上家收了定金,樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息,買房時甩掉中介,與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發生的糾紛屢見不鮮,其中不少糾紛產生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現,而房屋買賣合同簽訂之前,按照相關法律,交易雙方都應當履行“先合同義務”,不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。
晉城律師在此提醒二手房交易雙方:簽訂買賣合同前,莫忘履行“先合同義務”。
表現
不履行先合同義務應承擔締約過失責任
二手房交易中出現了一種新現象,即交易中的一方不履行“先合同義務”。
所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中,合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務,而致另一方信賴利益損失者,應當承擔賠償責任。
不履行“先合同義務”的表現形式有:上家已獨家委托中介商,并且收了下家的定金,但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后,隨意甩掉中介商,手拉手成交;出售的房屋已被下家確認,上家已預收了誠意金,待購房人辦出了按揭貸款后,上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛,緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為,只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚,在交易洽談過程中,也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。
“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條:當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:
假借訂立合同,惡意進行磋商,故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此,不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。
合同雙方應遵守游戲規則,立法上也應更加完善,以增強締約過失責任認定的可操作性。
五項內容構成先合同義務
二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———
瑕疵告知義務
內容:
二手房的提供者,不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人,不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等,都應如實告知購房人。否則,因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的,則要向購房人賠償損失。
等。
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