1、購(gòu)買(mǎi)期房的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
購(gòu)買(mǎi)期房應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同,為了保障自己的利益,合同中一定就相關(guān)事項(xiàng)明確約定。律霸網(wǎng)提示您購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)方面,購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎:
(1)根據(jù)圖紙買(mǎi)房購(gòu)房者看到的大多是戶型的平面圖、整個(gè)樓盤(pán)的效果圖而不是實(shí)物,許多開(kāi)發(fā)商將戶型平面圖做的簡(jiǎn)單而模糊,使得有關(guān)面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)難以準(zhǔn)確進(jìn)行判斷;而樓盤(pán)的效果圖則渲染得十分精美會(huì)造成對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)。如果在交房后與開(kāi)發(fā)商宣傳的差距較大則會(huì)造成損失。
(2)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的情況難以把握。如果開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中因?yàn)橘Y金不足使工程停頓;或因技術(shù)實(shí)力不足造成建設(shè)質(zhì)量的降低;以及在建設(shè)過(guò)程中擅自變更原來(lái)的設(shè)計(jì)或承諾尤其是對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境綠化的變更等情況,這些都會(huì)給消費(fèi)者造成巨大的損失。
(3)市場(chǎng)的行情和價(jià)格難以預(yù)測(cè)。在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并付款后,因?yàn)槭袌?chǎng)因素的作用,房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。如果漲價(jià)則購(gòu)房者受益;如果跌價(jià)則購(gòu)房者會(huì)遭到損失。
2、購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)要確保開(kāi)發(fā)商擁有哪些證件?
購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí),一定要確保開(kāi)發(fā)商有以下“五證”:
(1)《國(guó)有土地使用證》,是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證;
(2)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;
(3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;
(4)《建設(shè)工程施工許可證》;
(5)《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。
3、購(gòu)買(mǎi)期房后可以退嗎?
(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容異于認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容。商品房交易通常采用先簽認(rèn)購(gòu)書(shū)后簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式,從性質(zhì)上講商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)屬帶未決條款的預(yù)約。由于合同主要條款已經(jīng)確定,合同已經(jīng)成立,對(duì)未決事項(xiàng)雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開(kāi)發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購(gòu)書(shū)條款不一致,或者商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款不合理,此時(shí)買(mǎi)方有權(quán)拒簽,并要求返還定金。
(2)開(kāi)發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件,其中取得商品房預(yù)售許可證是開(kāi)發(fā)商預(yù)售的前提。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售,所簽訂的合同則沒(méi)有法律效力,業(yè)主有權(quán)要求退房。
(3)開(kāi)發(fā)商單方變更規(guī)劃。在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后,如果開(kāi)發(fā)商未經(jīng)買(mǎi)方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì),買(mǎi)方有權(quán)要求解除合同,并要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。
(4)按揭未獲批準(zhǔn)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十三條規(guī)定,因不可歸責(zé)于買(mǎi)方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,買(mǎi)方有權(quán)請(qǐng)求解除合同。
(5)先賣(mài)后抵、一房二賣(mài)或先抵后賣(mài)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規(guī)定,商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人,或商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人的,或隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),買(mǎi)受人有權(quán)要求解除或撤銷(xiāo)合同并要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償。
(6)面積誤差。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規(guī)定,出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符,合同對(duì)此有約定的,依約定處理;如無(wú)約定,則面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%,買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。
(7)質(zhì)量瑕疵。如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,買(mǎi)受人有權(quán)解除合同,并要求賠償損失。
(8)拆遷補(bǔ)償安置房屋。出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋事實(shí)的,買(mǎi)受人有權(quán)要求退房,并可向出賣(mài)人主張不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償。
(9)遲延交房。實(shí)踐中,開(kāi)發(fā)商通常通過(guò)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗(yàn)收備案,而是單項(xiàng)驗(yàn)收合格等)進(jìn)行規(guī)避。
(10)逾期辦證。商品房買(mǎi)賣(mài)合同通常會(huì)對(duì)辦證期限作出明確約定,如果因開(kāi)發(fā)商原因致使超過(guò)辦證期限未取得房產(chǎn)證,買(mǎi)方有權(quán)選擇退房并要求開(kāi)發(fā)商支付賠償金。對(duì)此開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)設(shè)定相當(dāng)長(zhǎng)的辦證時(shí)間(如簽訂本合同之日起500天)進(jìn)行規(guī)避。
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