1、問：何謂“交房時間”?答：所謂“交房時間”，是指出賣人在合同約定的期限內使房屋達到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續，買受人在通知所確定的期限內辦理完畢房屋交接手續的過程。

2、問：交房過程中出賣人的主要義務有哪些?

答：交房過程中出賣人的主要義務有：

(1)在合同約定的期限內使房屋達到合同約定的使用條件;

(2)房屋達到交付使用條件后，應當及時約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續;

(3)在交接時出示有關房屋達到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。

3、問：交房過程中買受人的主要義務有哪些?

答：交房過程中買受人的主要義務是按照出賣人通知要求的時間、地點與出賣人辦理房屋交接手續。

4、問：商品房交付使用后，房屋權屬證明辦理完畢前，房屋如發生毀損、滅失的風險由誰承擔?

答：對此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)中第11條明確規定：“對房屋轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定的除外。”

5、問：《解釋》第11條中所說的“正當理由”主要是指那些理由?

答：這里所說的“正當理由”主要是指自然災害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續，因此，不構成“正當理由”。

6、問：出賣人在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責任?

答：按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應當有權察看房屋達到合同約定交付條件的有關證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責任。

7、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定?

答：一般原則：按合同約定的違約責任為標準來計算違約金;合同沒有約定的，按逾期履行的天數依逾期貸款利息標準來確定。

8、開發商惡意違約或實施欺詐行為致合同無效的違約金如何確定?

答：除返還買受人已付房款及利息、賠償損失外，還應支持買受人不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要買受人要求的違約金沒有超過100%，買受人要求多少就支持多少。

9、當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當如何處理?

答：一般原則：按合同約定來處理。如當事人能舉出證據說明其違約行為給對方造成損失的具體數額，則違約金按是否超過損失30%為限來進行適當調整。

10、問：按照法律規定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，并具備國家規定的竣工條件有哪些?

答：主要是以下幾點：

(1)完成工程設計和合同中規定的各項工作內容，達到國家規定的竣工條件;

(2)工程質量符合國家安全規定的標準，如符合房屋土建工程驗收標準、安裝工程驗收標準等;

(3)符合工程建筑設計和工程建設合同約定的內容;有完整的并經有關部門審核的工程建設技術數據及檔案圖紙材料;

(4)有建筑材料、設備、購配件的質量合格證件資料和試驗檢驗報告;

(5)有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格或優良等;

(6)有工程施工單位簽署的工程質量保修書;

(7)已辦理工程竣工交付使用的有關手續。

11、問：《建筑法》第60條第1款明確規定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基工程和主體結構質量?！闭垎?，國家規定的建筑物的合理使用壽命有多久?若對此產生糾紛，應如何認定?

答：關于“合理使用壽命”的問題，目前國家還未有統一規定，根據《民用建筑設計通則(試行)》，一般認為按民用建筑的主體結構確定的建筑耐久年限分為四級：一級100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑(指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑);二級耐久年限為50——100年，適用于一般建筑，三級耐久年限為25——50年，適用于次要建筑;四級為15年以下，適用于臨時性建筑。若對于地基和主體結構發生質量缺陷，是否在合理使用壽命內引起爭議，應首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準;無確定年限的，由原設計單位或有權確認的部門確定，并按此確定的年限為準。

12、問：對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些?

答：買受人采取的補救措施有：

(1)實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規定及合同約定內容履行義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續履行及其繼續履行的合理性，如果違約方確無力繼續履行或繼續履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。

(2)解除合同。在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質量問題后，難以通過修復辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。

(3)違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。

(4)違約侵權責任。

13、問：出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權責任措施予以補救的，應注意哪些問題：

答：《合同法》第122條明確規定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求承擔侵權責任?！边@一條其實是違約責任與侵權責任的競合問題。在此應注意：

(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。

(2)當事人之間存在合同關系，而不法行為僅造成受害人財產損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。

(3)責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過失的侵權責任，在此情況下，受害人享有兩種權利。

14、問：對于房屋存有質量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人在請求解除合同和賠償損失時，應注意哪些問題：

答：主要來說，應注意以下幾點：

(1)對比較明顯的或者已知的質量瑕疵的處理上，應注意買受人是否行使了其注意義務。因為買受人在接受房屋時，一般對其質量會進行必要的檢驗，這也是買受人應該行使注意義務，對于一般驗收能夠發現的顯而易見的瑕疵，買受人應在接受時提出。在取得房屋后，買受人發現的明顯的房屋質量瑕疵的，若無其他特別規定，出賣人可不負責任，應由買受人負責維修。出賣人在訂立合同時已明確告知買受人房屋存有質量瑕疵的出賣人對此也不再負有任何責任，但有特別規定的除外。

(2)對隱蔽質量瑕疵的處理。對采取通常方式一時難以察覺，須經過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發現的，買受人及時向出賣人提出的，出賣人應當承擔責任。對于質量瑕疵程度較輕的，出賣人應負責維修，或者適當減少房屋價金。對于房屋質量問題較重，甚至不能使用的，買受人可解除合同，因此給買受人造成的額財產及人身損失出賣人應予賠償。

(3)對隱瞞質量瑕疵的處理。出賣人已知而故意隱瞞的較嚴重的房屋質量瑕疵，出賣人對此應承擔相應的民事責任。我國《合同法》第150條——第155條對瑕疵擔保義務作了詳細的規定。在標的物存在瑕疵時，出賣人負有瑕疵擔保義務，買受人享有瑕疵擔保請求權。

15、問：交付的房屋出現質量問題的，買受人該如何處理?出賣人負有哪些義務?

