商品房買(mǎi)賣(mài)中的法律問(wèn)題
一、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題
(一)商品房預(yù)售合同的概念
商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。預(yù)售是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房交易的主要形式。
(二)商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征
1.商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)
商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售,但不是買(mǎi)賣(mài)預(yù)約,而是本約,是買(mǎi)賣(mài)合同,只是房屋交付期在約定的將來(lái)的某一時(shí)間。買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定,無(wú)須將來(lái)另行訂立買(mǎi)賣(mài)合同,即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,達(dá)到雙方交易目的。
2.商品房預(yù)售合同的特征
第一,商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物,而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。
第二,商品房預(yù)售人在未來(lái)約定的時(shí)間交付商品房,而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。
第三,商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)備案。
(三)商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)及效力
1.商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)
商品房預(yù)售合同登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種,性質(zhì)屬于預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記,是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),如所有權(quán)、抵押權(quán)等,而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán),該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記,預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力,故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。
2.商品房預(yù)售登記的效力
第一,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。通過(guò)預(yù)先登記,預(yù)購(gòu)人取得了優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù),使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。第二,期待權(quán)。通過(guò)預(yù)售登記,將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。”我國(guó)法律通過(guò)預(yù)售合同登記對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查,以維護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。
(四)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓
1.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念
商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一規(guī)定實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。
2.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)
我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,債權(quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓,則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓,事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購(gòu)人沒(méi)有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí),預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同,即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意,預(yù)售人不可能同意預(yù)購(gòu)人單純的牟利轉(zhuǎn)讓;即使不以牟利為目的,預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán),并要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約上的過(guò)失責(zé)任,預(yù)購(gòu)人不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,同時(shí)我國(guó)法律嚴(yán)禁倒賣(mài)合同、買(mǎi)空賣(mài)空的行為,更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。
二、商品房買(mǎi)賣(mài)按揭法律問(wèn)題
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)按揭的涵義
所指的按揭,是指購(gòu)房人將與出賣(mài)人之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的抵押于銀行,銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人,并以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)交與房地產(chǎn)商的法律行為。
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)按揭的法律特征
1.主體包括三方:即購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷售商及按揭銀行。
2.按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點(diǎn),即購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷售商之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購(gòu)房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。
3.按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性,這是按揭的最大法律特征。
4.按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式,一種是折價(jià)或以拍賣(mài)變賣(mài)標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償;一種是在合同中約定回購(gòu)條款,由房地產(chǎn)銷售商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物,并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款。
(三)按揭中的各方法律關(guān)系
從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看,其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人(亦即借款申請(qǐng)人)、保險(xiǎn)公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為:
1.購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買(mǎi)房屋,首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,約定購(gòu)買(mǎi)特定的房屋,并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。
2.購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后,應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料,向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房(或商業(yè))抵押貸款,銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù),雙方同時(shí)簽署借款合同。
3.購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí),要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行,為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押,如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí),銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣(mài)或申請(qǐng)法院拍賣(mài)并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。
4.開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中,銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保,即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完抵押登記之前,由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,購(gòu)房人若不還款,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。
5.購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí),必須就抵押物(所購(gòu)房屋)在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),并指定銀行為第一受益人。
6.開(kāi)發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。從法律角度看,按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種情形:一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前,開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的,其實(shí)質(zhì)是由開(kāi)發(fā)商解除與購(gòu)房人的買(mǎi)賣(mài)合同,并非法律意義上的回購(gòu)行為;另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后,開(kāi)發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋,雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為,此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。
