解答:
小孩能否當房主
張先生是某機關的公務員,妻子則在外企當高級白領,年收入達十七八萬元。最近他以兒子的名義訂購了一套商品房。但是,子女能否獨立購房,這要取決于子女的民事行為能力。
依據(jù)有關規(guī)定,18周年(含)以上且精神健康的自然人是完全民事行為能力人,以自己的勞動收入為主要生活來源的16周歲以上不滿18周歲且精神健康的自然人,視為完全民事行為能力人,完全民事行為能力人可以獨立進行民事行為;10周歲(含)以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人,是限制民事行為能力人,則可以以自己的名義獨立從事與自己的年齡、智力、精神健康相適應的民事活動,其它的民事活動必須由他的法定代理人,或事前征得他的法定代理人的同意,或事后由他的法定代理人追認;不滿10周歲的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人,是無民事行為能力人,需由他的法定代理人代理進行民事活動。
如果子女已經(jīng)是完全民事行為能力人,則可直接由子女購房,因購房產(chǎn)生的一切法律權(quán)利義務均由子女自己亨有和承擔。如果子女是限制民事行為能力人,或無民事行為能力人,購房時需由父母代理。在簽訂《商品房買賣合同》時,買受人一欄和簽字的地方寫上子女的名字,在法定代理人簽字的地方簽上父母的名字。這樣,一個有效的房屋買賣合同便成立了。
孩子未成年怎么辦
2年前,生意人楊先生以5歲兒子的名義,花了70多萬元購買了一套商品房。近期楊先生生意場上出現(xiàn)問題,資金周轉(zhuǎn)吃緊,于是他便想將該處的房產(chǎn)賣掉。但房產(chǎn)交易部門卻告訴他無權(quán)出售該商品房。這讓楊先生不可思議:房子是自己掏錢買的,又是兒子的法定監(jiān)護人,怎么會沒有處置權(quán)呢?
而現(xiàn)實規(guī)定的確是這樣的。未成年人從出生之日起,就享有民事權(quán)利能力,可以接受贈予、繼承等權(quán)利,但因沒有民事行為能力,因此沒有抵押、出讓行為能力?,F(xiàn)在有不少父母為了今后免繳遺產(chǎn)稅,早早地替兒子購置房產(chǎn),但隨著情況的不斷變化,父母或其它監(jiān)護人如果需要將房屋轉(zhuǎn)讓或抵押時,就會遇到像楊先生這樣的尷尬。據(jù)律師說,根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定:監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責,保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其它合法權(quán)益,除為被監(jiān)護人的利益外,不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。因此,根據(jù)這一法律規(guī)定,一般情況下監(jiān)護人是不能處置被監(jiān)護人的財產(chǎn)的。除非是監(jiān)護人(父母)為被監(jiān)護人(子女)的利益處置房產(chǎn),如被監(jiān)護人的教育、重大疾病需要醫(yī)療,費用出現(xiàn)困難時,監(jiān)護人才可以通過法定程序處置房產(chǎn)。處置前,監(jiān)護人必須提供與此相關的真實證明資料,并通過公證機關公證,方能轉(zhuǎn)讓或抵押。
未成年子女名義購房的麻煩多
1.未成年子女房產(chǎn)仍屬家庭套數(shù)內(nèi)
新政規(guī)定,第二套住房認定以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女),以未成年子女名義購置的房產(chǎn)仍屬于家庭套數(shù)內(nèi)。在此案例中陳女士的女兒還是未成年人,這樣購房屬于二套房。假如是成年子女,并且名下無房產(chǎn),買房可視為首貸。
2.出售“子女房”手續(xù)麻煩
卓律師提醒,“子女房”的出售交易很容易產(chǎn)生法律糾紛,特別是針對未成年人。父母作為監(jiān)護人不能隨意處理子女的財產(chǎn)。必須提供監(jiān)護人簽名保證其具有監(jiān)護人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書,且保證書須經(jīng)公證處公證。
到房管部門辦理房屋出售的相關手續(xù)時,還需提交未成年人的戶口簿或出生證、監(jiān)護人的身份證件。另外,父母出售房產(chǎn)所得款項應全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則,日后孩子一旦提出異議,認為父母侵犯其合法權(quán)益,父母還要承擔賠償責任。
3.離婚易引起房產(chǎn)所有權(quán)糾紛
夫妻離婚后,以未成年孩子名義購置的房產(chǎn)歸屬往往會引起法律糾紛。如果雙方協(xié)商房產(chǎn)不作為夫妻共同財產(chǎn)來分割,那么該房產(chǎn)應屬承擔撫養(yǎng)孩子義務的一方與孩子共同居住。
因此,有關專家提醒那些打算以自己未成年子女名義購房的人,必須謹慎行事,以免增添不必要的麻煩。
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