出賣被查封房產(chǎn)是合同詐騙嗎

1.行為人有無(wú)實(shí)際履約的能力。實(shí)際履約能力，指當(dāng)事人所擁有的資產(chǎn)、資金與技術(shù)情況。可以從以下方面推定行為人有履約能力:(1)行為人簽訂合同時(shí)就已具備履約相關(guān)的資產(chǎn)或者技術(shù);(2)行為人簽訂合同之時(shí)不具備履約能力，但在合同期限內(nèi)能夠滿足合同所需的資金等條件;(3)即使行為人不能履行合同規(guī)定的相關(guān)義務(wù)，自己或者第三人也能提供相對(duì)等的擔(dān)保，如代為履行或賠償損失。

2.行為人有無(wú)積極的履約行為。合同簽訂后，當(dāng)事人是否為履行合同作出了積極努力，往往是認(rèn)定行為人主觀上是否具備詐騙故意的客觀評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

在司法實(shí)踐中，沒(méi)有履行合同義務(wù)或者只履行了合同義務(wù)的一部分，又該如何判斷行為人是否積極履約了呢?一是要與行為人的履約能力結(jié)合起來(lái)綜合考慮。若行為人完全或者基本上具備履約能力，但卻只履行了很小部分的義務(wù)條款，則不能認(rèn)定為有積極的履約行為。二是要看行為人態(tài)度是積極還是消極。行為人在合同履行期限內(nèi)主動(dòng)作了各種準(zhǔn)備與努力。如積極尋找貨源、籌備啟動(dòng)資金等。

3.標(biāo)的物的處置情況。財(cái)產(chǎn)處分是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的重要權(quán)能，當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的處置是判斷其是否具有非法占有目的的重要依據(jù)。在行為人已經(jīng)完全履行了合同義務(wù)取得了依法轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的情況下，可以合法地對(duì)已取得財(cái)物進(jìn)行處分。但如果行為人沒(méi)有履行合同義務(wù)或只履行一部分義務(wù)就對(duì)占有的他人財(cái)物進(jìn)行處分，這在一定程度上反映了當(dāng)事人的主觀心理。合同詐騙犯罪行為人由于具有非法占有他人財(cái)物的目的，因此一旦取得他人財(cái)物的控制權(quán)，就會(huì)進(jìn)行不同程度上的揮霍，或者從事非法經(jīng)營(yíng)，甚至攜款潛逃。

4.行為人在違約后有無(wú)承擔(dān)責(zé)任的表現(xiàn)。按照常理來(lái)說(shuō)，有履約誠(chéng)意的當(dāng)事人在違約后雖會(huì)為自己辯解以減輕自己的責(zé)任，但不會(huì)逃避違約造成的責(zé)任。而實(shí)施合同詐騙行為的人由于知道自己不具有履約能力或者說(shuō)根本沒(méi)有履約的誠(chéng)意，行為人會(huì)盡其所能地逃避責(zé)任。

案例

2010年10月，劉某因未能如期歸還120萬(wàn)元銀行貸款，銀行向法院申請(qǐng)支付令。支付令生效后劉某仍未歸還貸款本息。法院發(fā)出裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，查封了劉某的一套房產(chǎn)，期限是2010年12月22日到2012年12月21日止。

劉某在得知房屋被查封后，于2011年7月提出聯(lián)系客戶到該銀行辦理貸款，用客戶支付的傭金來(lái)償還所欠貸款，銀行表示可以操作。同年6月至8月間，劉某接受一家投資公司委托，與該銀行信貸員洽談一項(xiàng)上市貸款事宜，試圖以項(xiàng)目所獲傭金償還貸款，但未獲成功。

2011年10月11日，劉某隱瞞房屋被查封事實(shí)，通過(guò)中介與白某簽訂房屋買賣合同，以85萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋出售給白某。合同約定:白某于2011年11月6日前支付給劉某預(yù)付款30萬(wàn)元;劉某于2011年11月10日前到銀行辦理還款手續(xù)和注銷抵押登記，辦理好上述事項(xiàng)后5個(gè)工作日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)交易中心辦理交易手續(xù);劉某未按約定期限交房，白某有權(quán)解除合同，劉某賠償金額為總價(jià)款的20%，退還白某已支付的房?jī)r(jià)款。

同年10月至11月，劉某先后收取白某購(gòu)房預(yù)付款30萬(wàn)元，用于歸還個(gè)人欠款和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由于所售房屋的查封狀態(tài)一直未解除，劉某不能按照合同約定如期辦理過(guò)戶手續(xù)，2012年5月白某向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

2012年10月，公安機(jī)關(guān)以劉某犯合同詐騙罪向檢察機(jī)關(guān)公訴部門(mén)移送案件。檢察官在仔細(xì)審查此案后，認(rèn)為劉某的行為不應(yīng)認(rèn)定為合同詐騙罪，之后以非法處置查封的財(cái)產(chǎn)罪向法院提起公訴。2013年5月，法院采納了檢察機(jī)關(guān)的意見(jiàn)，以非法處置查封的財(cái)產(chǎn)罪判處劉某有期徒刑六個(gè)月。

這類在客觀上實(shí)施了非法騙財(cái)行為的案件，很多人都會(huì)與以非法占有為目的的詐騙案件相混淆，本案就是一個(gè)典型的例子。

那么本案中的劉某是否具有非法占有的目的呢?雖然在房屋交易時(shí)劉某向白某隱瞞了所售房屋被查封的事實(shí)，但卻不具有非法占有房屋預(yù)付款的主觀意圖。

首先，劉某在與白某進(jìn)行房屋交易時(shí)所留的姓名、身份證號(hào)、手機(jī)號(hào)以及常住地址等個(gè)人信息都是真實(shí)客觀的。

其次，劉某實(shí)施了促成房屋交易成功的相關(guān)事宜。在得知房屋被法院查封后，劉某向銀行提出用客戶傭金償還貸款本息，以盡快解除查封，得到銀行的首肯后，在同年的6月至8月期間，劉某接受了一家投資公司的委托，與該銀行洽談貸款事宜，但最終未成功，劉某的努力是為了盡快解除房屋的查封狀態(tài)，以便房屋買賣交易順利進(jìn)行。

最后，劉某在得到房屋的預(yù)付款后，并沒(méi)有將預(yù)付款揮霍或者用于非法活動(dòng)，甚至攜款潛逃，而是將這30萬(wàn)元用于歸還銀行貸款以及投資活動(dòng)，同時(shí)也一直未離開(kāi)公司所在地，對(duì)30萬(wàn)元的房屋預(yù)付款的處置不符合合同詐騙罪的表現(xiàn)形式。

綜上所述，劉某雖隱瞞所售房屋被查封的事實(shí)出售房屋，但縱觀本案前后劉某的各種行為表現(xiàn)，并沒(méi)有以出售被查封房屋為名非法占有白某的30萬(wàn)元預(yù)付款的主觀意圖，不具備合同詐騙罪的主觀構(gòu)成要件。但從客觀上分析，劉某在房屋仍處于被查封狀態(tài)下，進(jìn)行了處分該房屋的行為，并與對(duì)方簽訂了房屋買賣協(xié)議，符合非法處置查封的財(cái)產(chǎn)罪的構(gòu)成要件。