調控似曾相識難以藥到病除

從去年年初開始，中國房地產銷售開始回暖，房價也從去年四季度開始止跌回升——先在深圳和上海，后蔓延至全國更多城市。為抑制樓市非理性過熱，上海、深圳及部分房價上漲較快的城市近期陸續出臺了調控措施，進一步限購、限貸。

樓市調控似曾相識，但能否藥到病除呢?例如，北京在2011年2月實施“限購令”、在2013年4月提高二手房首付比例至七成，但調控以來房價上漲了44%，遠高于同期全國平均漲幅20%。相比之下，重慶是一二線城市中唯一沒有執行過限購的，但其房價過去五年只漲了12%。這一鮮明對比讓人不得不追問房價上漲的動因何在。

在分析中國乃至全球的需求前景時，對于房地產市場的基本判斷顯然至關重要。但是，目前相關數據卻非常零散，市場觀點也極為分化。首先，中國實際城市化的過程究竟走到了哪里?采用國際可比的定義，中國實際城市化率可能只有40%左右，低于官方報告的56%，因為約有40%的“城鎮人口”常住在更像是大村莊而非現代化都市的鎮區。其次，中國仍缺乏大型城市。雖然中國目前已有幾個人口超過2,000萬的特大城市，但只有23%的人生活在總人口超過100萬的大城市，而在美國和日本這一比例分別達到45%和65%。而且，中國房地產市場上居民杠桿率仍然非常低。中國居民仍處于“凈債權”狀態——居民總負債為GDP的40%，儲蓄存款相當于GDP的82%。平均而言，首付占到房屋價值三成左右，房貸約為居民可支配收入的30%。

中國的住房需求主要來自于改善性需求及城市化需求。過去十年內中國居民的住房自有率一直居于世界前列。幾十年來農村居民的住房自有率一直在95%以上;而從90年代末房改以來，城鎮居民的住房自有率也超過了70%。然而，大量家庭仍然住在尚未滿足基本品質要求的住房里，例如24%的家庭住房內沒有單獨的廚房或廁所。此外，盡管過去10年內中國建造了大量的住宅，但城鎮居民的住房自有率卻從2000年的72%下降至2010年的70%，表明城市人口流入的速度超過了城市住房供給增加的速度。

良好的供給政策限制房價過快上漲

回到重慶的例子，近幾年，重慶GDP維持著10~11%的高增長，在全國所有省市中均處于前列。2005年重慶人均GDP只有上海的20%，到2015年，這一比例已達到50%。2015年上海常住人口首次出現下滑，而重慶人口卻呈現回流態勢。綜合來看，需求并不是造成重慶房價區別于其他一二線城市的因素，而不同的供給政策才是。

重慶試點的地票是打開土地供應瓶頸的重要舉措。所謂地票，是指把農村閑置、廢棄的建設用地復墾為耕地，經由土地管理部門驗收后騰出、并以市場化方式公開交易的建設用地指標。截至2015年底，重慶累計交易地票17.3萬畝，涉及金額345.7億元。2009~2015年間，重慶每年地票成交面積占當年土地供應面積的平均比例為12%。相比之下，上海建成區占比僅16%，遠低于全國平均水平27%。上海仍存在大量農地，土地供應還有很大空間。

同時，重慶構建了以公租房為核心的住房保障體系，保障房供地占比達到22%，遠高于上海的14%。截至2015年底，重慶累計開工建設公租房69.2萬套，4,475萬平方米。預計到2020年，通過實施公租房和其他保障住房，重慶城鎮住房保障覆蓋率將達到23.5%，解決低收入家庭以及部分外來務工人員的住房需求。新加坡的經驗也表明，設計良好的公共住房政策可有效支撐內需持續增長、促進收入平等分配并限制房價過快上漲。

低效土地供應將影響社會和經濟

如果中國的二元戶籍制度在未來5~10年內被基本取消，那么從其它國家的經驗來看，接近14億中國人中的70%左右將生活在城市里，其中50%將可能生活在人口超過100萬的大城市中，四分之一左右會生活在人口500萬以上的超大城市中。因此，宏觀層面來看中國的城市住房將面臨供給不足的局面，而那些工作機會更為誘人、公共服務更為完善，從而人口吸引力更高的城市則更是如此。

導致房地產供給不足的主要制約因素在于兩個方面。一方面，城鎮住宅建設用地供應量過少。過去十幾年，各地政府為了吸引制造業企業投資，紛紛提供大量低價的工業用地來招商引資，另一方面中央政府又三令五申保護18億畝的耕地紅線。結果是，中國只有0.89%的土地被用作城鎮建設用地，僅0.3%可用作建設住宅，這一比例在美國分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。另外，我們對2015年中國8.7萬億元商品房銷售額進行分解后發現，政府從房地產銷售額中拿走了60~70%——開發商和購房者繳納的稅費為25%，而土地出讓金則占37%。

低效或不足的土地供應將會在長期帶來嚴重的社會和經濟影響——香港今天面臨的諸多挑戰就是很好的例證。高房價會導致經濟競爭力惡化，同時阻礙了代際間的社會流動。當年日本和今天香港的房價得以長時間居高不下，政策層面過度保護農業(日本)或維護大型開發商的利益(香港)而導致土地供應不足是非常重要的原因。但值得警醒的是，一旦房價開始回調，下跌的時間會更長，且往往伴隨更為沉重的代價。中國實在應該引以為戒。

房地產行業也應全面推行供給側改革

總之，過去幾個月內中國樓市量價齊升的表現不支持許多看空中國房地產市場和經濟增長的流行觀點。但是，房價上漲苗頭的顯現會在社會和政策層面引發擔憂情緒。對樓市基本情況的判斷不同，政策的選擇自然會大相徑庭，因此對癥下藥、治本也治標至關重要，才能避免頭痛醫頭、腳痛醫腳，甚至事與愿違。

既然是供應側的問題，那就需要供給側的解決方案。筆者期待房地產行業也能推行全面的供給側改革，包括在農村人口流入較多的城市里增加土地供應、降低土地價格;堅定推進戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務和農村土地產權的政策規定;加強分層住房市場體系建設，構建合理、健康的房地產市場。新加坡和重慶的經驗也表明，設計良好的公共住房政策可以有效支撐內需持續增長、促進收入平等分配、限制房價過快上漲并維持政府預算平衡。

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