自住型商品房首付多少?

自住型商品房究竟能不能使用貸款呢?我認(rèn)為，既然它是商品住房，不管是否摻雜了政府因素，都可以使用住房貸款來(lái)購(gòu)買，而且適用于現(xiàn)行住房貸款的任何政策，理論上也沒(méi)什么超國(guó)民待遇的特殊性。那么，買一套自住型商品房，究竟要準(zhǔn)備多少首付款，能申請(qǐng)到多少貸款?每個(gè)月怎么還呢?怎樣還款最劃算呢?

現(xiàn)在，我把北京市目前實(shí)行的住房貸款政策做個(gè)梳理。大家可以參照。

一、首套房貸款

根據(jù)北京市的住房限購(gòu)政策，北京戶口的已婚家庭只能購(gòu)買最多兩套住宅(商住兩用不算套數(shù)，在京軍警視同北京戶口)，非北京戶口的滿五年納稅、社保家庭，以及單身家庭(包括離婚)都只能購(gòu)買最多一套住宅。

而對(duì)于自住型商品房來(lái)說(shuō)，每個(gè)有資格的家庭終身只能購(gòu)買一次自住型商品房，也就是一套房。以后即便離婚，名下沒(méi)房的家庭也不能再購(gòu)買自住型商品房。買過(guò)自住型商品房的家庭，成員中滿25歲的孩子，可以獨(dú)立成戶，獲得購(gòu)買自住型商品房資格。

自住型商品房申購(gòu)過(guò)程中，保障房輪候和京籍無(wú)房戶是優(yōu)先購(gòu)買群體。考慮到自住型商品房僧多粥少的現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，絕大部分自住型商品房項(xiàng)目都會(huì)被優(yōu)先群體包圓，而其中大部分家庭是首次購(gòu)房。如果沒(méi)有能力支付全款，那就只好貸款，享受首套房貸款的相關(guān)政策。

(一)支持力度

國(guó)家對(duì)首套房貸款是支持的。這種貸款基本是解決剛性需求和基本居住需求，理應(yīng)得到滿足。不過(guò)，由于銀行普遍處在貸款額度不足的狀態(tài)，放款時(shí)間比較慢，而且因個(gè)人金融信用的實(shí)際狀況，存在拒貸的可能性。絕大多數(shù)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，少數(shù)銀行可能執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%(1.1倍基準(zhǔn)利率)，或搭配出售理財(cái)產(chǎn)品。在基準(zhǔn)利率上打折扣的情況已經(jīng)很少了。在北京樓市歷史上，大概只有2009年出現(xiàn)過(guò)基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%(利率七折)的情況，但即便如此，也比同期的公積金貸款利率略高。

(二)首套商貸

5年以上的基準(zhǔn)利率是6.55%。首套房貸要求首付不低于總價(jià)30%，貸款額度不超過(guò)總價(jià)70%。貸款期限最長(zhǎng)為30年。一般來(lái)說(shuō)，35歲以下的年輕人申請(qǐng)，基本可以拿到30年的還款期。超過(guò)40歲以后，還款期就會(huì)縮短。銀行一般將65歲視為還款截止年齡(也就是到這個(gè)歲數(shù)時(shí)必須還完)。因此，如果您50歲再來(lái)買房，還款期只有15年，同樣額度的貸款，月供會(huì)比較多，但利息總額減少。

貸款額度要根據(jù)申請(qǐng)人的單位屬性、金融信用狀況、經(jīng)濟(jì)收入酌定。一般來(lái)說(shuō)，月供不能超過(guò)家庭月收入的50%。

我們以**御景灣為例。每平米22000元，90平米的住房大約為200萬(wàn)元。首付不能低于60萬(wàn)元，商貸最高不能超過(guò)140萬(wàn)元。如果按照月供最少，還款期最長(zhǎng)來(lái)算，為期30年的月供為8895.04元(等額本息法)，30年里還的利息總額高達(dá)180.221萬(wàn)元，超出本金40萬(wàn)元。那么，這個(gè)購(gòu)房家庭的月收入要超過(guò)18000元，才能拿到這140萬(wàn)元貸款。當(dāng)然，如果差錢的家庭可以要單位偽造收入和納稅證明，但家庭約收入一下子拿走將近9000元還貸，作為工薪階層的你，不覺(jué)得負(fù)擔(dān)很重嗎?

