進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換其實(shí)也可以理解為當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下,就相互所有的房屋進(jìn)行調(diào)換,而此時(shí)調(diào)換的就不僅僅是房屋的使用權(quán)了,所有權(quán)也是會(huì)被調(diào)換的。而對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,也是有具體標(biāo)準(zhǔn)的,那到底房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)具體是怎樣的呢?詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解吧。
1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí),調(diào)換房屋的面積。
在商品房?jī)r(jià)格普漲的今天,調(diào)換房屋的面積,對(duì)于拆遷當(dāng)事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應(yīng)加以注意,一是對(duì)于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的,被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定,要求調(diào)換房屋的面積達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);二是調(diào)換房屋的面積,原則上是以被拆遷房屋面積來確定,而不是以被拆遷房屋的價(jià)值來確定,除非被拆遷人主動(dòng)放棄面積上的利益。當(dāng)前一些拆遷人以拆遷補(bǔ)償貨幣化為借口,在產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí),按被拆遷房屋的價(jià)值來確定最終還房的面積,實(shí)際上是變相剝奪被拆遷人的合法權(quán)益,不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。
2、原地還房
不同級(jí)別的地段,房屋價(jià)值會(huì)出現(xiàn)明顯的差異,同一級(jí)別的地段,也可能會(huì)因?yàn)榉课莸乃幍木唧w位置、朝向、樓層等因素,而出現(xiàn)巨大的差異。原地,應(yīng)當(dāng)就是被拆遷房屋的原址。實(shí)際生活中,一些拆遷人為了牟取更大的利益,往往會(huì)對(duì)原地作出與規(guī)定不相一致的理解,認(rèn)為原地,就是指與被拆遷房屋處于同一地段,有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級(jí)別的地段。更有甚者,一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢(shì)地位,以此觀點(diǎn)影響到房屋拆遷行政管理部門,最終給被拆遷人造成無法彌補(bǔ)的損失。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,只有基于公共利益、軍事設(shè)施建設(shè)需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的,才可另行安置房屋,因此,除以上所列三種情形以外,原地還房均應(yīng)在被拆遷房屋原址還房。
3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,拆遷當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成一致意見,應(yīng)當(dāng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度來講,拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬于無名合同,但是由于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》作為一部專門用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī),對(duì)協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定,因此,選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí),雙方簽訂的協(xié)議名稱應(yīng)當(dāng)為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,而不應(yīng)以其他名稱不替代,協(xié)議的內(nèi)容中,也應(yīng)當(dāng)明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容。現(xiàn)實(shí)生活中,我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的協(xié)議名稱五花八門,其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看,協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)調(diào)換,但是協(xié)議形式不同,所獲得的保障程度也是不同的。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定:拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置,如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置用房的,應(yīng)予支持。該條司法解釋實(shí)際上是賦予了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先效力,當(dāng)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時(shí),對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護(hù)。
正是因?yàn)樗痉ń忉寣?duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議所賦予的特別效力,才使得被拆遷人有權(quán)優(yōu)先于第三人獲得約定的房屋,可以依拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)抗第三人,從而在實(shí)體利益上得到保障。如果忽視這一點(diǎn),將本應(yīng)為拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議搞成了《商品房置換協(xié)議》,其優(yōu)先權(quán)可能因此而喪失,最終房屋被拆遷,約定的房屋無法取得,鬧得雞飛蛋打。
另外,國家針對(duì)房屋拆遷所獲得產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在稅收上是給予優(yōu)惠的,而針對(duì)商品房置換所獲得房屋是沒有優(yōu)惠的,這也是事關(guān)被拆遷利益的一個(gè)方面。
以上就是小編為大家?guī)淼?span style="text-indent: 32px;">房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的相關(guān)內(nèi)容,在進(jìn)行調(diào)換的時(shí)候,當(dāng)事人實(shí)際做出了調(diào)換行為的,還需要到房管部門辦理相應(yīng)的手續(xù)才行,否則也僅僅是調(diào)換了房屋的使用權(quán),但對(duì)所有權(quán)是沒有產(chǎn)生影響的。更多房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方面的知識(shí),各位可以到我們律霸網(wǎng)站進(jìn)行詳細(xì)了解。
共有產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎,共有產(chǎn)權(quán)房如何認(rèn)定?
房屋產(chǎn)權(quán)年限該如何計(jì)算
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