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現(xiàn)實中,開發(fā)商為了賣房、為了盈利,有時候會采用散布虛假消息等欺詐手段,去吸引購房者購買房屋,這樣的行為是否構(gòu)成欺詐,需要做出嚴(yán)格的判斷。那么,在實踐中,我們該怎么判斷開發(fā)商構(gòu)成欺詐呢?請跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。
一、開發(fā)商構(gòu)成欺詐該怎么進(jìn)行判斷
對于一般商品而言,判斷經(jīng)營者的行為是否構(gòu)成欺詐,看其是否符合以下幾點:
1、行為的手段。
根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第49條和國家工商行政管理局于1996年3月發(fā)布的《欺詐消費者行為處罰辦法》的規(guī)定,對欺詐消費者行為的認(rèn)定,應(yīng)當(dāng)采用客觀方法,即根據(jù)經(jīng)營者在提供商品時所采用的手段來加以判斷,并列舉了一些典型的欺詐行為,如銷售以假充真、以次充好的商品等。
2、行為的后果。
制訂《消費者權(quán)益保護(hù)法》第49條的目的是遏制經(jīng)營欺詐和維護(hù)市場秩序,所以,行為的社會危害性是實施這種制裁的充分、必要條件,但這并不意味著一概要求有實際的損失或損害發(fā)生。依此法精神,只要經(jīng)營者的行為按其性質(zhì)足以誤導(dǎo)消費者,就可以被認(rèn)定為欺詐。
3、行為的主觀方面。
欺詐,是指掩蓋事實真相、誤導(dǎo)消費者上當(dāng)受騙的行為,但在《欺詐消費者行為處罰辦法》中規(guī)定了五種情況下經(jīng)營者“不能證明自己確非欺騙、誤導(dǎo)消費者而實施此種行為的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)欺詐消費者行為的法律責(zé)任”的例外情況。
對于商品房這一較為特殊的商品而言,由于其生產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多、價格高等特點,不能簡單地照搬以上幾個因素而輕易地把某些開發(fā)商的行為定性為“欺詐”而要求其雙倍賠償。那么,哪些行為可以認(rèn)定為商品房買賣行為中的“欺詐行為”呢?依據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》及有關(guān)法律法規(guī),以下情況可以認(rèn)定為“欺詐行為”:
(1)銷售現(xiàn)房時,將偽劣房屋冒充合格甚至優(yōu)質(zhì)房屋銷售的;
(2)銷售現(xiàn)房時,故意隱瞞房屋真實面積,以牟取暴利的;
(3)一般的合格房屋冒充優(yōu)質(zhì)工程從而騙取優(yōu)質(zhì)工程加價的;
(4)銷售明知不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行公開銷售的房屋的;
(5)虛標(biāo)最低價、清盤價等欺騙性價格進(jìn)行銷售的;
(6)故意隱瞞開發(fā)商真實身份,或冒充其他開發(fā)商名義銷售的;
(7)采取雇傭他人等方式進(jìn)行欺騙性的銷售誘導(dǎo)的;
(8)利用廣播、電視、報紙、雜志等大眾媒體對商品房做不可實現(xiàn)的虛假宣傳的。
如果開發(fā)商在銷售商品房的過程中出現(xiàn)以上幾種情況的,并且開發(fā)商是故意或明知的,購房者可以以開發(fā)商作出欺詐行為為由而依據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第49條要求其雙倍賠付。
二、開發(fā)商欺詐怎么賠償
自然,如果在房屋買賣過程中開發(fā)商做出了“欺詐行為”,依照第49條,應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償,增加的賠償金額為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍。
“商品房”作為商品之一,受市場因素的影響,由買賣雙方協(xié)商進(jìn)行買賣,屬于消費者為生活消費需要購買、使用的商品,應(yīng)當(dāng)適用《消費者權(quán)益保護(hù)法》。所以,房地產(chǎn)糾紛也應(yīng)當(dāng)適用《消費者權(quán)益保護(hù)法》。
實踐中出現(xiàn)的房地產(chǎn)糾紛案中,不乏有認(rèn)為開發(fā)商在售房過程中有欺詐行為而要求雙倍賠付者,但勝訴的卻寥寥無幾,其原因就在于對商品房買賣中的“欺詐行為”的理解存在問題。因此,建議您在遇到前述問題時,最好是及時的去咨詢一下專業(yè)的律師,讓律師利用他們的專業(yè)的知識幫助您維權(quán)。
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簡介:
王波律師,1993年取得律師資格,法制日報個案采訪律師,黑龍江省律師協(xié)會未成年人保護(hù)專業(yè)委員會委員,牡丹江新聞傳媒集團(tuán)法制進(jìn)行時“名嘴說案”欄目特約嘉賓,牡丹江市東安區(qū)第九屆政協(xié)常委,民盟牡丹江市委法律顧問團(tuán)副團(tuán)長,被牡丹江市人社局聘為牡丹江市創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師團(tuán)成員,國家二級心理咨詢師,工作經(jīng)驗豐富,曾在牡丹江市晨報做法律答疑工作,并在黑龍江博大律師學(xué)院任教,連續(xù)兩年榮獲牡丹江市婦聯(lián)“巾幗維權(quán)志愿者”稱號。尤其在刑事辯護(hù)、婚姻家庭、交通事故、勞動工傷、合同糾紛、公司法務(wù)、房產(chǎn)糾紛、債權(quán)債務(wù)、等民事、經(jīng)濟(jì)、刑事及行政等領(lǐng)域都有突出的應(yīng)變能力表現(xiàn),工作態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn),得到公檢法司及當(dāng)事人的普遍好評。
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