(一)我國(guó)商品房按揭制度立法中存在的問(wèn)題

1.沒(méi)有明確規(guī)定商品房預(yù)售按揭中所涉及到的登記辦法、登記機(jī)關(guān)等相關(guān)內(nèi)容。雖然在實(shí)踐中“按揭”這一購(gòu)買(mǎi)商品房的資金融通方式已經(jīng)被普遍接受，世界很多國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)在很多年前就將其作為一種比較有效的手段而去進(jìn)行適用。然而，在我國(guó)立法至今沒(méi)有使用過(guò)“按揭”這一概念，只有在行政法規(guī)中，即2006年5月國(guó)務(wù)院在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中首次也只一次使用了“按揭”一詞。這樣以來(lái)，對(duì)于按揭行為的法律保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)一步完善。

2.在按揭權(quán)人怠于行使其代位權(quán)時(shí)，沒(méi)有明確規(guī)范按揭權(quán)人行使處分行為的權(quán)利。

3.按揭各方當(dāng)事人的權(quán)益無(wú)法平衡。在法律層面來(lái)說(shuō)，借款人仍然需要履行銀行債務(wù)，但由于自然災(zāi)害或不可抗力造成購(gòu)房人財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失，客觀上通常會(huì)發(fā)生債務(wù)履行不能這一情況的發(fā)生。因此，自然災(zāi)害危害的是購(gòu)房人的基本生存財(cái)產(chǎn)，影響很大。這對(duì)銀行而言，只是造成其投資及收益的巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殂y行依據(jù)法律還有權(quán)要求那些財(cái)產(chǎn)遭受重大損失的購(gòu)房人以其他方式繼續(xù)償還貸款。在按揭制度的利益鏈條上，購(gòu)房人是弱勢(shì)的一環(huán)，其次是開(kāi)發(fā)商，最后是銀行。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的是有限責(zé)任，作為普通購(gòu)房人承擔(dān)的則是無(wú)限責(zé)任(我國(guó)無(wú)個(gè)人破產(chǎn)制度)，這對(duì)購(gòu)房人是極不公平的。商業(yè)銀行自有商業(yè)規(guī)則，其不會(huì)主動(dòng)放棄按揭債權(quán)，購(gòu)房人無(wú)力還貸時(shí)試圖與之協(xié)商而減免按揭債務(wù)的思路一般不具有可行性。至于有人提出，由開(kāi)發(fā)商、銀行與購(gòu)房人按比例共同分擔(dān)貸款損失，但此比例如何確定、如何操作?顯然，按揭各方當(dāng)事人的利益難以平衡。

(二)司法實(shí)踐中我國(guó)商品房接揭存在的問(wèn)題在當(dāng)前司法現(xiàn)實(shí)中，“假按揭”現(xiàn)象比較多

(1)開(kāi)發(fā)商不具備按揭主體的相關(guān)資格，或者沒(méi)與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)合作協(xié)議，只是以虛假銷(xiāo)售方式獲得銀行按揭貸款;

(2)以個(gè)人住房貸款的方式進(jìn)行參與不具有真實(shí)、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換;

(3)以個(gè)人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途的貸款;

(4)銀行信貸人員向虛擬借款人或不具備真實(shí)購(gòu)房行為的借款人發(fā)放高額的個(gè)人住房按揭貸款。這種假按揭的方式在本質(zhì)上說(shuō)是，購(gòu)房人事實(shí)上沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商任何首付款，但是銀行卻要向購(gòu)房人提供售房總價(jià)100%的借款。