答：處理意見如下：

(1)因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，買受人可請求解除合同和賠償損失。在確保安全的情況下，可采取加固補強的方式來完成對工程質量缺陷的修復，這會保持社會的穩定，更能公平合理的保護雙方當事人的合法權益。

(2)房屋交付后，出現質量問題的，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，出賣人應承擔修復責任。出賣人拒絕修復或在合理期限內拖延修復的，買受人可自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成其他損失的，則應由出賣人承擔，這是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產開發經營管理條例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規定的義務。

16、問：《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第13條所稱的房屋質量問題包括哪些范圍?

答：包括以下范圍：

(1)屋面防水工程;

(2)其他土建工程，一般包括地面、樓面工程，門窗工程等;

(3)電氣管線、上下水管線的安裝工程;

(4)供熱、供冷系統工程，包括暖氣設備、中央空調設備等安裝工程。

17、房地產公司不能滿足交房條件，并一直推脫，要么就以退房來威脅，可使購房者要退房的話很難，購房者該怎么辦?

答：開發商遲延交房有合同按合同的約定辦理。合同中沒有約定逾期交付房屋的，根據最高院司法解釋第19條第3款“按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

18、逾期交房日期怎樣計算?

答：逾期交房，合同規定在綜合驗收后交房，若未取得兩證，交房是否合法?交房日期以交接單日期為標志，還是以兩證取得日期為標志?

答：商品房預售時，開發商應取得五證。交付房屋的合法與否是以開發商是否經過竣工驗收為標準。具體看合同的約定。主要有兩個文件，一個是市建委頒發的《備案證》，一個是由開發辦頒發的商品房交付許可證。

19、剛交付的房子，購房者沒辦理入伙手續，自己先查驗了一遍，發現有水從衛生間深入相連房間的明顯痕跡，購房者能不能收這樣的房?

答：購房者可書面向開發商發出拒絕收樓的通知和要求開發商在規定的時限內進行整改的要求。否則將追究其逾期交付的違約責任。在問題得到有效解決前，購房者不應辦理任何驗收樓宇和領取鑰匙的手續。

20、購房者在合同上規定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日購房者才拿到入住通知，購房人能否根據開發商推遲交房為理由退房?物業公司以購房者沒有辦理入住手續，拒不交房，應不應該?購房者能否向開發商索賠?

答：開發商逾期交付房屋將承擔逾期交房的違約責任，違約責任包括支付違約金，直至業主行使退房的權利。但業主退房權利的行使將取決于房屋買賣合同中的具體約定，也就是在開發商逾期交付商品房超過一定期限后業主才可行使退房的權利。另，交付商品房屬于開發商的義務，在業主沒有任何違約情形導致開發商行使不安抗辯權的前提下，開發商必須向業主按約定交付商品房，物業管理公司無權拒絕交付商品房。

21、收房不出示“備案表”，算不算違約?

答：如果在商品房買賣合同中，已明顯約定以備案表作為房屋交付的條件之一，則開發商在房屋交付時必須出具給業主，否則開發商應承擔逾期交付的違約責任。

22、預售房交付的標志是什么?

答：預售房屋交付的標志是能夠證明房地產開發企業已履行預售商品房交付義務的法律文件。預售房交付的標志的主要法律文書：

(1)以掛號信件送達的或直接送達的通知預購人驗收交接的書面文書;

(2)交付住宅商品房的，一并送達《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》;

(3)預購人簽署的預售商品房驗收確認書;

(4)預購人簽署收取預售商品房鑰匙的登記。

23、簽訂合同時對房產證的辦理應當如何約定?

答：房產證是買房人真正取得房屋產權的象征，根據建設部頒布的修改后的《城市房屋權屬登記管理辦法》(建設部第99號令)，買房人要盡快得到自己的產權，在簽訂購房合同時盡量江區的產權證的時間明確，至少要約定在商品房交付使用后幾日內(具體日期)將資料報送產權登記機關備案，同時在交房條件中明確約定房產商必須向買房人處是房地產管理部門認可的“竣工驗收備案表”和“面積實測數據”，減少影響辦理產權證的不定因素。

24、商品房買賣合同糾紛及其他相關的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好?答：一般地說，仲裁解決糾紛的優點在于仲裁庭可以包括房產行業的知名專家，他們更了解該行業的各種習慣，甚至可能相當深入地了解糾紛的技術經濟細節，其缺點是仲裁員的選擇如果過于偏重行業則可能導致法律知識不足，所作裁決偏離一般的法律習慣。仲裁解決糾紛的另外一個優點是當事人有機會選擇仲裁員，這有助于增強當事人對仲裁的信心。仲裁的主要缺點是仲裁庭沒有法院那樣的強制力，財產保全或執行等都要借助于法院才能實現。此外，仲裁一般實行一裁終局制。如果因為各種原因在仲裁中失敗一般就沒有機會補救了，而法院大多實行上訴制度。當然了，一裁終局從另一個角度講，比起法院的二審終審制度要從時間和經濟上節約很多。

