最高法院:關于商品房買賣的13個重要司法觀點集成

(一)商品房買賣合同因出賣人責任被認定無效后，善意買受人應該返還給出賣人房屋使用費

[最高人民法院民一庭意見]善意買受人應該返還給出賣人房屋使用費的標準。

(二)商品房毗鄰城市交通干線，受超標噪聲污染，購房人不能以合同目的不能實現為由，要求解除合同

最高人民法院民一庭認為：在交通干線已經客觀存在，且開發商沒有違反合同義務的情況下，購房人訴稱的交通運輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實現為由請求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規定，不應予以支持。

(三)房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任

最高人民法院審判業務意見(民一庭意見)：雖然當事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設內容，但根椐《合同法》第42條第2款規定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任的規定，房地產公司應當承擔相應的賠償責任。關于賠償數額的確定，可以考慮房地產公司應告知而未告知，致使購房人多支出的交易成本或者給購房人造成損失的部分。

(四)房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需要優先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋

(五)商品房預約合同(認購書)生效后，一方當事人未盡義務導致合同的談判、磋商不能進行，構成違約的，應當承擔違約責任

目前對違反房屋認購書應如何承擔法律責任,無論是理論界還是實務界觀點并不統一，有的判決開發商依據誠實信用原則，按原價格與購房者簽訂合同，對于認購書缺少的條款，依據相關法律法規予以補充;有的判決開發商承擔締約過失責任，除適用定金罰則外，另需承擔一定賠償損失的責任。

出現以上不同判決，究其根源在于最高人民法院民事審判一庭編著的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的理解與適用》一書中關于違反認購書應如何承擔法律責任態度不明朗，未作出清晰、明確、有說服力的表態，下級法院作出截然相反的判決都能從該書中找到判決理由，以致各地法院在處理具體案例時出現法律適用的混亂局面。不同法院對類似認購書糾紛案件作出迥異的判決，顯然違背“相類似者，應為相同的處理”的法理，無疑會損及法律的權威性。

(六)買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間?辦理房屋權屬證書的義務是否適用訴訟時效的規定?

[最高人民法院民一庭傾向性意見]一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權屬于債權請求權，應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規定。但在訴訟時效期間的起算上，應當區分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。二、出賣人已經將房屋交付于買受人，買受人亦已實現對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質，不適用訴訟時效的規定。

(七)商品房買賣合同示范文本關于交付條件的約定應如何理解?

[最高人民法院觀點]國家為加強對商品房買賣行為的管理，強制性的要求開發商提供商品房買賣合同示范文本(以下簡稱示范合同)，2000年由建設部、國家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監制。示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經驗收合格;2.該商品房經綜合驗收合格;3.該商品房經分期綜合驗收合格;4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。且合同另有一空白欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。

如果當事人約定的交房條件是第1種，那么以開發商是否取得其當地建設管理機構發出的《竣工驗收備案證》為標準。開發商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

如果當事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發商是否取得當地房地產開發管理機構發出的《房地產開發經營項目交付使用許可證書》為標準。開發商在合同約定的交房時間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如果商品房買賣雙方在示范合同約定的除以上四項以外的其它交付條件，應如何認定呢?

我們認為，商品房經驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發商在辦理房屋交接手續時，不能根據合同約定和法律規定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權拒收該房屋，由此產生的逾期交房的違約責任由開發商承擔。如果開發商與購房人約定的交付條件低于商品房綜合驗收的標準，那么以綜合驗收為交付條件標準，如果雙方約定的標準高于商品房綜合驗收的標準，則以雙方的約定為交付條件標準。

(八)最高人民法院認為開發商負有辦理權屬證書的義務，而部分地方法院卻認為屬于行政行為，此種觀點與最高法院觀點明顯相悖

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

(二)開發商不能在約定或法定期限內辦理權屬證書的原因

1、土地使用權手續不合法。商品房是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，或是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權證和國有土地使用權證，可以自定價格出售的產權房。開發商只有以出讓方式取得國有土地使用權，進行房地產開發的商品房，才能辦理權屬證書。例如“小產權房”無法辦理權屬證書。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

