租房大軍們，你們有沒(méi)有想過(guò)，你租住的房子要是易主了怎么辦？房屋租賃合同還繼續(xù)有效嗎？房租該交給誰(shuí)呢？別擔(dān)心，小編整理的律法知識(shí)將為你一一解答。

【案情】

2013年1月，李某與房東劉某簽訂了房屋租賃合同，劉某將其所有的一間店鋪?zhàn)赓U給李某經(jīng)營(yíng)，每月租金1500元，租賃時(shí)間為2013年1?月?--2015年1月。合同簽訂后，李某按照約定向劉某支付了租金。10個(gè)月后，劉某由于資金緊缺，決定出售該鋪面，張某以15萬(wàn)元將該鋪位買下，雙方簽訂了買賣合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。張某將鋪面買下后，打算自己在該鋪面經(jīng)營(yíng)水果生意，遂要求李某限期內(nèi)搬出，在李某不同意的情況下，張某強(qiáng)行將李某的東西從此鋪面搬出。李某要求繼續(xù)租用此房屋，遂起訴至法院。

【分歧】

被告張某認(rèn)為，鋪面是自己的，自己有權(quán)處分，何況自己還給了李某3個(gè)月的期限另找房屋，自己已經(jīng)仁至義盡了。原告李某則認(rèn)為，自己簽訂的合同是真實(shí)有效的，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效，自己有權(quán)繼續(xù)使用該鋪面直至合同期滿。

【評(píng)析】

1、劉某要賣掉鋪面，應(yīng)當(dāng)先通知李某。對(duì)此，第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人……”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人……”;最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”

2、我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。”這兩條規(guī)定說(shuō)明租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，不因第三人取得租賃物的所有權(quán)而導(dǎo)致租賃合同合同的適用。也就是說(shuō)，如果承租人李某不想購(gòu)買這個(gè)鋪面，那么李某在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這個(gè)鋪面，房屋新的所有權(quán)人張某并沒(méi)有權(quán)利讓李某搬走。

本案中，李某與房東所簽訂的租賃合同并未違反法律規(guī)定，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是合法有效的。該租賃合同的履行期限是2年，而雙方發(fā)生糾紛時(shí)租賃期限并未屆滿，張某取得該鋪面所有權(quán)亦在租賃期間以內(nèi)，故符合“買賣不破租賃”產(chǎn)生效力的條件。所以，承租人李某提出要求繼續(xù)租賃此鋪面的要求是合法的，張某無(wú)權(quán)要求李某限期搬離，更不能強(qiáng)行搬離李某的東西。