房產(chǎn)中介如何引起二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

第一，因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、履行不能等情況產(chǎn)生的糾紛。這類(lèi)糾紛主要因房屋買(mǎi)賣(mài)雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見(jiàn)情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣(mài)房屋;職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售;房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效、無(wú)法交付履行或無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購(gòu)買(mǎi)人將出賣(mài)人起訴至法院，并往往以中介公司存在過(guò)錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二，因意向金或定金的處理爭(zhēng)議產(chǎn)生的糾紛。房產(chǎn)中介公司為了提高成交率，往往要求買(mǎi)受人向中介公司支付一定數(shù)額的意向金。同時(shí)，房屋出賣(mài)人在簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同前，也往往要求購(gòu)買(mǎi)人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買(mǎi)賣(mài)雙方有一方反悔，或就房屋的價(jià)格、支付方式、按揭、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無(wú)法達(dá)成一致，意向金或定金的退還問(wèn)題就有可能成為三方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。

第三，因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算產(chǎn)生的糾紛。中介服務(wù)費(fèi)用包括居間報(bào)酬(也稱(chēng)交易傭金)和必要的居間費(fèi)用。獲取中介服務(wù)費(fèi)是房地產(chǎn)中介公司存在和發(fā)展的根本目的。一套房屋買(mǎi)賣(mài)成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買(mǎi)賣(mài)合同等諸多環(huán)節(jié)。任何一環(huán)出問(wèn)題，都將導(dǎo)致整個(gè)交易的失敗。交易一旦失敗，中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算將不可避免地成為法律糾紛。常見(jiàn)糾紛主要有因買(mǎi)賣(mài)雙方私下交易(俗稱(chēng)“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛;買(mǎi)賣(mài)雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算糾紛;買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)不成，引起的中介費(fèi)要不要承擔(dān)，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，承擔(dān)多少的糾紛。

隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，二手房交易日漸頻繁，二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛也不斷增多。房產(chǎn)中介的3種行為易引發(fā)二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。

一是信息虛夸行為。有些房產(chǎn)中介為促成交易，在向客戶介紹房屋權(quán)屬、使用狀況、小區(qū)設(shè)施等信息時(shí)夸大其詞，甚至提供虛假信息;在客戶詢(xún)問(wèn)有關(guān)交易流程、服務(wù)政策等問(wèn)題時(shí)不如實(shí)說(shuō)明，誤導(dǎo)客戶，甚至口頭承諾優(yōu)惠條件，履約時(shí)無(wú)法兌現(xiàn)承諾或被客戶發(fā)現(xiàn)其提供虛假信息，引發(fā)糾紛。二是慫恿違規(guī)行為。部分房產(chǎn)中介為拓展市場(chǎng)、吸引客戶，極力撮合違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房、保障性住房等禁止或限制上市房產(chǎn)的交易，默許甚至主動(dòng)建議客戶通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同等方式避稅。由于此類(lèi)違規(guī)交易的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶存在障礙，故在履約過(guò)程中極易產(chǎn)生糾紛。

三是倉(cāng)促成交行為。少數(shù)中介機(jī)構(gòu)為盡快收取傭金，在申請(qǐng)貸款、還貸、付款、過(guò)戶等具體交易細(xì)節(jié)尚不明確時(shí)，要求客戶簽訂內(nèi)容籠統(tǒng)的合同，倉(cāng)促成交。在收取傭金后即消極應(yīng)付客戶，導(dǎo)致后續(xù)交易中糾紛頻發(fā)。

房產(chǎn)中介的上述行為不僅有損二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的權(quán)利，也不利于二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，針對(duì)上述問(wèn)題，朝陽(yáng)法院提出以下建議：一方面，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介的監(jiān)管，主管部門(mén)可以通過(guò)提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻、擬定合同范本、加大對(duì)違規(guī)行為的查處和制裁力度等方式，促使房產(chǎn)中介依法合規(guī)經(jīng)營(yíng);另一方面，通過(guò)普法宣傳提高群眾法律意識(shí)，選取典型案例以案說(shuō)法，介紹二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂中應(yīng)注意的事項(xiàng)，宣傳簽訂違規(guī)合同的危害性與嚴(yán)重后果，增強(qiáng)群眾的法制觀念，切實(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。

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