當事人可以通過選擇仲裁解決合同糾紛來適當避免可能因司法不公正所帶來的風險。說到仲裁可能比訴訟相對公正，首先可以從其各自的組成來看。在我國，各仲裁委員會，尤其是中國國際經濟貿易仲裁委員會和北京、上海、武漢等地的仲裁委員會，其仲裁員大都是在法律界或行業界非常有聲望的專家學者。翻開它們的仲裁員名錄，你會看到許多令人肅然起敬的名字，甚至還有許多外國專家。這些人的地位通常都是在事業上經過相當長時間的努力才達到的，你很難想象會通過賄賂或其他不正當手段去收買他們。他們通常異常珍視自己的地位和名聲，而且他們根本沒有必要通過受賄等非法手段獲取錢財。而我國法院的整體素質相對而言要差一些。同時我國法官待遇仍然比較差，很多優秀人才不愿意去法院，在法院工作一段時間又出來做律師的也大有人在。這種情況是我國審判水平很難提高的重要原因。當然在2002年以后，我國實行統一司法考試，這種情況會有所改變，但尚須時日。如果要選擇仲裁解決合同糾紛，當事人必須在合同中明確約定，并明確規定所選定的仲裁機構。沒有約定或約定不明確，都不能要求仲裁。發生糾紛后當事人也可以約定仲裁，但在這種情況下，當事人達成一致有很大的困難，所以還是在簽訂合同的時候明確約定為好，這時當事人的關系比較融洽。沒有約定解決糾紛的方式，法律上就認為是當事人默認采取訴訟方式解決糾紛。也許當事人沒有想到，最理想的解決合同糾紛的人是他們自己。無論通過仲裁還是通過訴訟解決糾紛，都費時、費力、費錢。當事人即便勝訴，如果考慮到聘請律師的開銷、訴訟中的各種開銷，以及在行業上的不利影響等等，他們仍然可能得不償失。因此，掌握必要的法律知識，發生糾紛后及時溝通解決，把問題消化在它的萌芽階段，才是最好的辦法。

25、所購商品房與《住宅使用說明書》不符開發商不承擔責任王先生購買了一套商品房，入住后發現自己家房屋與鄰居住房的隔墻及衛生間與樓道的隔墻是普通隔斷墻，與開發商提供的《住宅使用說明書》載明的承重墻不符。近日，北京市第一中級人民法院做出終審判決，以使用說明書不是合同的一部分駁回了王先生的訴訟請求。

2002年5月，王先生以分期付款的方式購買了一套商品房，一月之后辦理了入住手續。王先生訴稱，自己在購買房屋前從朋友處曾取得了開發商印制的該房屋《使用說明書》。上面寫明房與房之間及外圍護墻均應為承重墻。但入住后發現，自己住房與鄰居住房的隔墻及衛生間與樓道的隔墻均為普通隔斷墻，并非承重墻。王先生認為《使用說明書》的記載明確、具體，且關系到房屋質量，對于選擇、訂立商品房買賣合同及房屋價格的確定都有重大影響，因此起訴至法院要求開發商減少房屋價款人民幣5萬元。開發商辯稱，雙方在合同中并未約定隔斷墻須為承重墻。其提供的房屋已經驗收合格，并不存在質量瑕疵。

本案的焦點集中在《住宅使用說明書》是否合同的一部分。一中院經審理，認為：王先生與開發商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，是有效的合同。而《住宅使用說明書》應在住宅交付用戶的同時提供給用戶。開發商也是在交付房屋時才將該說明書交付給王先生的。

雙方所簽合同中附有合同標的物的平面圖，該平面圖應視為合同的一部分。對合同內容，雙方當事人均應履行注意義務，因未履行注意義務而引起的糾紛，應由其自己承擔相關的責任。平面圖中標明了房屋各部分墻體的具體情況，開發商交付的房屋與合同所附平面圖一致，且該房屋已經有關部門質量檢驗合格。雖然開發商在交付房屋時提供了《住宅使用說明書》，使用說明書中關于房屋墻體的說明與《商品房買賣合同》所附平面圖標明的墻體不符，因住宅使用說明書不是合同的一部分，不能對抗合同的效力。開發商已全面履行了合同約定的義務。因此，王先生要求開發商減少房屋價款人民幣5萬元的訴訟請求不予支持。[律師評析]本案中的開發商雖然勝訴，但也暴露出了工作中的諸多不足。按照相關規定，《住宅使用說明書》系開發商在交房時應當提供的資料之一，如此重要的資料，居然出現了與《商品房買賣合同》所附平面圖中不一致的地方，一度造成工作上的被動局面，可見資料審核這一環節不但重要，而且一定要嚴格執行，決計不可敷衍了事。

