一、《婚姻法》解釋(三)對父母給子女購買住房的產權認定做出了一些明確規定，父母給子女購買住房，應該注意以下幾個問題：

第一種，父母以自己名義購買住房，父母給子女居住。在法律上該房屋的所有權是歸父母所有的，子女只是獲得該房屋的居住權，不享有所有權。子女結婚后，該房屋仍然不改變所有權歸父母的性質，離婚時也不存在子女夫妻分割的問題。但是，這種房屋，在父母百年之后，子女及其他繼承人繼承后變更登記，需要辦理繼承公證，根據《關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》(國稅函[2004]1036號)中規定：“一、對于《中華人民共和國繼承法》規定的人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅，但需要繳納工本費。如果在子女婚后贈與子女，則需要繳納購房契稅。

第二種，父母以子女名義購買房屋，但同時與子女簽訂協議，約定該房屋是由父母投資，產權不歸子女，子女可以居住。由于我國不動產實行登記制，因此父母與子女之間的這種房屋所有權與實際登記相分離約定，因為違反《房屋登記辦法》規定的，屬于無效約定。也就是說，該房屋的所有權歸登記的子女所有，根據協議可以認定該子女與父母之間形成父母所出資的債權關系。

第三種，父母直接以子女名義給子女購買住房，所有權歸子女，在法律上認定為父母對于子女的贈與行為，受到法律保護。

第四種，父母僅出一部分資金給子女購買住房，另外有部分是以子女名義貸款。如果該貸款有部分在子女婚后償還，婚后償還部分屬于子女夫妻的共同財產，在子女夫妻離婚時作為夫妻共同財產分配。

二、婚前雙方父母給子女買房，離婚房產如何分割?

(一)婚前一方父母給子女買房，離婚房產如何分割?

1、婚前一方父母給子女買房，產權登記在自己子女名下，離婚房產如何分割?

若婚前購房時，一方父母給子女買房出了全額的購房款，產權登記在自己子女名下，該房產就屬于登記方的婚前個人財產，在離婚房產分割時，另一方無權要求分割已經登記的房產。如果婚前購房時，父母給子女買房，只出了部分購房款，剩余購房款由婚內夫妻雙方共同按揭償還貸款的，離婚房產分割時，一般會將房子判歸等登記方所有，對于婚內共同償還的貸款及房子產生的增值，由得到房子的一方對另一方做出補償。

2、婚前一方父母給子女買房，產權登記在雙方名下，離婚房產如何分割?

婚前一方父母給子女買房，產權登記在雙方名下的，在離婚房產分割時，應認定為夫妻共同財產。如果雙方對房產份額有約定的，按照約定享有房子的產權。

3、婚前一方父母給子女買房，產權登記在另一方名下，離婚時房產如何分割?

婚前一方父母給子女買房，即使產權登記在另一方名下，在離婚房產分割時也應認定為夫妻共同財產，進行分割。父母資助買房的一方有權利按照規定要求分割房屋。

(二)婚前雙方父母給子女買房，離婚房產如何分割?

1、婚前雙方父母出資給子女買房，產權登記在雙方子女名下，離婚房產如何分割?

婚前父母資助子女買房，雙方父母均出資的，應該認定為對各自子女的贈與。離婚房產分割時，按照出資比例享有房產的份額。

2、婚前雙方父母均出資給子女買房，產權登記在一方子女名下，離婚房產如何分割?

婚前雙方父母資助子女買房，即使產權登記在一方子女名下，離婚時，房產也應認定為對各自子女的贈與，而不能認為是對雙方的贈與，也不能認為登記在一方名下就是對一方的贈與。因此，離婚房產分割時，按照父母的出資比例享有房產的份額。

以上即是婚前父母給子女買房應注意的問題及離婚房產分割的各種情況分析。對于未取得房產證的，一般由雙方協商，協商不了的，即使去法院，法院一般也不會判決房子歸屬于哪一方。只會判決目前由哪一方居住使用，等到房產證下來的時候，雙方可以另行起訴分割房產。