對二手房折舊費進行評估的方式:
房屋折舊是房屋價格補償的形式,即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中,雖然原有的實物形態不變,但由于自然損耗和人為的損耗,它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值,以貨幣形態來表現,就是折舊費。確定折舊費的依據是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。
(1)建筑造價是核算折舊費的基礎,由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成,是住宅經營中的進貨價。
它只應是住宅本身的進價,而不應包括其他費用。由于住宅的使用年限長達幾十年,甚至一百多年,在這樣長時期內物價變化很大,故一般均不以其原始造價為計算依據,而按重置,即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
(2)房屋的殘值,是指房屋經過長期使用,失去使用價值后,經過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用,它作為使用房屋的追加耗費,應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值,簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大,而且是在住宅報廢后才能得到的,因此它與原值無法比較。
在計算時,都采用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法,有時計算折舊時也采用殘值率這一參數,即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為:鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。
(3)使用年限,是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下,從而發生有形的磨損;在有形的磨損下,住宅能維持正常使用的年限,稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限,是住宅價值轉移的年限,它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命,或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外,還受無形損耗的影響。
房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定,房屋一類的固定資產折舊,采用平均年限法,即定額折舊法。其計算公式為:
造價-殘值造價×(1-殘值率)
年折舊費=———————或=----------
折舊年限折舊年限折舊年限
消費者在購買舊房時,也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為:
舊房價格=造價-年折舊費已使用年數
當然,確定房屋的價格還要考慮很多因素,如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。
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