一、審查合同是否存在無效或可撤銷的情形

(一)合同無效的情形

《合同法》規定：“有下列情形之一的，合同無效：

1、一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

3、以合法形式掩蓋非法目的;

4、損害社會公共利益;

5、違反法律、行政法規的強制性規定。

(二)合同可撤銷的情形

《合同法》規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

1、因重大誤解訂立的;

2、在訂立合同時顯失公平的;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”

二、審查轉讓人是否享有出賣房屋的實體權利，無權處分人簽訂的房屋買賣合同將導致合同無效

1、房屋的所有權人出賣房屋的：應注意審查出賣人是否與房屋產權證或者其他房屋合法來源證明文件上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。

2、委托或代理出賣的：應注意審查房屋所有權人是否與轉讓房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出賣的書面證明材料。

3、共有房屋出賣的：應注意審查是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出賣的書面證明材料。

三、審查二手房的實際狀態，轉讓的房屋屬于法律限制轉讓的將導致合同無效

1、審查轉讓的房屋是否違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因不能辦理房屋合法產權的房屋。

比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

2、審查轉讓的房屋是否屬于經濟適用房。

如果轉讓的房屋屬于經濟適用房有可能導致合同無效。由于各地對經濟適用房轉讓的規定各不相同，因此必須明確該經濟適用房是否屬于可轉讓的范圍。

3、審查轉讓的房屋是否被依法查封。

依據《中華人民共和國城市房地產管理法》：“下列房地產，不得轉讓”，其中第(二)項規定：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”。因此，如果轉讓的房屋在轉讓合同簽訂前依法被查封的，很可能會被法院認定合同無效。

4、城鎮居民不得購買農民的住宅。

雖然我國現行的法律沒有明確禁止城鎮非農業戶口居民購買農村居民的房屋，但是國務院出臺的很多文件卻明確禁止此類交易。

1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

2007年《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》強調：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。”

2008年《中共中央、國務院關于切實加強農業基礎建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見》則重申：“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。”受到這些國家政策的影響，有些地方性法規和規章也直接或間接地禁止城鎮居民購買農村房屋。

簽訂二手房合同注意事項

1、簽訂合同前必須認真核實房主的身份

房產也是騙子的重要目標，近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經常出現，往往購房者付了定金和首付款正準備過戶時才發現自己上當了，去找人去又無法找到當初簽約的那個人了。因此，二手房購置必須確保簽約主體是合法房主，有權進行房屋的買賣。

2、合同上明確標明房屋基本情況和付款時間

對買主來說，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址，門牌號，面積和戶型。這些信息須按產權證上注明的為準。尤其是建筑面積，一定要看清，賣方容易記不清，尤其在現在來說，房價是按每平米多少錢來計算的，所以如果房價不變的基礎上面積的多少就變得尤為重要。包括在售房屋提供的房屋產權證是否屬真實;房產面積多大;該房產用途是辦公還是居住，或是其他，這些都需注明。對賣方來說，最重要的是標明付款時間，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口頭約定。

3、合同必須明確各種費用的交接時間和方式

二手房因為是處于使用中的，所以有各種各樣的費用，比如說水電，煤氣，還有物業，暖氣，有線電視等，這些費用有些是預付費的，有些是年終結算的，這些費用如何交接，什么時候交接都必須有個明確的規定，省得購房后才發現問題而產生一些不必要的糾紛。

4、寫明違約責任和合理利用補充條款

房屋買賣手續辦理和房屋過戶期間因為各種原因雙方都存在違約的變數，不少人購房時基本就只注意房款，過戶等問題，而忽略了違約的可能性，因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負責主體，違約的賠償具體數目等，這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規的中介公司簽署正式的購房合同，合同中對違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中，可能還有一些問題一時無法確定，這些可以在后來確定時增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，這樣可以避免后期的一些麻煩。

5、購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解

該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利;該房產是否已設定抵押。根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。