1、若買方上訴法院,可能判決強(qiáng)制過戶給買方
法律依據(jù):根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”
若買方不接受協(xié)商,可以上訴至法院要求賣方必須履行購房合同。當(dāng)買方滿足以下5個條件時,也可主張強(qiáng)制過戶:
a.簽訂的買賣合同有效;
b.購房人具有購房資質(zhì);
c.購房人具有全款能力,若批貸函已下發(fā),部分法院也會支持過戶;
d.售房人構(gòu)成根本違約,即售房人明確表示不賣的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過十五日的證據(jù)材料;
e.交易房屋未被限制,如查封等;
但是,法院是否會判決強(qiáng)制過戶,需要根據(jù)具體的案情來定,并且如果法院支持買方訴訟,買方還可以要求賣方支付違約金,盡管違約金酌情承擔(dān),但屆時真是得不償失了。
注意事項(xiàng):
①繼續(xù)履行必須建立在能夠并應(yīng)該實(shí)際履行的基礎(chǔ)上。如果此時賣方已經(jīng)將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經(jīng)完成過戶的情況下,售房人已經(jīng)無法實(shí)際交付房屋了,在此情況下,買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。
②法院只可能判決強(qiáng)制過戶,但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。
2、買方解除合同并要求賣方承擔(dān)根本違約責(zé)任
一般情況下,房屋買賣合同中都會有一條補(bǔ)充協(xié)議:"拒絕將該房屋出售給乙方(買方)或者擅自提高房屋交易價格的,則甲方(賣方)構(gòu)成根本違約,甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi),以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金。"
所以,如果賣方在簽訂定金協(xié)議以及房屋買賣合同之后違約,那么雙方可自行協(xié)商違約金數(shù)額。協(xié)商不成買方可以以訴訟的方式要求售房人承擔(dān)房屋總價款的20%的違約金;且違約金數(shù)額多少是根據(jù)實(shí)際損失而定。在訴訟過程中,法官會根據(jù)以下(但不限于)因素來綜合判斷違約金的具體數(shù)額:
a.守約方的實(shí)際損失(核心);
b.違約方的惡意性程度;
c.合同履行的程度;
此外,購房人也可同時要求售房人按照合同約定承擔(dān)其已向居間方支付的代理費(fèi)用。
3、雙倍返還定金
購房人可通過協(xié)商或者訴訟的方式要求售房人雙倍返還定金。
法律依據(jù):根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條:"因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn),可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。"
注意事項(xiàng):
若法院判決的違約金數(shù)額低于守約方的實(shí)際損失(若房屋價格上漲部分已經(jīng)超過房屋總價款的20%,那么超過部分的金額也是購房人的實(shí)際損失),那么守約方還可向違約方主張賠償其損失;否則,違約責(zé)任和賠償損失是不能同時適用的;但違約責(zé)任和定金罰則只能二選其一,不可同時適用。
說句實(shí)話,買方會根據(jù)自己的實(shí)際情況和需求而定來選擇追究違約的方式,出售人作為違約方是無權(quán)選擇解約的,所以還要看你的買方會怎樣想。如果你還有詳細(xì)問題想要咨詢,可以在線咨詢律霸網(wǎng)。
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簡介:
1、1989年7月~1999年6月 中國吉林省琿春市人民法院工作(刑庭、民庭、執(zhí)行庭) 2、2007年4月~2013年2月 日本弁護(hù)士法人KINUURA法律事務(wù)所中國法律関連事務(wù)擔(dān)當(dāng) 3、兼職 2009年4月~2012年3月 日本國立三重大學(xué)人文學(xué)部法律経済學(xué)科 特任講師 4、2013年3月回國在青島市從事涉外律師,現(xiàn)在北京市盈科(青島)律師事務(wù)所專職律師。
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