一、期房可以退房嗎?期房能不能退?
在購房合同合法有效的情形下,合同雙方應(yīng)如期適格地履行合同義務(wù)在退房群體中,有很大一部分買受人提出退房的原因是:房價下跌過快過多,時隔幾天,前后房價有幾萬甚至幾十萬的價差,心理承受不了。在這種情形下,購房者提出退樓或降價補(bǔ)償?shù)囊蟛缓侠?,開發(fā)商沒有責(zé)任和義務(wù)滿足這些要求。
二、期房如何辦理退房,期房退房的條件有哪些?
如前所述,期房的購房者一般是不可以退房的,但是在一下十種情況,購房者是可以退房的。
(一)商品房買賣合同內(nèi)容異于認(rèn)購書內(nèi)容
商品房交易通常采用先簽認(rèn)購書后簽商品房買賣合同的方式,從性質(zhì)上講商品房認(rèn)購書屬帶未決條款的預(yù)約。由于合同主要條款已經(jīng)確定,合同已經(jīng)成立,對未決事項(xiàng)雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購書條款不一致,或者商品房買賣合同條款不合理,此時買方有權(quán)拒簽,并要求返還定金。
(二)開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定對商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件,其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售,所簽訂的合同則沒有法律效力,業(yè)主有權(quán)要求退房。
(三)開發(fā)商單方變更規(guī)劃
在簽訂商品房買賣合同后,如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì),買方有權(quán)要求解除合同,并要求開發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。
(四)按揭未獲批準(zhǔn)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十三條規(guī)定,因不可歸責(zé)于買方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,買方有權(quán)請求解除合同。
(五)先賣后抵、一房二賣或先抵后賣
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規(guī)定,商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,或商品房買賣合同簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人的,或隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),買受人有權(quán)要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償。
(六)面積誤差
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規(guī)定,出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符,合同對此有約定的,依約定處理;如無約定,則面積誤差比絕對值超過3%,買受人有權(quán)請求解除合同。
(七)質(zhì)量瑕疵
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十二條、第十三條明確規(guī)定,如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人有權(quán)解除合同,并要求賠償損失。
(八)拆遷補(bǔ)償安置房屋
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條明確規(guī)定,出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋事實(shí)的,買受人有權(quán)要求退房,并可向出賣人主張不超過已付購房款一倍的賠償。
(九)遲延交房
實(shí)踐中,開發(fā)商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗(yàn)收備案,而是單項(xiàng)驗(yàn)收合格等)進(jìn)行規(guī)避。
(十)逾期辦證
商品房買賣合同通常會對辦證期限作出明確約定,如果因開發(fā)商原因致使超過辦證期限未取得房產(chǎn)證,買方有權(quán)選擇退房并要求開發(fā)商支付賠償金。對此開發(fā)商一般通過簽訂商品房買賣合同時設(shè)定相當(dāng)長的辦證時間進(jìn)行規(guī)避。
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