第一,因為不可抗力原因導致未按時交付,根據《合同法》第一百一十七條規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任;據此,因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響,造成出賣人延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責任。但是,出賣人應在合理的時間內對買受人及時履行通知義務,否則可能承擔相應責任。
第二,因重大規劃、設計變更影響了按時交付的,如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更,如政府部門需要拓寬建設項目前的道路,要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離等等情況,為此,開發商需要時間來對整個設計方案進行修改;或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題,如地質條件的突變等,必須對設計進行變更的,此類情況雖不能歸入不可抗力范疇,但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任,顯然有失公平,也可根據實際情況認定開發商免責。
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