個(gè)人在進(jìn)行房屋租賃的時(shí)候需要多加小心注意,這樣才能在一定程度上避免糾紛的發(fā)生。但如果在實(shí)踐中不幸發(fā)生個(gè)人房屋租賃合同糾紛的話,當(dāng)事人該如何來(lái)解決呢?關(guān)于這方面的問題,律霸小編將在下文中為您做詳細(xì)解答。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房屋租賃市場(chǎng)的活躍,越來(lái)越多的房屋租賃合同糾紛也相繼產(chǎn)生。因房屋租賃合同的具體情形各有所異,實(shí)踐審判者也有一些問題存在。本文就房屋租賃合同糾紛解決相關(guān)問題提出以下幾點(diǎn)觀點(diǎn)供商榷。
第一、 對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問題
出租人和承租人訂立房屋租賃合同,雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后,合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力,根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定,為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查:
1、審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。
2、審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋,都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(五)屬于違法建筑的;
(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(七)已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
第二、 承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修,在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理
1、對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的,在房屋租賃合同中,一般均規(guī)定,裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無(wú)償收回。但在合同履行期間,往往因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物,這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問題。筆者認(rèn)為,首先應(yīng)由租賃雙方對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào),這樣既解決了問題,同時(shí)也節(jié)省減少損失;如果協(xié)商不成,則由法院委托評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般評(píng)估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊,房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符,故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。
2、對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見(試行)》第86條對(duì)添附物的規(guī)定是:非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意增添,并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的,按照約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成的,能夠拆除的可以責(zé)令拆除;不能拆除的,也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人;造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
現(xiàn)實(shí)中,因?yàn)榉课葑赓U合同而產(chǎn)生的糾紛千奇百怪,而說(shuō)到如何解決的時(shí)候,則需要根據(jù)不同的情況作出不同的處理,這樣才能比較好的解決相關(guān)糾紛。必要時(shí),當(dāng)事人可以通過(guò)律霸網(wǎng)站委托所在地區(qū)的專業(yè)律師來(lái)幫助自己解決。
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