上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立,實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密,共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸款關(guān)系和買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體,不能拋開(kāi)一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同,保險(xiǎn)關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。
(四)房屋按揭的若干實(shí)務(wù)問(wèn)題
1.按揭中房屋買(mǎi)賣(mài)合同和借款合同之間的關(guān)系
商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系,具體分析如下:
首先,購(gòu)房人選擇按揭付款方式后,必須按照開(kāi)發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同,由按揭銀行向購(gòu)房人發(fā)放貸款并應(yīng)購(gòu)房人的委托直接將貸款劃給開(kāi)發(fā)商。由于按揭銀行是與開(kāi)發(fā)商存在約定的特定銀行,購(gòu)房人不能與其它銀行做按揭,借款的目的就是為了支付購(gòu)房款,開(kāi)發(fā)商和按揭銀行之間存在一對(duì)一的銷售和融資合作關(guān)系,相互依存。因此說(shuō),借款合同在發(fā)生上對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有一定的依附性。其次,當(dāng)商品房借款合同被宣布無(wú)效或者被撤銷以后,并沒(méi)有使借款合同被宣布無(wú)效或被撤銷的情形出現(xiàn),商品房借款合同在效力上對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同不具有從屬性。第三,商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立以后,當(dāng)出賣(mài)人將符合合同約定的商品房交付予買(mǎi)受人時(shí)便完成其義務(wù),商品房買(mǎi)賣(mài)合同因履行完畢而消滅,但按揭借款合同并未消滅,所以,商品房借款合同在消滅上與買(mǎi)賣(mài)合同不具有從屬性。
通過(guò)以上分析可得出結(jié)論,商品房借款合同并不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的從合同,商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。
2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系
抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系,抵押合同屬于借款合同的從合同,借款合同無(wú)效、被撤銷、解除的,抵押合同也隨之無(wú)效、被撤銷或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的,依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定,主合同解除后,擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件,由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段,也可能簽訂在現(xiàn)房階段,購(gòu)房人作為抵押人在抵押時(shí)可能尚未占有房屋,或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證,因此,按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記,也叫“預(yù)登記”,待購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后,再進(jìn)行房屋他項(xiàng)權(quán)登記。購(gòu)房人在抵押房屋的同時(shí),還要將商品房銷售合同正本交付銀行,在日后辦下房產(chǎn)證后,房產(chǎn)證也交押于銀行。買(mǎi)賣(mài)合同與房產(chǎn)證是購(gòu)房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證,將這些重要憑證交付銀行占有,近似于英美法系中“權(quán)利憑證占有式按揭”。
三、商品房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任
在房地產(chǎn)銷售中,廣告和銷售宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用。在許多情況下,開(kāi)發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多,而在實(shí)際簽訂合同時(shí)又借口僅是宣傳而已,并不將廣告中所宣傳的許多條件寫(xiě)在合同中,以廣告對(duì)其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中開(kāi)發(fā)商的義務(wù),如果開(kāi)發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件,開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定:如果開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)購(gòu)房人是否訂立買(mǎi)賣(mài)合同,或者對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說(shuō)明和允諾沒(méi)有寫(xiě)到合同中,對(duì)開(kāi)發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”,應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開(kāi)發(fā)商在廣告中對(duì)上述內(nèi)容作了具體說(shuō)明或允諾,但實(shí)際不能做到或有所改變的,都屬違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
虛假售樓廣告,曾使不少購(gòu)房人利益蒙受重大損失。所謂虛假?gòu)V告實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn),而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營(yíng)利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假?gòu)V告致使購(gòu)房者與其簽訂合同的開(kāi)發(fā)商,實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中,侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?duì)被侵權(quán)方的損失予以賠償,所以,如果開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。
(二)已售出的房產(chǎn),在未辦理產(chǎn)權(quán)證前,又抵押給第三人的法律責(zé)任
由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大,所需資金也較大,很少有開(kāi)發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金,有個(gè)別開(kāi)發(fā)商為籌集資金,將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款,這種做法可能侵害購(gòu)房者的利益。依照我國(guó)法律規(guī)定,在房產(chǎn)售出后,只要將房屋的買(mǎi)賣(mài)合同按照有關(guān)國(guó)家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行了登記,該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立,涉及的房屋也就從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者手中。如果此時(shí)開(kāi)發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押,無(wú)疑是將自身沒(méi)有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押處置,這是侵犯購(gòu)房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失。
(三)房屋不能按期交付的法律責(zé)任
開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況大致有:開(kāi)發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體資格,其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門(mén)的正式批準(zhǔn);房屋尚未完工;房屋本身雖已完工,但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時(shí)交付使用;未通過(guò)政府部門(mén)的驗(yàn)收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為,開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買(mǎi)方支付違約金。如果在寬展期內(nèi),開(kāi)發(fā)商需按日支付違約金;如果超出寬展期開(kāi)發(fā)商仍無(wú)法交付,而客戶又要求解約、退房的,開(kāi)發(fā)商需要退還客戶已交全部房款,以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則,則開(kāi)發(fā)商需向買(mǎi)方雙倍返還定金,并支付全部款項(xiàng)的利息。
(四)開(kāi)發(fā)商因自身原因,不能按期取得房產(chǎn)證的法律責(zé)任
開(kāi)發(fā)商須交付房屋并保證房屋所有權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人,這是開(kāi)發(fā)商最基本的一項(xiàng)義務(wù)。開(kāi)發(fā)商可能由于如下原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證不能辦理:土地使用手續(xù)不合法;未支付全部土地使用權(quán)出讓金;違規(guī)建房;不能提供規(guī)定的資料等。商品房《解釋》第十八條對(duì)這一問(wèn)題作了明確規(guī)定:因開(kāi)發(fā)商原因,購(gòu)房人未能按期取得房產(chǎn)證的,開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其支付違約金或賠償金的數(shù)額,按照購(gòu)房人已付購(gòu)房款總額,以銀行逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。該條還規(guī)定了購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)取得房產(chǎn)證的期限,分為三種情況:購(gòu)房合同約定有期限的,按合同約定;合同沒(méi)有約定且為預(yù)售的,為房屋交付使用之日起90日內(nèi);合同沒(méi)有約定且為現(xiàn)售的,為合同訂立之日起90日內(nèi)。只要在以上期限內(nèi),因開(kāi)發(fā)商原因辦不下房產(chǎn)證的,購(gòu)房人即可按前述辦法,要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。如果開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,由于自身原因,導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記,買(mǎi)受人有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
本文主要從合同法的角度對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的法律問(wèn)題進(jìn)行了探討,因商品房買(mǎi)賣(mài)涉及的法律主體較多,法律關(guān)系復(fù)雜,同時(shí),法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定并不健全,需要立法者在今后的物權(quán)法等立法過(guò)程中予以完善,從而使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮、健康發(fā)展的良好局面。
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