也有人愿意用等額本金法，每個(gè)月還的本金一樣多，那么月供額度就會(huì)在30年里由多變少，第一個(gè)月還11530.56元，以后逐月遞減，到第360個(gè)月還3910.12元.30年里的還的利息為137.932萬(wàn)元，比本金略少，比等額本息法少還40多萬(wàn)元利息。

因此，要想讓自己月供負(fù)擔(dān)輕一些，首付就盡可能多一些吧。

(三)首套公積金貸款

公積金貸款的發(fā)放單位是有區(qū)別的，包括常見的北京市住房公積金管理中心和中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房公積金管理中心(簡(jiǎn)稱市管和國(guó)管)，也包括不太常見的中共中央直屬機(jī)關(guān)住房公積金管理中心(簡(jiǎn)稱“中直管”)和鐵路系統(tǒng)住房公積金管理中心，以及軍隊(duì)的住房公積金管理中心等。需要解釋的是，國(guó)管的覆蓋面包括國(guó)務(wù)院系統(tǒng)的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和中央直屬企業(yè)、部委直屬國(guó)有企業(yè)。市管的覆蓋面包括北京市及各區(qū)縣政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和北京市、各區(qū)縣直屬國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)和個(gè)體企業(yè)。中直管的覆蓋面是黨中央直屬的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及全國(guó)人大、政協(xié)、各民主黨派機(jī)關(guān)及事業(yè)單位，以及相關(guān)的直屬企業(yè)等。鐵路系統(tǒng)和軍隊(duì)的情況顧名思義，就不解釋了。

公積金首套房貸款的基準(zhǔn)利率是4.5%，相當(dāng)于商貸的66折，可以說(shuō)是國(guó)家給繳納公積金的職工提供的貼息住房貸款。根據(jù)北京市最新規(guī)定，職工繳存公積金連續(xù)滿12個(gè)月且購(gòu)房時(shí)仍在繳存的，可以申請(qǐng)公積金貸款，否則不行。中間斷了得從頭算。

能貸多少呢?北京市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)上限是80萬(wàn)元。如果信用評(píng)級(jí)達(dá)到A級(jí)，可以貸到80萬(wàn)元;達(dá)到AA級(jí)可以貸到92萬(wàn)元，達(dá)到AAA級(jí)可以貸到104萬(wàn)元。上面的說(shuō)法是理論上的，但現(xiàn)實(shí)中由于貸款額度較緊張，一般也就最多給貸到80萬(wàn)元。就算你信用評(píng)級(jí)再高，想拿到104萬(wàn)元也不容易。

目前，想要貸到80萬(wàn)元大概也不容易。需要每月個(gè)人繳存額不低于700元(不含單位1:1補(bǔ)的700元)，才能拿到這么多貸款。否則適當(dāng)減少。如果一個(gè)月個(gè)人繳存額大概五六百元，大概能貸到70-75萬(wàn)元，比以前略有減少。前段時(shí)間新聞上公布了算法，我不再贅述。

公積金貸款執(zhí)行的首付標(biāo)準(zhǔn)比較古怪。首套房且建筑面積90平米以下，首付不低于總價(jià)20%，貸款不高于總價(jià)80%。首套房且建筑面積超過(guò)90平米(不含)，首付不低于總價(jià)30%，貸款不高于總價(jià)70%。這個(gè)政策可理解為支持中低價(jià)位、中小戶型的初次剛性需求。

以**御景灣為例。每平米22000元，90平米的住房大約為200萬(wàn)元。雖說(shuō)有首付不低于20%的說(shuō)法，但由于一般情況下只能貸到80萬(wàn)元，購(gòu)房者還要準(zhǔn)備出120萬(wàn)元的首付款。因此，由于總價(jià)和貸款額度因素，首付實(shí)際上變成了60%。