26、訂購的商品房被賣，為何要不到雙倍定金[人民法院報上登載案例]：2004年6月7日，原告王某與被告某公司的銷售代理商A公司簽署了訂購被告8號獨立別墅的協議，約定原告在協議簽訂之日支付協議款30萬元，房屋暫測面積為347平方米，單位價格以公開發售價目表為準(后A公司銷售經理在該協議書上添加了單價6200元/平方米)。同時約定，原告在接到被告通知后三日內給予回復，如認購，則協議款轉為房款，并在三日內簽訂預售合同;如原告放棄，則被告將協議款無息退還原告。2004年6月14日，原告向被告方支付了現金30萬元。2004年8月24日，被告某公司及A公司聯合向原告發出“關于變更住宅VIP協議主體的通知”，聲明A公司與被告間的代理銷售合同終止及原A公司簽訂的協議主體變更為被告并繼續有效。當原告與被告協商簽訂預售合同時，被告發現因自己與A公司工作交接中的疏忽，原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與他人。因雙方無法就訴爭房屋簽訂預售合同，對賠償問題又未能協商一致，故原告起訴至法院，請求判令被告履行協議，與原告簽訂正式的房屋預售合同;否則，應雙倍返還原告已經支付的30萬元房屋定金。[析法]本案的爭議焦點主要是雙方所簽協議的性質及30萬元協議款的性質。法院經審理后認為，從協議的內容來看，該協議雖約定了面積、樓號和價格(確切地說在價格上尚不能視為雙方達成了合意)，且簽訂協議時銷售方也取得了預售許可證，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的條件，故該“協議”的性質應為商品房認購書，而非商品房買賣合同。對30萬元“協議款”可否認定為定金，從形式上分析，定金是一種擔保形式，必須明確約定，而本案“協議”中只是約定為“協議款”，在收條上為“現金”，并無定金的約定。從內容上分析，“協議”中對該30萬元的約定內容也不符合定金的性質。故該30萬元不能按照定金的性質處理。綜上所述，雖然未能簽訂預售合同的過錯在被告方，但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價損失的請求缺乏相應的證據，只能請求被告返還30萬元本金及相應利息損失。由于訴爭房屋已為善意第三人取得，故原告要求被告與其就該房屋簽訂預售合同已無事實依據。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規定，判決被告返還原告協議款人民幣30萬元，并賠償原告相應利息損失，對原告的其余訴訟請求不予支持。[答疑]商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。商品房認購書不同于商品房買賣合同，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內容。兩者之間系預約與本約的關系。根據民法理論，預約是約定將來訂立一定內容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。預約合同最突出的特征在于，它約定的是當事人為將來訂立本約合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書中，商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務，購房合同則是對購房行為的直接確認。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經正確地履行了商品房認購書約定的義務。因此，無論是開發商還是準買受人，均不能根據商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。本案中，該協議中內容不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定條件，因此，該協議應視為商品房認購書，原告無權要求被告履行交付房屋的義務。至于30萬元協議款的性質認定問題，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”可以看出，如果雙方對款項的性質未作明確的約定，則不能當然推定款項就是定金。如果沒有約定定金字樣，如果想認定款項的性質為定金，必須通過約定的內容來體現。本案中，從雙方簽訂協議的內容來看，原告交付的30萬元協議款并非定金，而是訂金。這兩者雖只是一字之別，但產生的法律后果大相徑庭。定金是一種法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同，無權要求返還定金，銷售商不履行合同的，應雙倍返還定金。而訂金并非一個規范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質。所以，若雙方未能簽訂房屋買賣合同，買方并不能主張雙倍返還，只得請求返還訂金。

27、已交付的房屋出現質量問題的，買受人能選擇退房嗎?房屋出現質量問題，作為買受人能否退房是要視具體情況而定的。

根據國務院發布的《城市房地產開發經營管理條例》的規定：商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。這也就是說，因房屋主體結構質量不合格，嚴重影響正常居住使用的，買受人可請求解除合同和賠償損失。而房屋在房屋交付后，出現了質量問題但并不屬主體結構方面的問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，則由出賣人來承擔修復責任。在這里律師需要提醒的是，并不是房屋出現了質量問題一定會導致解除合同(退房)這一后果發生，買受人一定要在查明相關事實的情況下，合理地維護自己的權益。

