最高法院:關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的13個(gè)重要司法觀(guān)點(diǎn)集成

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同因出賣(mài)人責(zé)任被認(rèn)定無(wú)效后，善意買(mǎi)受人應(yīng)該返還給出賣(mài)人房屋使用費(fèi)

[最高人民法院民一庭意見(jiàn)]善意買(mǎi)受人應(yīng)該返還給出賣(mài)人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

(二)商品房毗鄰城市交通干線(xiàn)，受超標(biāo)噪聲污染，購(gòu)房人不能以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同

最高人民法院民一庭認(rèn)為：在交通干線(xiàn)已經(jīng)客觀(guān)存在，且開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違反合同義務(wù)的情況下，購(gòu)房人訴稱(chēng)的交通運(yùn)輸噪聲污染并非由于出賣(mài)人違約行為所致。其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持。

(三)房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見(jiàn)(民一庭意見(jiàn))：雖然當(dāng)事人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購(gòu)房人多支出的交易成本或者給購(gòu)房人造成損失的部分。

(四)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人，在收取了買(mǎi)受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買(mǎi)受人交付房屋

(五)商品房預(yù)約合同(認(rèn)購(gòu)書(shū))生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

目前對(duì)違反房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任,無(wú)論是理論界還是實(shí)務(wù)界觀(guān)點(diǎn)并不統(tǒng)一，有的判決開(kāi)發(fā)商依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，按原價(jià)格與購(gòu)房者簽訂合同，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)缺少的條款，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)予以補(bǔ)充;有的判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，除適用定金罰則外，另需承擔(dān)一定賠償損失的責(zé)任。

出現(xiàn)以上不同判決，究其根源在于最高人民法院民事審判一庭編著的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋的理解與適用》一書(shū)中關(guān)于違反認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任態(tài)度不明朗，未作出清晰、明確、有說(shuō)服力的表態(tài)，下級(jí)法院作出截然相反的判決都能從該書(shū)中找到判決理由，以致各地法院在處理具體案例時(shí)出現(xiàn)法律適用的混亂局面。不同法院對(duì)類(lèi)似認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛案件作出迥異的判決，顯然違背“相類(lèi)似者，應(yīng)為相同的處理”的法理，無(wú)疑會(huì)損及法律的權(quán)威性。

(六)買(mǎi)受人在約定的交房期限屆滿(mǎn)之日起超過(guò)兩年請(qǐng)求出賣(mài)人交房是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間?辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定?

[最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)]一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的出賣(mài)人交付房屋的期限屆滿(mǎn)，買(mǎi)受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。二、出賣(mài)人已經(jīng)將房屋交付于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

(七)商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本關(guān)于交付條件的約定應(yīng)如何理解?

[最高人民法院觀(guān)點(diǎn)]國(guó)家為加強(qiáng)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)行為的管理，強(qiáng)制性的要求開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)示范合同)，2000年由建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監(jiān)制。示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格;4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。且合同另有一空白欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。

如果當(dāng)事人約定的交房條件是第1種，那么以開(kāi)發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》為標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

如果當(dāng)事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開(kāi)發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用許可證書(shū)》為標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了該證書(shū)，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如果商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在示范合同約定的除以上四項(xiàng)以外的其它交付條件，應(yīng)如何認(rèn)定呢?

我們認(rèn)為，商品房經(jīng)驗(yàn)收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。如開(kāi)發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》，買(mǎi)受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人約定的交付條件低于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，那么以綜合驗(yàn)收為交付條件標(biāo)準(zhǔn)，如果雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)高于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，則以雙方的約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。

(八)最高人民法院認(rèn)為開(kāi)發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)，而部分地方法院卻認(rèn)為屬于行政行為，此種觀(guān)點(diǎn)與最高法院觀(guān)點(diǎn)明顯相悖

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

(二)開(kāi)發(fā)商不能在約定或法定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書(shū)的原因

