租房大軍們,你們有沒有想過,你租住的房子要是易主了怎么辦?房屋租賃合同還繼續(xù)有效嗎?房租該交給誰呢?別擔(dān)心,小編整理的律法知識(shí)將為你一一解答。
【案情】
2013年1月,李某與房東劉某簽訂了房屋租賃合同,劉某將其所有的一間店鋪?zhàn)赓U給李某經(jīng)營(yíng),每月租金1500元,租賃時(shí)間為2013年1?月?--2015年1月。合同簽訂后,李某按照約定向劉某支付了租金。10個(gè)月后,劉某由于資金緊缺,決定出售該鋪面,張某以15萬元將該鋪位買下,雙方簽訂了買賣合同,并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。張某將鋪面買下后,打算自己在該鋪面經(jīng)營(yíng)水果生意,遂要求李某限期內(nèi)搬出,在李某不同意的情況下,張某強(qiáng)行將李某的東西從此鋪面搬出。李某要求繼續(xù)租用此房屋,遂起訴至法院。
【分歧】
被告張某認(rèn)為,鋪面是自己的,自己有權(quán)處分,何況自己還給了李某3個(gè)月的期限另找房屋,自己已經(jīng)仁至義盡了。原告李某則認(rèn)為,自己簽訂的合同是真實(shí)有效的,根據(jù)“買賣不破租賃”的原則,原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效,自己有權(quán)繼續(xù)使用該鋪面直至合同期滿。
【評(píng)析】
1、劉某要賣掉鋪面,應(yīng)當(dāng)先通知李某。對(duì)此,第二百三十條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人……”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定:“房屋所有人出賣出租房屋,須提起三個(gè)月通知承租人……”;最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第118條規(guī)定:“出租人出賣房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
2、我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第119條第二款規(guī)定:“私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。”這兩條規(guī)定說明租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力,不因第三人取得租賃物的所有權(quán)而導(dǎo)致租賃合同合同的適用。也就是說,如果承租人李某不想購(gòu)買這個(gè)鋪面,那么李某在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi),還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這個(gè)鋪面,房屋新的所有權(quán)人張某并沒有權(quán)利讓李某搬走。
本案中,李某與房東所簽訂的租賃合同并未違反法律規(guī)定,是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,是合法有效的。該租賃合同的履行期限是2年,而雙方發(fā)生糾紛時(shí)租賃期限并未屆滿,張某取得該鋪面所有權(quán)亦在租賃期間以內(nèi),故符合“買賣不破租賃”產(chǎn)生效力的條件。所以,承租人李某提出要求繼續(xù)租賃此鋪面的要求是合法的,張某無權(quán)要求李某限期搬離,更不能強(qiáng)行搬離李某的東西。
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