28、購房戶應交配套費嗎?[案例]王先生與一開發商簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，合同約定2005年6月20日交房，王先生如期去辦理交房手續，被告知，除交清購房尾款外，要交配套費3800元。王先生稱，簽合同后，因要辦理銀行按揭和合同備案手續，所有的合同均在開發商手中，當拿到合同后,發現合同的第五條處貼了一張要交納配套費的紙條。購房戶應交配套費嗎?[解答]經查看，王先生與開發商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》,發現合同第五條處貼有一個字條，上面寫有“交房時，除交清購房尾款外，要交配套費3800元,分別是管道煤氣2500元,可視對講機500元,水表電表安裝400元,有線電視安裝費280元,一年有線電視使用費120元。”但雙方均未簽名蓋章;第五條計價方式與價款的第三項中“出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費用”的內容仍保留.依據《中華人民共和國合同法》第四十一條“對格式條款和非格式條款不一致的，應當采用格式條款的規定，王先生應支付配套費3800元。問題在于寫有“配套費”的紙條是否合法，是否合法有效，是否為雙方意思表達，難以認定。這是因為，一是，“配套費”是商品房價格的組成部分。配套費是以價內的形式收取，還是以價外的形式收取，應當在合同中時行約定。在2004年新版的《武漢市商品房買賣合同》第五條中增加了“出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費用。”的內容，是為了避免交房時因“配套費”收取問題而產生糾紛，提醒購房人注意價外費用收取的問題，同時，引導開發商在簽合同時將配套費采用包含在房價內收取。二是合同簽訂后，因合同備案或購房戶要辦理銀行按揭,《武漢市商品房買賣合同》均由開發企業拿走。為了避免合同內容增減，購房人應將已簽合同復印，要求開發商在復印件上簽署“該復印件與本復印件原件完全一致”字樣，并雙方簽字蓋章，署明日期。待開發商辦妥相關手續后將合同原件退回時,購房人應將退回合同原件和復印件進行核對無誤后,收取合同原件。王先生所反映的問題就出在此環節。三是配套費中的使用性質的費用(如有線電視的收視費等)，除開發商書面承諾或在合同中約定了不收使用費的情況之外，使用費均應由購房人支付。

29、已抵押商品房能否買賣，如何規避風險[案例]嚴先生近日看中了一套商品房，但通過查詢得知，該商品房所在樓棟已被開發商整體抵押給銀行。嚴先生問該商品房能否買賣，如果可以，購買時應該注意哪些問題?

[解答]開發商在開發商品房過程中為籌措資金，以土地或在建工程做擔保向銀行申請抵押貸款投入續建，達到法定條件經批準后邊建邊將商品房預售出去，以預售所得款項償還銀行貸款，并解除原設定抵押，這是國內外房地產開發的通常做法?！吨腥A人民共和國擔保法》第四十九條規定“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，應當通知抵押權人，并告知受讓人”。《城市房地產抵押管理辦法》第37七條規定“經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租”，“抵押房地產轉讓或者出租所得價款應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有”。第36條規定“抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況”。由此可見，法律和規章并沒有禁止抵押人合法轉讓抵押物，只要是取得《武漢市商品房預售許可證》的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。

如何規避因抵押而產生的風險呢?依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”;第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”的規定，在房屋交付時或辦理《房屋所有權證》、《土地使用證》時，購房人才知道開發商是否將其已購商品房事先已作抵押或購買后再作抵押，才能取得開發商故意隱瞞抵押事實或再抵押給第三人的事實。如果因開發商未能在交接房屋時或辦理兩證時解除抵押，購房人可以請求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因此，購房人除了認真理解《武漢市商品房買賣合同》第十三條“出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任”外，最好能在合同附件六中約定因開發商原因造成所購商品房存在產權糾紛而導致不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛，開發商應承擔全部責任的具體賠償金額和賠付時間，以保證能得到應有民事補償。

30、武漢“樓間距”有了新規定最低不小于樓高0.9倍最新發布的《武漢市規劃管理技術規定》已于6月28日開始實施。新《規定》與原《規定》相比，其居住建筑的間距在滿足建筑爭取更多日照和良好的自然通風方面，在滿足防火和衛生防疫方面，均在居住環境人性化方面邁進了一大步。從“新”、“舊”規定對比中可以看出：對不同居住建筑類別其間距的規定均作了調整。如“老規定”中規定：密度一區內高度低于24米的居住建筑，其縱墻面與縱墻面之間的間距為房屋高度的0.70.85倍，而在“新規定”中則調整為0.9倍;再如“老規定”中規定：建筑高度超過30米的建筑，其縱墻面之間的間距最小不得少于26米，在密度一區內不得少于24米。而在“新規定”中則更加明確：縱墻面與縱墻面的間距，其中24米以下部分間距按建筑高度小于24米時的規定計算，24米以上部分在密度一、二區按不少于所增加建筑高度的0.3倍進行遞加計算，在密度三區按不少于所增加建筑高度的0.4倍進行遞加計算，不足26時，按26米計算;其最大間距在密度一區內可以不超過40米，在密度二、三區內可以不超過45米。顯而易見，“新規定”更細、更明確、更人性化?！靶乱幎ā钡膶嵤Ω纳瞥鞘忻婷?，提高新建小區的品質，為武漢市民創造更優良的居住環境，提供了更有利的保障。居住建筑間距新老規定比較≤24米新規定密度一區：≮0.9倍建筑高度密度二區：≮1.0倍建筑高度密度二區：≮1.1倍建筑高度新增：在國家級開發區和東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲等區的建制鎮規劃區內≮1.2倍，并應符合防火規范的間距要求。密度一區：≮10米密度二區：≮12米密度三區：≮14米建筑高度<12米時≮6米建筑高度>12米時≮8米建筑高度<24米時老規定密度一區：為0.70.85倍密度二區：為0.851.0倍密度三區：為11.15倍密度一區：≮10米密度二區：≮10米密度三區：≮12米密度一、二區：為68米密度三區：為8