1、土地使用權(quán)手續(xù)不合法。商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，或是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。開(kāi)發(fā)商只有以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房，才能辦理權(quán)屬證書(shū)。例如“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理權(quán)屬證書(shū)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！薄秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開(kāi)發(fā)商最主要的義務(wù)，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務(wù)，土地管理部門(mén)一般會(huì)限制辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違章建房。現(xiàn)階段最突出的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開(kāi)發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門(mén)監(jiān)管也存在進(jìn)一步加強(qiáng)的問(wèn)題，在違反規(guī)劃的問(wèn)題未處理完之前，購(gòu)房人無(wú)法辦理權(quán)屬證書(shū)。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法提供規(guī)定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗(yàn)收備案表》等，無(wú)法將開(kāi)發(fā)商提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。5、其他原因。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷(xiāo)抵押登記的手續(xù)(封閉抵押貸款)等。

(九)如果商品房買(mǎi)賣(mài)雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理?

[最高人民法院專(zhuān)家法官著述與主流觀(guān)點(diǎn)](最高人民法院民一庭《法律審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》。

如果商品房買(mǎi)賣(mài)雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷(xiāo)售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時(shí)，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認(rèn)定該條款無(wú)效;如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時(shí)，當(dāng)事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請(qǐng)撤銷(xiāo)或變更，自當(dāng)事人知道面積差異時(shí)起一年內(nèi)不申請(qǐng)撤銷(xiāo)或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定有效;如果雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認(rèn)定該約定有效。

(十)商品房按揭合同的效力認(rèn)定

最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為維護(hù)國(guó)家金融安全和經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見(jiàn)》的通知。

就形式而言，期房買(mǎi)賣(mài)抵押登記行為，類(lèi)似于法國(guó)的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標(biāo)的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立合同所載明的內(nèi)容進(jìn)行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國(guó)未承認(rèn)亦未采用契據(jù)登記制度，而實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關(guān)部門(mén)的備案，而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記。

在商品買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房人以銀行按揭貸款方式支付部分購(gòu)房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來(lái)越多，但是由于我國(guó)目前立法上沒(méi)有對(duì)銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對(duì)此類(lèi)案件的處理存在一定的難度。但在司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“樓宇按揭(抵押)貸款合同”是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益。從國(guó)家的法律及行政法規(guī)的規(guī)定來(lái)看，也并未規(guī)定按揭(抵押)未辦理抵押登記而無(wú)效，并且按揭不同于一般的財(cái)產(chǎn)抵押，僅僅因?yàn)闆](méi)有辦理抵押登記就認(rèn)定無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)。

(十一)未取得預(yù)售許可證的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?

[案例]作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出賣(mài)人一直沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，但其他手續(xù)齊全(如有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料)，是否可確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效?

[最高人民法院專(zhuān)家法官著述與主流觀(guān)點(diǎn)]應(yīng)視情況而定。商品房買(mǎi)賣(mài)所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開(kāi)發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門(mén)也疏于管理，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證進(jìn)行商品房銷(xiāo)售，業(yè)主沒(méi)過(guò)錯(cuò)，而在于開(kāi)發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤(pán)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料，業(yè)主請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全與社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果開(kāi)發(fā)商一直未取得預(yù)售許可證明，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。

(十二)涉及房改政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理?

[最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)]最高人民法院民一庭在討論本案例時(shí)多數(shù)人認(rèn)為，涉及房改政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請(qǐng)求作出判斷。如果當(dāng)事人爭(zhēng)議的核心是房屋買(mǎi)賣(mài)，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，處理時(shí)涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理;如果當(dāng)事人爭(zhēng)議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權(quán)益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

(十三)業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格問(wèn)題

[理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀(guān)點(diǎn)]第一種觀(guān)點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。第二種觀(guān)點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應(yīng)訴。第三種觀(guān)點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)具有一般的、抽象意義的訴訟當(dāng)事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因?yàn)樗鼪](méi)有責(zé)任財(cái)產(chǎn)和責(zé)任能力。

[最高人民法院民一庭認(rèn)為]依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的、個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)向人民法院提起民事訴訟。