月供是多少呢?按照貸款80萬(wàn)元，為期30年計(jì)算，月供4053.48元(等額本息)。30年間的利息總額為65.925萬(wàn)元。如果按照等額本金法還款，首月要還5222.22元，第360個(gè)月還2230.56元，可以說(shuō)是逐月減少。不過(guò)前十年的月供負(fù)擔(dān)略重一些。利息總額54.150萬(wàn)元，比等額本息法少還11萬(wàn)元利息。不過(guò)，公積金中心似乎不太支持等額本金法。

按照北京的生活成本計(jì)算，月供4000元的前提是家庭月收入不低于1萬(wàn)元，否則維持基本生活質(zhì)量就比較麻煩。而當(dāng)首付出去120萬(wàn)元以后，很多家庭就立即淪為赤貧，生活質(zhì)量不降低才怪呢。

(四)能不能組合貸款

現(xiàn)代多數(shù)開發(fā)商開發(fā)的普通商品房項(xiàng)目，都不支持組合貸款，甚至不支持國(guó)管公積金貸款。組合貸款的麻煩之處在于三點(diǎn)：一是每種貸款的額度都受限;二是辦理手續(xù)非常繁瑣，極容易因兩類貸款之中的一類沒(méi)批下來(lái)，給自己找麻煩;三是相當(dāng)于同時(shí)使用了兩次貸款。根據(jù)央行的說(shuō)法，一個(gè)家庭只能使用兩次住房貸款，無(wú)論是公積金還是商貸，正所謂“認(rèn)房也認(rèn)貸”。第三次購(gòu)房時(shí)，無(wú)論名下是無(wú)房，還是只有一套住房，都只能全款購(gòu)房了。所以，我不建議使用組合貸款。

二、第二次購(gòu)房貸款

根據(jù)央行和北京市公積金管理中心的有關(guān)規(guī)定，住房貸款的發(fā)放采取“認(rèn)房也認(rèn)貸”的形式。既然一個(gè)北京戶口家庭只能買兩套房，那么他也相應(yīng)地只能享受兩次貸款機(jī)會(huì)。第三次購(gòu)房時(shí)，無(wú)論名下是無(wú)房，還是只有一套住房，都得全款購(gòu)房。因此，使用貸款時(shí)一定要謹(jǐn)慎小心。更重要的是，首套房貸款只有一次。就像人的青春年華，失去就再也沒(méi)有了。

理論上講，國(guó)家不反對(duì)第二次貸款，但申請(qǐng)難度肯定比首套房貸款和第一次貸款難度大得多。

第二次貸款包括兩種情況，一種是名下無(wú)房，一種是名下已有一套住房。

(一)名下無(wú)房的第二次購(gòu)房貸款

這種情況通常出現(xiàn)于名下以前有房，但都已賣掉。以無(wú)房戶身份重新購(gòu)置一套住房。而且以前購(gòu)房時(shí)用過(guò)一次住房貸款，再賣掉前已將貸款余額還清。這次購(gòu)房需要再用住房貸款，這就是名下無(wú)房的第二次購(gòu)房貸款。

根據(jù)有關(guān)政策，這種情況無(wú)論是商貸還是公積金貸款，需要首付不低于總價(jià)的60%，貸款不高于總價(jià)的40%，貸款利率均為1.1倍基準(zhǔn)利率(商貸是7.21%、公積金是4.95%)。月供額度相應(yīng)增加。我們?nèi)砸?*御景灣為例。單價(jià)22000元，90平米戶型。

總價(jià)200萬(wàn)元，只能獲得最多80萬(wàn)元、最長(zhǎng)30年的貸款額度(可能現(xiàn)實(shí)中獲得的額度還會(huì)略少)，需要首付120萬(wàn)元。商貸月供5435.72元(等額本息)，30年還的利息總額是115.686萬(wàn)元。公積金月供4270.16元(等額本息)，30年還的利息總額是73.726萬(wàn)元。

(二)名下有一套房的第二次購(gòu)房貸款(二套房貸款)