10米<24米建筑與>24米建筑之間的間距新規定南側≮18米北側≮20米東西側≮14米北側≮18米南、東、西側≮14米≮14米老規定可按位于高層北側的間距基礎上減少25%%>24米新規定<24米部分按上目計算>24米部分：密度一、二區：≮所增加建筑高度的0.3倍進行遞加計算密度三區：≮所增加建筑高度的0.4倍進行遞加計算間距不足26米時按26米計算最大間距：密度一區可以≯40米密度二、三區可以≯45米縱墻面在南面時≮20米其余情況下≮18米密度一區：≮14米密度二、三區≮15米老規定≥24米<30米時：密度一區為房屋高度的0.85倍密度二區為房屋高度的1倍密度三區為房屋高度的1.15倍≥30米時：縱面間距為房屋高度的0.5倍且最小≮26米，密一區主管部門同意下≮24米≥24米<30米時≮13米>30米時為房屋高度的0.3倍密一區、二區≮15米密三區≮17米≥24米<30米時≮13米>30米時為房屋高度的0.25倍計算，且最小≮13米新規定南北向無重疊面時：≮15米南北向重疊面<12米時：≮18米南北向重疊面>12米時：按縱墻對縱墻計算按建筑高度>24米縱墻對縱墻的間距計算按建筑高度≤24米縱墻對縱墻的間距計算老規定點式兩長邊間距≮22米其他各邊間距≮13米密度一、二區：≮20米密度三區：≮24米按以上規定減少15%%密度分區說明密度一區漢口：解放大道三陽路沿江大道沿河大道硚口路;漢陽：京廣鐵路線攔江路翠微橫路漢陽大道漢陽火車站前路;武昌：臨江大道前進路沙湖街中山路紫陽路首義路津水路解放街紫陽路。密度二區漢口：由密度一區向外至沿河大道青年路發展大道建設大道青年路發展大道黃浦路建設大道二七路解放大道黃浦路沿江大道;漢陽：由密度一區向外至漢陽攔江堤二環線鐵路線漢陽大道二橋路龍舟路月湖大道漢南路洗馬長街;武昌：由密度一區向外至臨江大道秦園路武青三干道中山北路中北路中南路武珞路中山側路臨江大道;青山區片：臨江大道建十路和平大道工業四路武青三干道水東路。密度三區密度一區、二區以外的城市其他城區。

31、簽《房屋認購書》流程購房者在選好房源，談妥價格后，第一步便是去簽訂認購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少算恰當，并無一定標準，視個人需要而定，由雙方協商。發展商此時應把有關的資料和相關文件交給購房者，并講清項目進展情況。在這個環節可能產生的問題是，在交付定金后，或是售價又提高了，或是購房者在對項目的進一步了解中，發現房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協議中應明確什么情況下客戶有權要求終止協議，索回定金。

認購書主要內容包括：

1、認購物業;

2、房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等;

3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;

4、認購條件，包括認購書應注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。

在簽訂完認購書后，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》，以便使購房者明白細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽訂購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。

32、商品房買賣合同中未約定車庫門高度如何處理[案例]：張先生購買了某小區的一個車庫，合同中約定層高2.4米。車庫交付時，張先生發現該車庫進門口高度較低，越野車無法開進車庫。雙方在簽定的《武漢市商品房買賣合同》中未對車庫進門口高度進行約定，張先生問該如何處理?[解答]：《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計”。張先生與開發商簽訂的商品房買賣合同中未對車庫進門口高度進行約定，該車庫未約定的各項技術指標應以批準的規劃設計方案為準。開發商交付車庫時，張先生應查驗車庫進門高度是否與批準的規劃設計方案相符。如果車庫進門口高度與批準的規劃設計方案相符，開發商不應為越野車無法進出車庫承擔責任，張先生可與開發商協商，尋求妥善的解決方法;如果開發商在出賣車庫后擅自變更了規劃設計，造成車庫門高度減少，影響越野車無法進出車庫，張先生可依據簽定的《武漢市商品房買賣合同》第十二條的約定進行處理。

33、未按合同約定進行竣工綜合驗收能否交房?[案例]黃先生與某開發商簽訂《武漢市商品房買賣合同》，按合同約定，2005年3月31日交房，交房條件為該商品房經綜合驗收合格。但開發商在近日交房時出示不了綜合驗收合格的證件。開發商的這種做法合法嗎?[解答]

一、黃先生與開發商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中對交房期限及條件、逾期交房的違約責任均作了約定。交房期限定在2005年3月31日，交房條件選擇了該商品房經綜合驗收合格。依據2004年5月19日《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》(國發[2004]16號)的規定，已取消了《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號)中的住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收，房地產開發主管部門即市開發辦自2004年5月19日起不再組織相關部門或者單位對房地產開發項目進行竣工驗收和竣工綜合驗收。因此，黃先生與開發商簽訂的合同中約定的綜合驗收自然取消。依據《中華人民共和國建筑法》第六十一條“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的規定，開發商應按照《建設工程質量管理條例》第十六條的規定，組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收合格后方可交付使用。同時，開發商還應按照合同中對基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾進行交付。二、黃先生與開發商約定交房時間為今年3月31日，因延期交房原因不明，難以認定責任。