2、房地產開發企業未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開發商最主要的義務，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權轉讓手續。

3、房地產開發企業違章建房。現階段最突出的問題是開發商違規超建，私自違反規劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發商往往不遺余力，政府職能部門監管也存在進一步加強的問題，在違反規劃的問題未處理完之前，購房人無法辦理權屬證書。

4、房地產開發企業無法提供規定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗收備案表》等，無法將開發商提供的資料報產權登記機關備案。5、其他原因。如房地產開發企業沒有將代收的公共物業維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(封閉抵押貸款)等。

(九)如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”，發生糾紛如何處理?

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點](最高人民法院民一庭《法律審判實務問答》。

如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發生糾紛時，應當結合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時，人民法院可根椐《合同法》第40條的規定認定該條款無效;如果是雙方協商一致達成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時，當事人可以根椐《合同法》第54條的規定申請撤銷或變更，自當事人知道面積差異時起一年內不申請撤銷或當事人以自己的行為放棄的，該約定有效;如果雙方協商一致達成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應認定該約定有效。

(十)商品房按揭合同的效力認定

最高人民法院印發《關于為維護國家金融安全和經濟全面協調可持續發展提供司法保障和法律服務的若干意見》的通知。

就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國的契據登記，但有所不同的是作為標的物的房屋尚不存在，契據登記是指登記機關依據當事人訂立合同所載明的內容進行登記，值此產生抵押效力的制度，我國未承認亦未采用契據登記制度，而實行不動產登記、發證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關部門的備案，而不是嚴格意義上的物權抵押登記。

在商品買賣中，購房人以銀行按揭貸款方式支付部分購房款的情況已經普遍存在，因此而發生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國目前立法上沒有對銀行按揭貸款抵押的規定，故對此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實踐一般認為，“樓宇按揭(抵押)貸款合同”是當事人在平等自愿的基礎上簽訂的，內容不違法，也不損害國家、集體和他人的合法權益。從國家的法律及行政法規的規定來看，也并未規定按揭(抵押)未辦理抵押登記而無效，并且按揭不同于一般的財產抵押，僅僅因為沒有辦理抵押登記就認定無效沒有法律依據。

(十一)未取得預售許可證的商品房買賣合同是否有效?

[案例]作為房地產開發企業的出賣人一直沒有取得商品房預售許可證，但其他手續齊全(如有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程竣工驗收資料)，是否可確認買賣合同有效?

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點]應視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規和政策方面的內容，一般業主難以全面了解的，尤其是商品房開發早期，管理不規范，是否需要預售許可證業主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發商沒有依法領取商品房預售許可證進行商品房銷售，業主沒過錯，而在于開發商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業主請求繼續履行合同的，為維護交易安全與社會穩定，應當認定合同有效。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果開發商一直未取得預售許可證明，應確認合同無效。

(十二)涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理?

[最高人民法院民一庭傾向性意見]最高人民法院民一庭在討論本案例時多數人認為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理，應當結合當事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，處理時涉及房改政策的，人民法院應當受理;如果當事人爭議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

(十三)業主委員會是否具備訴訟主體資格問題

[理論界或實務界的不同觀點]第一種觀點：業主委員會不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。第二種觀點：業主委員會可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應訴。第三種觀點：業主委員會具有一般的、抽象意義的訴訟當事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因為它沒有責任財產和責任能力。

[最高人民法院民一庭認為]依法成立的業主委員會在其職責范圍內，經業主代表大會授權，有權就與物業管理有關的、涉及全體業主公共利益的事宜，以物業公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業管理無關的、個別或部分業主的事宜，業主委員會無權向人民法院提起民事訴訟。