名下有一套房子，用貸款購(gòu)買，無(wú)論貸款是否還清，這時(shí)理論上可以再通過(guò)貸款購(gòu)買第二套住房，就是第二次貸款，屬于最典型的“二套房貸款”。由于名下有房，無(wú)論該房是否在北京，首付都不能低于總價(jià)70%，貸款無(wú)論是商貸還是公積金，都不能高于總價(jià)30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍(商貸是7.21%、公積金是4.95%)。個(gè)別銀行對(duì)這種情況可能會(huì)因額度有限而拒貸。

名下有一套房子，全款購(gòu)買。然而，自己的貸款已經(jīng)用過(guò)一次(比如為父母買房貸款償還)，此時(shí)自己再想通過(guò)貸款買一套房，依然是首付70%，貸款30%。

我們以**御景灣90平米住房為例。200萬(wàn)的總價(jià)，在這種情況下首付要達(dá)到140萬(wàn)元。貸款60萬(wàn)元。如果還款期為30年，商貸月供4076.79元(等額本息)，30年還的利息總額是86.765萬(wàn)元。公積金月供3202.62元(等額本息)，30年還的利息總額是55.294萬(wàn)元。

不過(guò)在實(shí)踐中，如果第一次貸款尚未還清，很可能影響第二次貸款的申請(qǐng)結(jié)果，沒(méi)準(zhǔn)會(huì)被拒貸。

三、負(fù)擔(dān)評(píng)估

已經(jīng)推出的自住型商品房的里，最低總價(jià)約為80萬(wàn)元(當(dāng)代采育滿庭春MOMA84平米戶型)，最高總價(jià)約為200萬(wàn)元(順義住總興華新國(guó)展?jié)M庭芳105平米戶型)。在貸款政策“認(rèn)房也認(rèn)貸”的政策環(huán)境里，這樣的價(jià)位對(duì)于任何中低收入的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是負(fù)擔(dān)沉重的。我覺(jué)得，按照2013年下半年樓市最高點(diǎn)作為七折定價(jià)參照的做法，現(xiàn)在看來(lái)有些無(wú)恥，帶有給高房?jī)r(jià)和樓市泡沫托底的意思，對(duì)普通購(gòu)房者也是一種無(wú)聲的“坑爹”。

我個(gè)人的建議是，在權(quán)衡自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和月還款能力之后，做出適合自己真實(shí)承受能力的購(gòu)房選擇。不要為買一套房，拖累了幾十年的生活質(zhì)量和生活預(yù)期。

四、貸款政策總結(jié)

(一)已婚北京戶口家庭：

首次購(gòu)房，名下無(wú)房：公積金貸款90平米以下首付兩成，90平米以上首付三成。商貸首付三成。

名下無(wú)房，第二次購(gòu)房，第二次貸款：公積金貸款和商貸都是首付六成，利率1.1倍。

名下有一套房，第二次購(gòu)房，第一次或第二次貸款：公積金貸款和商貸都是首付七成，利率1.1倍。

名下有兩套房，禁止購(gòu)買第三套房。

無(wú)論名下有沒(méi)有住房，禁止第三次貸款。

(二)單身北京戶口家庭(包括單身、離婚、喪偶)和滿五年繳稅社保的外地戶口家庭

名下只能有一套住房(當(dāng)然，在限購(gòu)出臺(tái)之前名下有N套房都無(wú)所謂，限購(gòu)后就不能再買了)。首次購(gòu)房按首套房貸款政策。名下無(wú)房，第二次購(gòu)房(即賣舊買新)按照首付六成，貸款利率1.1倍。禁止第三次貸款。

(三)需要解釋的問(wèn)題

1.所謂名下房屋，是在全國(guó)范圍內(nèi)的住宅，不含商住兩用。

2.購(gòu)買商住兩用房不能使用住房貸款，只能打政策擦邊球，使用抵押消費(fèi)貸款，最高申請(qǐng)額度100萬(wàn)元，最高還款年限為10年，執(zhí)行1.1-1.2倍數(shù)基準(zhǔn)利率。所以，月供比較多。