(1)在履行合同過程中，遭遇不可抗力以及出現合同約定的特殊原因(必須取得相關管理部門或單位出具的證明)，開發商應在合同約定的期限內告知購房者后方可據實予以延期交房。

(2)開發商既無特殊原因證明，又不具備交房條件，則開發商應按出賣人逾期交房的違約責任承擔法律責任。

(3)開發商具備按期交房條件，是因購房者與開發商就竣工綜合驗收問題而未能辦理房屋交接手續，開發商不承擔延期交房責任。

34、簽合同注意按揭貸款的約定余先生問：我與某開發商簽訂《武漢市商品房買賣合同》，按合同約定，首付房價款后，余款委托某開發商辦理按揭貸款手續。同時，合同還約定交房時間為2005年3月28日。但交房時出賣人必須付清房價款后方可交房。日前，我看到別的客戶陸續進房，我要求某開發商不僅將房交給我，還要承擔延期交房的違約責任。某開發商說：你的按揭貸款手續現在才辦完，待款進公司帳上后才能交房給你，公司不承擔延期交房責任。請問開發商的說法對嗎?

答：余先生與某開發商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，符合法律規定。宋先生首付款繳納后，因某開發商未在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手續，不向宋先生交付房屋的行為，是符合雙方合同約定的。因此某開發商就不存在延期交房的責任。

那么如何避免此類事情的發生呢?

一、買受人在簽訂合同時，涉及房款余額按揭貸款的，建議在合同第六條3貸款方式空格中約定“XX年X月X日前，XXX元房價款由買受人在XX銀行辦理完按揭貸款手續”。同時在第七條買受人逾期付款的違約責任中第二種處理方式中約定“因買受人原因，不能按期或逾期辦理按揭貸款手續的，買受人應按本條第一種處理方式的約定向出賣人支付違約金;因出賣人的原因，不能按期或逾期辦理按揭貸款手續的，出賣人應按本條第一種處理方式的約定向買受人支付違約金;因銀行原因，不能按期或逾期辦理按揭貸款手續的，買賣雙方協商，另簽補充協議”。

二、若買受人委托出賣人辦理按揭貸款手續，建議對貸款金額、辦理按揭貸款時限、逾期或不能辦理按揭貸款的違約責任等問題在合同附件六合同補充協議中進行約定。

三、辦理完按揭貸款手續是指按揭貸款額進入出賣人帳戶;約定按揭貸款時間建議在一個月以上。

買受人在簽訂合同時，只要考慮充分，條文內容嚴謹，就可避免糾紛發生，即使發生了糾紛，有相應的條款約定進行處理。

35、消費者買房需要注意三點自上月市開發辦公布詢問電話以來,接到近100個咨詢投訴電話,經過調查核實有兩種情況應引起消費者注意：

一、消費者在交購房定金或簽署《武漢市商品房買賣合同》前必須經歷“三個環節”。

2000年市開發辦針對武漢市商品房買賣活動提出在買房要看“五證”。隨著房地產市場的進一步完善和規范，無證銷售的房地產開發項目越來越少，但同時也市場出現了新情況新問題，主要集中在定金協議和購房合同糾紛上，針對這種現狀，市開發辦從2003年12月起就要求全市在售的房地產開發項目，必須在售樓部中公示六個內容，同時這六個內容也是消費者在正式交納購房定金和簽署《武漢市商品房買賣合同》前需要看明白的六個內容，分門別類稱之為“三個環節”：

1、看兩部法規。即《城市商品房預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》。這兩部法律對于正欲購房和正在購房環節中的消費者來說是至關重要的。通過看這兩部法規，消費者可以大體的了解國家的有關規定，易于掌握國家政策，才能做到心中有底。才能利用好法律這一武器保護自已的合法權益。

2、看五個證件。即：《武漢市商品房預售許可證》、《房地產開發企業資質證書》、《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。通過查看上述五個證件，消費者可以了解到自已欲購的商品房是否具備合法的銷售資格，自已欲購的房屋是否在核準銷售的范圍之內。同時，可以了解到該項目建設用地取得的方式是不是出讓方式，購買后商品房合法的使用年限，所購房屋是不是合法的建筑及規劃審批的房屋周邊配套設施情況等等。

3、看三份樣本。即：《武漢市商品房買賣合同》樣本、《前期物業服務合同》樣本及《業主臨時公約》。這個環節是大多數消費者所急視的，也是交了定金后或簽署了購房合同后產生糾紛的主要原因?！段錆h市商品房買賣合同》樣本指的是經房地產開發企業將一些公司不容協商的意見以加蓋印章等形式表現在合同的樣本。消費者可以通過精讀《武漢市商品房買賣合同》樣本了解作為出賣方的房地產開發企業的想法，同時對照自已的想法看，有沒有雙方達成共識的可能。通過看《業主臨時公約》和《前期物業服務合同》可了解到若購買了這處房屋消費者可享有哪些權利和必須履行哪些義務。

