(nèi)容主要為房屋權(quán)屬調(diào)查,包括:
1、房屋是否已經(jīng)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)我國法律規(guī)定,未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證的二手房是禁止流通的。
2、房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致。
3、賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人,如不是,則無權(quán)賣房。
4、房屋是否有其他共有權(quán)人,如有,共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán),因此,在簽訂買賣合同前應(yīng)當(dāng)首先征得其他共有權(quán)人的同意。
5、房屋是否已經(jīng)出租,如已出租,承租人有優(yōu)先購買權(quán),應(yīng)先征得承租人的同意。
6、如系已經(jīng)出租房屋,房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后不影響原租賃合同的效力,新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。
7、房屋有無設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利,如有,應(yīng)當(dāng)首先取得他項(xiàng)權(quán)利人的同意。
8、凡需在簽訂買賣合同前征得他人同意的,該同意的意思表示應(yīng)為書面形式。
9、審查二手房有無下列禁止買賣情形:
(1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;
(2)已被國家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回土地使用權(quán)的;
(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(4)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(5)列入動(dòng)拆遷范圍的;
(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
10、對(duì)土地使用權(quán)狀況進(jìn)行調(diào)查。
(1)調(diào)查擬購買的二手房是否取得土地使用權(quán)屬證書。
(2)調(diào)查擬購買的商品房利用的土地使用年限。
(3)購買帶有花園的別墅時(shí),調(diào)查花園是否取得土地使用權(quán)。
二、其次應(yīng)調(diào)查交易有無對(duì)買方的限制
對(duì)境外人士在中國購買房產(chǎn)的限制
律師要提示委托人,出于國家安全和軍事安全和經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的考慮,境外人士在中國購房有時(shí)是受限制的,律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門進(jìn)行調(diào)查。
三、要合理提示委托人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能
為保證委托人的合法權(quán)益,律師應(yīng)提供委托人其所購買的商品房應(yīng)保持正常使用功能,超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。
四、律師對(duì)賣方的特別調(diào)查
(1)二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的,律師應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。
(2)二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的,律師應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
以上便是小編為大家整理的相關(guān)知識(shí),相信大家通過以上知識(shí)都已經(jīng)有了大致的了解。如果您的情況比較復(fù)雜,律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎您進(jìn)行法律咨詢。
該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)
驗(yàn)證手機(jī)號(hào)
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請(qǐng)放心輸入
為保證隱私安全,請(qǐng)輸入手機(jī)號(hào)碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會(huì)派發(fā)給律師。
人防車位和產(chǎn)權(quán)車位的區(qū)別是什么
2020-11-20了解勞動(dòng)糾紛的調(diào)解程序與常見種類
2021-02-10產(chǎn)品侵權(quán)商標(biāo)人有責(zé)任嗎
2020-11-08申請(qǐng)破產(chǎn)法人個(gè)人債務(wù)還用還嗎
2020-12-07合同法關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)
2020-11-15婚前貸款買房,離婚房產(chǎn)怎么分配
2021-01-21什么是婚姻自由,婚姻自由的保護(hù)措施是什么
2021-02-06別人盜取個(gè)人隱私可以報(bào)警嗎
2021-02-08擔(dān)保合同連帶責(zé)任無效的依據(jù)有哪些
2021-03-11房產(chǎn)繼承前調(diào)查要多久
2021-01-28學(xué)生體育課后猝死學(xué)校承擔(dān)責(zé)任嗎
2021-02-14已登記的地役權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記提交的材料
2021-03-17幫別人房產(chǎn)抵押貸款有風(fēng)險(xiǎn)嗎
2020-11-20簽訂勞動(dòng)合同時(shí)要如何避免簽訂無效的勞動(dòng)合同?
2020-12-06簽訂勞務(wù)合同叫什么員工
2020-12-12試評(píng)勞動(dòng)教養(yǎng)制度
2021-01-08法律規(guī)定產(chǎn)品責(zé)任的賠償范圍包括什么方面
2020-12-04什么是貨物運(yùn)輸險(xiǎn)
2021-01-24建筑工程保險(xiǎn)的適用范圍
2021-01-31保險(xiǎn)合同的成立條件包括有哪些
2020-11-13