商品房認購書中的定金性質

商品房認購書通常包含如下內容：買賣雙方當事人信息、房屋基本情況、房屋價款、簽訂商品房買賣合同的時間、雙方違反認購書的違約責任等。同時，為督促雙方當事人及時簽訂商品房買賣合同，認購書中一般還會設置定金條款。

一、商品房認購書中定金的認定

定金是為實現債權所作的擔保。定金合同是要式合同，應以書面形式訂立，且自定金實際交付之日起生效。在商品房認購的司法實踐中，定金的存在形式有兩種：

一種是在認購書中明確約定定金條款，且購房者實際支付了定金，此定金具備定金成立的形式要件，定金合同成立;

一種是在認購書中未約定定金，但購房者支付了“定金”，且開發商出具了帶有“定金”字樣的收據。此種“定金”缺乏定金合同成立的形式要件，是否屬于定金呢?

筆-者認為，依據我國合同法三十六條規定，法律規定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。購房者交付了“定金”款項，履行了交付的義務;開發商在收據中標有“定金”款項的字樣，足以認定開發商在收受該筆款項時，其意思表示就是將這筆款項認定為是定金。因此，即便此時的“定金”沒有書面約定，法院也應認定該款項為定金，適用定金罰則的有關規定。

二、定金性質的認定

根據定金交付的時間不同，筆-者將定金分為兩種：一是簽訂認購書之前交付的定金(以下簡稱“先付定金”);一是簽訂認購書之后交付的定金(以下簡稱“后付定金”)。

1、先付定金性質的認定

司法實踐中，對于先付定金究竟是為擔保簽訂認購書而設立，還是為擔保簽訂商品房買賣合同而設立，庭審中，雙方當事人之間經常存在爭議。如何認定先付定金的性質，筆-者認為，應該分情況討論：

(1)認購書中沒有約定定金條款

若認購書中沒有約定定金條款，且定金是在簽訂認購書之前給付的，此時應首先探究當事人的真實意思表示。如果雙方當事人對先付定金的性質沒有爭議，就應當按照當事人的合意來確定先付定金的性質。

如果當事人對先付定金的性質有所爭議，那么此時的先付定金更宜被定性為：為實現將來簽訂認購書而所做的擔保。理由在于：交付先付定金時，因認購書尚不存在，故而商品房買賣合同的簽訂時間、地點等事項并不明確。若認定此先付定金是為擔保簽訂商品房買賣合同而設立，未免過于“超前”。因此，筆-者認為，此種先付定金是為擔保簽訂認購書而設立。如果開發商未與購房者簽訂認購書，應適用定金罰則之規定，要求開發商雙倍返還。如果開發商與購房者簽訂了認購書，即使開發商未與購房者簽訂商品房買賣合同，法院也不應支持購房者的雙倍返還定金的訴求。

(2)認購書中約定了定金條款

筆-者認為，如果認購書中明確寫明定金的用途，那么不論定金是在何時給付的，依照合同法關于意思自治的約定，都應按照認購書中設立定金條款的目的來認定定金究竟是為實現簽訂認購書所做的擔保，還是為實現簽訂商品房買賣合同所做的擔保。定金在認購書簽訂之前給付，可以視為雙方當事人通過行為變更了合同履行的方式。

2、后付定金

如果認購書中沒有約定定金條款，但定金是在認購書簽訂之后給付的。筆-者認為，此種后付定金應被認定為：為實現簽訂商品房買賣合同的所做的擔保，而非簽訂認購書的擔保。理由在于，從定金給付的時間上來說，此時認購書已經簽訂，不存在為了保障簽訂認購書而交付定金的必要;從認購書的內容來看，認購書中幾乎所有的條款都是為了在將來某一時間內簽訂商品房買賣合同而設立的，那么可以推斷出后付定金也不例外。