(一)土地性質(zhì)不合法的風(fēng)險
在集體土地上所建房屋,又未辦理土地征用手續(xù),即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法,因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。
(二)土地使用權(quán)不合法的風(fēng)險
在城近郊區(qū),有的樓盤已具備入住條件,也有規(guī)劃、施工手續(xù),卻未辦理商品房銷售許可證,究其原因,大半出在土地上,即尚未辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù),因而不能按正常手續(xù)進(jìn)行銷售。對于這種情況,建房本身合法,但賣房不合法,開發(fā)商須交納國有土地使用權(quán)出讓金,獲得國有土地使用權(quán)證書后,才能辦理商品房銷售許可證進(jìn)行銷售。
(三)工程建設(shè)手續(xù)不合法的風(fēng)險
有的項目,規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵,沒有規(guī)劃證和施工證,即是違法建筑。這種情況下,建房就不合法,當(dāng)然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設(shè)手續(xù),則面臨的后果是最嚴(yán)重的,即有被拆除的風(fēng)險。如僅僅是建設(shè)手續(xù)的問題,有時交了罰款后也能補辦手續(xù),從而使其合法化;但如嚴(yán)重違背了城市規(guī)劃,被拆除也并非沒有可能,偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關(guān)主管部門的執(zhí)法力度也有關(guān)系。這種情況,購房者最應(yīng)小心,一般不要購買。
(四)施工進(jìn)度沒有達(dá)到規(guī)定要求就銷售的風(fēng)險
這種情況下,開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認(rèn)購的方式銷售,即先收取一定的認(rèn)購金,等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況,建房是合法的,但賣房不合法,須待施工進(jìn)展到規(guī)定程度,取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現(xiàn)房而言,期房的風(fēng)險本身就很大,而提前銷售,風(fēng)險又在期房的基礎(chǔ)上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售,風(fēng)險就更不用說了。如果您確實要購買的話,則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。
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