購買二手房時買方和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，這是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。

實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房價(jià)波動、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價(jià)偏高或不想支付過戶稅費(fèi)，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款;有的賣方發(fā)現(xiàn)房價(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。

購買二手房約定違約責(zé)任時應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

2、每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對應(yīng)。

3、違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。

4、應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。

總之，在二手房交易中堅(jiān)持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，特別是買方的風(fēng)險(xiǎn)。

違約責(zé)任的形態(tài)有哪幾種?

1、不能履行。

又叫給付不能，是指債務(wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以提供勞務(wù)為標(biāo)的的合同中，債務(wù)人喪失工作能力，為不能履行。在以特定物為標(biāo)的物的合同中，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。不過，在我國法律上，農(nóng)戶與糧棉收購單位簽訂的糧棉購銷合同等有特殊性，只要糧棉歉收，當(dāng)年度額產(chǎn)量扣除農(nóng)戶的基本生活所需部分后，無糧棉向收購單位交付，即視為不能履行。

不能履行以訂立合同時為標(biāo)準(zhǔn)，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無效;后者是違約的類型。

2、延遲履行。

又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);能夠履行;債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行;債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。

3、不完全履行。

是指債務(wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量、運(yùn)輸?shù)姆椒?、包裝方法等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標(biāo)準(zhǔn)?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。

4、拒絕履行。

拒絕履行是債務(wù)人對債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標(biāo)的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。《合同法》第108條關(guān)于當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);有不履行的意思表示(明示的和默示的);應(yīng)有履行的能力;違法的(即不屬于正當(dāng)權(quán)利的形式，如抗辯權(quán))。

5、債權(quán)人延遲。

債權(quán)人延遲或者成受領(lǐng)延遲，是指債權(quán)人對于以提供的給付，未為受領(lǐng)或者未為其他給付完成所必須的協(xié)力的事實(shí)。

債權(quán)人遲延的構(gòu)成，需具備以下要件：(1)債務(wù)內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)以債權(quán)人的受領(lǐng)或者其他協(xié)助為必要;(2)債務(wù)人依債務(wù)本旨提供了履行;(3)債權(quán)人受領(lǐng)拒絕或者受領(lǐng)不能。所謂拒絕受領(lǐng)，是指對于已提供的給付，債權(quán)人無理由地拒絕受領(lǐng)。所謂受領(lǐng)不能，是指債權(quán)人不能為給付完成所必需的協(xié)助的事實(shí)，包括受領(lǐng)行為不能及受領(lǐng)行為以外的協(xié)助行為不能，系屬債權(quán)人于給付提出時不在家或者出外旅行或者患病，無行為能力人因缺法定代理人不能受領(lǐng)，縱令債權(quán)人于其他時刻或者在其他條件下得受領(lǐng)該給付，仍不失為不能受領(lǐng)。

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