出賣被查封房產(chǎn)是合同詐騙嗎

1.行為人有無實(shí)際履約的能力。實(shí)際履約能力，指當(dāng)事人所擁有的資產(chǎn)、資金與技術(shù)情況。可以從以下方面推定行為人有履約能力:(1)行為人簽訂合同時就已具備履約相關(guān)的資產(chǎn)或者技術(shù);(2)行為人簽訂合同之時不具備履約能力，但在合同期限內(nèi)能夠滿足合同所需的資金等條件;(3)即使行為人不能履行合同規(guī)定的相關(guān)義務(wù)，自己或者第三人也能提供相對等的擔(dān)保，如代為履行或賠償損失。

2.行為人有無積極的履約行為。合同簽訂后，當(dāng)事人是否為履行合同作出了積極努力，往往是認(rèn)定行為人主觀上是否具備詐騙故意的客觀評價標(biāo)準(zhǔn)。

在司法實(shí)踐中，沒有履行合同義務(wù)或者只履行了合同義務(wù)的一部分，又該如何判斷行為人是否積極履約了呢?一是要與行為人的履約能力結(jié)合起來綜合考慮。若行為人完全或者基本上具備履約能力，但卻只履行了很小部分的義務(wù)條款，則不能認(rèn)定為有積極的履約行為。二是要看行為人態(tài)度是積極還是消極。行為人在合同履行期限內(nèi)主動作了各種準(zhǔn)備與努力。如積極尋找貨源、籌備啟動資金等。

3.標(biāo)的物的處置情況。財(cái)產(chǎn)處分是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的重要權(quán)能，當(dāng)事人對標(biāo)的物的處置是判斷其是否具有非法占有目的的重要依據(jù)。在行為人已經(jīng)完全履行了合同義務(wù)取得了依法轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的情況下，可以合法地對已取得財(cái)物進(jìn)行處分。但如果行為人沒有履行合同義務(wù)或只履行一部分義務(wù)就對占有的他人財(cái)物進(jìn)行處分，這在一定程度上反映了當(dāng)事人的主觀心理。合同詐騙犯罪行為人由于具有非法占有他人財(cái)物的目的，因此一旦取得他人財(cái)物的控制權(quán)，就會進(jìn)行不同程度上的揮霍，或者從事非法經(jīng)營，甚至攜款潛逃。

4.行為人在違約后有無承擔(dān)責(zé)任的表現(xiàn)。按照常理來說，有履約誠意的當(dāng)事人在違約后雖會為自己辯解以減輕自己的責(zé)任，但不會逃避違約造成的責(zé)任。而實(shí)施合同詐騙行為的人由于知道自己不具有履約能力或者說根本沒有履約的誠意，行為人會盡其所能地逃避責(zé)任。

案例

2010年10月，劉某因未能如期歸還120萬元銀行貸款，銀行向法院申請支付令。支付令生效后劉某仍未歸還貸款本息。法院發(fā)出裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了劉某的一套房產(chǎn)，期限是2010年12月22日到2012年12月21日止。

劉某在得知房屋被查封后，于2011年7月提出聯(lián)系客戶到該銀行辦理貸款，用客戶支付的傭金來償還所欠貸款，銀行表示可以操作。同年6月至8月間，劉某接受一家投資公司委托，與該銀行信貸員洽談一項(xiàng)上市貸款事宜，試圖以項(xiàng)目所獲傭金償還貸款，但未獲成功。

2011年10月11日，劉某隱瞞房屋被查封事實(shí)，通過中介與白某簽訂房屋買賣合同，以85萬元的價格將該房屋出售給白某。合同約定:白某于2011年11月6日前支付給劉某預(yù)付款30萬元;劉某于2011年11月10日前到銀行辦理還款手續(xù)和注銷抵押登記，辦理好上述事項(xiàng)后5個工作日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)交易中心辦理交易手續(xù);劉某未按約定期限交房，白某有權(quán)解除合同，劉某賠償金額為總價款的20%，退還白某已支付的房價款。

同年10月至11月，劉某先后收取白某購房預(yù)付款30萬元，用于歸還個人欠款和經(jīng)營活動。由于所售房屋的查封狀態(tài)一直未解除，劉某不能按照合同約定如期辦理過戶手續(xù)，2012年5月白某向公安機(jī)關(guān)報案。

2012年10月，公安機(jī)關(guān)以劉某犯合同詐騙罪向檢察機(jī)關(guān)公訴部門移送案件。檢察官在仔細(xì)審查此案后，認(rèn)為劉某的行為不應(yīng)認(rèn)定為合同詐騙罪，之后以非法處置查封的財(cái)產(chǎn)罪向法院提起公訴。2013年5月，法院采納了檢察機(jī)關(guān)的意見，以非法處置查封的財(cái)產(chǎn)罪判處劉某有期徒刑六個月。

這類在客觀上實(shí)施了非法騙財(cái)行為的案件，很多人都會與以非法占有為目的的詐騙案件相混淆，本案就是一個典型的例子。

那么本案中的劉某是否具有非法占有的目的呢?雖然在房屋交易時劉某向白某隱瞞了所售房屋被查封的事實(shí)，但卻不具有非法占有房屋預(yù)付款的主觀意圖。

首先，劉某在與白某進(jìn)行房屋交易時所留的姓名、身份證號、手機(jī)號以及常住地址等個人信息都是真實(shí)客觀的。

其次，劉某實(shí)施了促成房屋交易成功的相關(guān)事宜。在得知房屋被法院查封后，劉某向銀行提出用客戶傭金償還貸款本息，以盡快解除查封，得到銀行的首肯后，在同年的6月至8月期間，劉某接受了一家投資公司的委托，與該銀行洽談貸款事宜，但最終未成功，劉某的努力是為了盡快解除房屋的查封狀態(tài)，以便房屋買賣交易順利進(jìn)行。

最后，劉某在得到房屋的預(yù)付款后，并沒有將預(yù)付款揮霍或者用于非法活動，甚至攜款潛逃，而是將這30萬元用于歸還銀行貸款以及投資活動，同時也一直未離開公司所在地，對30萬元的房屋預(yù)付款的處置不符合合同詐騙罪的表現(xiàn)形式。

綜上所述，劉某雖隱瞞所售房屋被查封的事實(shí)出售房屋，但縱觀本案前后劉某的各種行為表現(xiàn)，并沒有以出售被查封房屋為名非法占有白某的30萬元預(yù)付款的主觀意圖，不具備合同詐騙罪的主觀構(gòu)成要件。但從客觀上分析，劉某在房屋仍處于被查封狀態(tài)下，進(jìn)行了處分該房屋的行為，并與對方簽訂了房屋買賣協(xié)議，符合非法處置查封的財(cái)產(chǎn)罪的構(gòu)成要件。