1.購房者在沒有驗(yàn)收房屋前,不能領(lǐng)取住宅鑰匙,辦理入住手續(xù)。

根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題,開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任,而無逾期交房的壓力。

2.商品房存在質(zhì)量瑕疵的問題及應(yīng)對(duì)方法

商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在的問題。目前,商品房交付過程中,購房者以此為由,拒絕接收商品房的情況較為普遍。購房者的做法是否符合法律規(guī)定呢?

首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定,若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),購房者有權(quán)拒絕接收房屋或解除同。若合同中沒有明確約定,商品房存在質(zhì)量瑕疵確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)合同目的的,買受人可以拒絕接收房屋。

然而,對(duì)于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的,因?yàn)槠湟话悴粫?huì)導(dǎo)致購房者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,購房者不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在上述質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔(dān)責(zé)任,而是視具體情況不同,承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任,對(duì)于因維修、更換、重做給購房者造成損失的,開發(fā)商還須向購房者賠償損失。

3.商品房逾期交付的責(zé)任

由于各種原因,開發(fā)商有時(shí)會(huì)逾期交付房屋。關(guān)于開發(fā)商逾期交房,開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵,即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。如果存在免責(zé)事由,并及時(shí)履行了告知義務(wù),則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。若開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由,則需要承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。需要指出的是,購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由,拒絕接收房屋。

在交房條件滿足的條件下,只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知,即使購房者沒有按約前來接收房屋,也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。除購房者明確表示放棄接收房屋外,接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商的違約責(zé)任。