現(xiàn)在有些房東在把自己的房子租出去后,又想把房子賣掉,那么房屋租賃合同期間房屋買賣可以嗎?這是經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象,而且經(jīng)常出現(xiàn)房屋租賃糾紛。那么律霸小編在下文就為大家淺要的分析一下,希望對大家有所幫助。
一、房屋租賃合同期間房屋買賣可以嗎
房屋租賃期間進行房屋買賣是可以的,但是根據(jù)買賣不破租賃的原則,必須在租賃期間結(jié)束才能讓租客搬走,不能損害租客的合法利益。
二、買賣不破租賃的法律規(guī)定
1、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第118條規(guī)定:“出租人出賣房屋,應(yīng)提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”。
2、《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力”;第230條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋的,應(yīng)當在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”;
3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定:“租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”; “房屋所有人出賣出租房屋,須提起三個月通知承租人,在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。”
4、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定:“私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。
5、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。
三、買賣不破租賃原則的適用范圍
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時,買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權(quán)利者,不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約,如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期,則該租賃權(quán)有對抗效力,買賣不破該租賃,但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后,由出租人讓與第三人時,受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中,出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動產(chǎn)租賃已將其登記時,對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人,亦發(fā)生效力”。即依日本民法,租賃經(jīng)登記后,有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定,該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后,縱將其所有權(quán)認與第三人,其租賃契約,對于受讓人,仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是,這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產(chǎn)租賃而言。這是因為,“以居住營業(yè)或農(nóng)耕為目的,而承租他人之不動產(chǎn),各國立法為謀求社會生活之安定及增進,均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動產(chǎn)租賃,由于筆者孤陋寡聞,不敢貿(mào)然作出判斷。
我國在合同法出臺之前,司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中,當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此,結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法,大多數(shù)學(xué)者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。
在我國,由于土地屬于國家所有或者集體所有,單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定,土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租,那么,對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效,即應(yīng)當類推適用買賣不破租賃原則。
在房屋租賃期間,房東進行房屋買賣是可以進行,但是根據(jù)買賣不破租賃原則,租客是可以在合同到期在搬走的,如果在租賃期間搬走,應(yīng)向房東索要賠償。若還有什么不明白的,小編建議來點咨詢律霸平臺的專業(yè)律師。
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