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現(xiàn)實(shí)生活中,可能因?yàn)橐蜚y行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款,而房屋所有人將房屋進(jìn)行了抵押,那么此時(shí)抵押的房屋能否進(jìn)行租賃呢?而要是房屋先租賃出去了,這個(gè)時(shí)候又是否還能抵押?關(guān)于這兩個(gè)問(wèn)題,律霸小編馬上就來(lái)為您解答。
一、抵押的房屋能否進(jìn)行租賃
抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利,房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的,租賃合同有效,但租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。
《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十六條規(guī)定:"抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押,抵押人,第三人因此可能不知道所購(gòu)房屋上存在租賃關(guān)系,而與出租人建立買賣關(guān)系,該第三人是善意第三人。在此情況下,承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。這樣處理有利于保護(hù)第三人的交易安全,在當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲形勢(shì)下,也可防止部分出賣人為反悔賣房,惡意與他人串通假造租賃合同關(guān)系,達(dá)到悔約的目的。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)因此不能實(shí)現(xiàn)的,可以請(qǐng)求出租人進(jìn)行賠償。
二、租賃的房屋能否進(jìn)行抵押
出租人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押,租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí),抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行,也就是說(shuō),租賃合同的效力及于買受人。
租賃關(guān)系直接針對(duì)的是房屋使用、收益的權(quán)利,而抵押權(quán)針對(duì)的是房屋的交換價(jià)值,二者并無(wú)本質(zhì)沖突,出租人可以對(duì)房屋行使充分的處分權(quán)。抵押權(quán)人對(duì)已出租的房屋同意抵押的,該風(fēng)險(xiǎn)由其自行承擔(dān),抵押權(quán)人不能以該權(quán)利對(duì)抗承租權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,也不影響租賃合同的履行。為此,《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》第六十五條規(guī)定:"抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效"。
綜上可知,不管是先抵押后租賃,還是先租賃后抵押,這些行為都是法律所允許的。但在前者的情況下租賃合同有效,但租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。而在后者的情況下租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán),同時(shí),抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行。關(guān)于“抵押的房屋能否進(jìn)行租賃”的問(wèn)題,律霸小編就為大家整理到此,希望可以為您提供一些幫助。
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李吉福律師畢業(yè)于三峽大學(xué),現(xiàn)任職于青海泰宏律師事務(wù)所專職律師,從事律師工作十余年,始終恪守執(zhí)業(yè)道德和紀(jì)律,秉承以當(dāng)事人為中心,誠(chéng)信執(zhí)業(yè),勤勉盡責(zé),辦理的大量的案件,具有豐富的經(jīng)驗(yàn),受到當(dāng)事人的好評(píng);專長(zhǎng)建設(shè)工程領(lǐng)域、刑事辯護(hù)、常年法律顧問(wèn),公司業(yè)務(wù)、債權(quán)債務(wù)等,為了維護(hù)您的合法權(quán)益,需要法律服務(wù)時(shí)聯(lián)系電話:13897443953 (微信同號(hào)),郵箱:lijifu421@163.com
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