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各城市中針對(duì)特殊群體推出的特殊房,如經(jīng)濟(jì)適用房,規(guī)定了申購(gòu)者須具備的條件。這些房子均具有房?jī)r(jià)低的特點(diǎn),有些人具備這些條件,不打算買房,而有些人不具備這些條件,但卻希望能夠買到這種低價(jià)位的房子,于是,有人就想借他人名義買房。那么,用他人的名字購(gòu)房會(huì)有什么問題呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解。
一、用他人的名字購(gòu)房會(huì)有什么問題
借名購(gòu)房,存在兩個(gè)主要的問題:
1、 合同的效力問題;
2、 房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)問題。
二、用別人的名字買房是否有效
用別人的名字買房是否有效呢?首先需要知道借名買房合同的效力及風(fēng)險(xiǎn)。
1、關(guān)于借名買房合同的效力問題。
借名買房,指以他人(符合購(gòu)買條件的人)名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政府限制購(gòu)買的房產(chǎn),名義買房人和實(shí)際買房人簽訂合同,約定實(shí)際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房,等到政府允許轉(zhuǎn)讓時(shí),再將房產(chǎn)過(guò)戶到實(shí)際買房人名下。實(shí)際買房人支付購(gòu)房款和額外一筆酬金給名義買房人,也有的是親戚朋友關(guān)系則不另付酬金。
借名買房合同,在履行過(guò)程中,如果發(fā)生糾紛,很有可能被認(rèn)定為無(wú)效,其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房的目的考慮,政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題,從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況,才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策,在開發(fā)安居房和限價(jià)房的過(guò)程中,政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼,而名義買房人轉(zhuǎn)讓的,實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán),如果這類合同有效,就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買安居房或限價(jià)房,而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件,仍然沒有得到改善,這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷,因而違反了社會(huì)公共利益。
這也是一種以合法形式掩蓋非法目的規(guī)避法律的民事行為,根據(jù)我國(guó)《民法通則》 第五十八條的規(guī)定,以合法形式掩蓋非法目的的民事行為無(wú)效,無(wú)效的民事行為從行為開始起就沒有法律約束力。
2、這類合同也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)可以稱為主觀上的風(fēng)險(xiǎn),即名義買房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行,這類風(fēng)險(xiǎn),尤其是在合同本身有缺陷,且證據(jù)難以證明買房款由那一方實(shí)際支付的情況下更為嚴(yán)重,由于這類合同的雙方,往往具有親朋關(guān)系,不重視書面材料,但在現(xiàn)實(shí)中,不但朋友,即使同胞兄弟反目也不鮮見,一旦涉訟,實(shí)際買房人難以證明自己才是實(shí)際付款人,在這樣的情況下,如果法院認(rèn)定合同無(wú)效,實(shí)際買房人連要求名義買房人返還購(gòu)房款也成了問題。
(1)可以稱為客觀上的風(fēng)險(xiǎn),即不是合同雙方當(dāng)事人的原因,導(dǎo)致合同不能履行,由于名義買房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后,在一定的期限內(nèi)不能辦理過(guò)戶手續(xù),在該段時(shí)間內(nèi),如果名義買房人對(duì)他人有債務(wù)不能清償,則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣,在這種情況下,已經(jīng)付款的實(shí)際買房人,只能向名義買房人要求返還購(gòu)房款,而不能要求繼續(xù)履行合同。因此,一般情況下不宜借他人名義買房。
看了上文,您知道用他人的名字購(gòu)房會(huì)有什么問題了嗎?用別人的名字買房是有很大的風(fēng)險(xiǎn)的,因?yàn)楹芏鄷r(shí)候,房子是以親戚的名義來(lái)買的,因此雙方在訂立合同時(shí),不重視書面材料,一旦涉訟,實(shí)際買房人難以證明自己才是實(shí)際付款人,法院也會(huì)認(rèn)定合同無(wú)效。
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