在通過對以上三個環節的認真查看的情況下，消費者才能真正的做到明明白白地消費，才不會因為知識信息的不對稱，使自身蒙受損失。

二、鄉村集體所有用地自建房屋對外銷售的情況.根據《土地法》規定，集體所有用地使用不得出讓、轉讓、出租，在集體用地上建的房屋更不得對外銷售。目前，市場存在有一些消費者為貪一時便宜，購買集體所有用地上建設的房屋，結果長期辦不了《國有土地使用權證》和《房屋所有權證》，影響居住，更不能進入流通環節，從而陷入長期的煩惱之中。簽署集體性質用地住宅購買合同，是無效合同，是不受國家法律保護的。此類房屋看似相對便宜，其實消費者購入是一大堆煩惱，最終利益受損的還是消費者自已。對于此類情況，市開發辦會將所取得的調查情況移交土地管理部門進行查處，同時市開發辦提請有關部門密切關注此類情況，從源頭上杜絕此類情況的發生。

三、對于超過《武漢市商品房預售許可證》有效期的項目，消費者要提高警惕性。特別是對于連續二、三年沒有換證的商品房項目更應注意。如在漢陽區的一個項目，在2001年辦過《武漢市商品房預售許可證》，后因為項目的開發企業與投資方陷入法律糾紛，開發企業也因經營不善陷入債務重重連續多年未換過《武漢市商品房預售許可證》。有部分消費者看到有證，未認真看清是什么時候的證書就因為價格相對便宜而付款，導致目前房子還拿不到，交的房款也退不回的境地。所以，我辦再次提醒消費者在購房時一定要看清合法有效的《武漢市商品房預售許可證》，只有這樣才能有效地保護自身的合法利益不受侵害。

36、商品房買賣合同的生效與進行合同公證有必然聯系嗎?商品房買賣合同的生效與進行合同公證有必然聯系嗎?在日常情況中，哪些房地產交易行為是必須辦理公證手續的?

合同生效的條件一般取決合同雙方當事人的約定，雙方可以把合同公證作為生效的要件之一，如果有了這種約定，那么合同的生效是必須要經這公證的;如果當事人僅作一般性的規定，比如最長見的簽字生效，只要達到合同約定的條件即可。

司法部、建設部聯合發布的《關于房產登房管理中加強公證的聯合通知》中規定，以下幾類事項必須辦理公證：

(1)繼承房產，應當辦理〝繼承權公證書〞;

(2)遺囑人為處分房產而設立的遺囑，應當辦理公證。處分房產的遺囑未經公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人應根據遺囑內容協商簽定遺產分割協議，經公證證明后到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續;

(3)贈與房產，應當辦理贈與人的〝贈與合同公證書〞;

(4)有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律事務，必須辦理公證證明。

37、《最高法院關于商品房買賣合同糾紛問題的解釋》中開發企業應注意的兩個問題關于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中開發企業應當注意的二個問題。

一、廣告不能瞎吹了

高法解釋第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。律師點評：

“合同法”第14條關于要約的規定，如果銷售廣告內容的對象已特定化和具體話，高法解釋明確規定將該內容視為要約。雙方合同一經簽訂，該廣告內容可作為合同的一部分。如果合同里沒有對“小區綠化面積、樓間距、車庫、健身等”作規定，而在廣告上有，那么廣告上的內容可視作合同內容。一些房地產廣告用小字注明“此廣告最終解釋權在開發商”，原則上不影響對該廣告屬于要約還是非要約邀請的判斷。二、六種情形明確雙倍賠償。

高法解釋第八、九、十四條規定：導致合同目的不能實現的，或導致合同無效或者被撤銷、解除的，買房人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

(三)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。

(四)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。

(五)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

(六)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。律師點評：

上述懲罰性賠償責任的制定，是以合同法第113條和消法第49條為依據的。在司法實踐上肯定了懲罰性賠償責任原則適用于商品房買賣合同。使得購房人在一些情況下為爭取雙倍賠償取得了依據。因此開發企業在房屋的銷售過程中，一定要注意規范其相關行為，以免導致懲罰性的賠償。

38、被拆遷人拒絕支付差價款如何處理?嚴格履行拆遷協議是拆遷當事人的義務———被拆遷人拒絕支付差價款如何處理?【案情】

原告：某市房地產開發公司

被告：丁先生

經有關部門依法批準，原告在某大街一帶進行拆遷工作。被告所有的房屋在拆遷范圍內，全部由被告一家自行居住。經原告與被告協商，雙方就被告所有的房屋的拆遷事宜決定采取產權調換的方式進行拆遷補償并訂立了產權調換協議，協議規定，原告為被告提供兩居室一套、三居室一套作為產權調換。在原告償還被告的房屋面積相等的部分內，被告應當支付給原告差價款每平方米人民幣1450元，原告與被告產權調換房屋建筑面積不足的部分，由被告按照市場價格結合成新支付給原告，原告還應當支付給被告房屋附屬物的補償費。協議訂立后，被告如期搬家，并將其房屋交原告拆除。原告新建的房屋在2002年1月建好后，被告以協議規定的房屋差價款不符合有關規定為由拒絕支付差價款。經房屋拆遷主管部門確認，被告與原告訂立的拆遷協議規定的房屋差價款符合有關規定。原告因與被告就產權調換協議規定的房屋差價款的支付發