我們都知道隨著現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力越來(lái)越大,好多人都在向住都去大城市工作,但在工作之前面臨的就是為自己租一件房子,那對(duì)于租房子城里面又是怎么租的呢,又是怎么簽合同的呢,那就來(lái)了解一下城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋是怎么樣的?下面就來(lái)聽(tīng)聽(tīng)小編的看法。
一、城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋是怎么樣的?
第一條 本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為,鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn),只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有,均適用本解釋?zhuān)瑢?shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃,基本屬于完全的市場(chǎng)行為,并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性?xún)?nèi)容,最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物,是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,但為了促進(jìn)交易,當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的,租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),根據(jù)形勢(shì)的客觀(guān)需要,經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后,在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi),建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法,相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效,合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。
【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度,《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定,但屬于管理性規(guī)定,并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定,不能作為房屋租賃合同的生效條件,故房屋租賃合同未登記備案的,其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,則以約定為準(zhǔn),未辦理登記備案手續(xù)的,合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下,視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為,變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,此時(shí),即使未辦理登記備案手續(xù),合同仍為有效。
第五條 房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失,人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失,該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi),屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任,賠償范圍限于信賴(lài)?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸,當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴(lài),一方由于信賴(lài)而支出一定的成本,主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用,此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失,后者由于舉證較為困難,實(shí)踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性,損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上,對(duì)此,本解釋都有明確規(guī)定。
第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,在數(shù)份合同均有效的前提下,按照如下順序確定履行合同的承租人:(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的,即合同成立時(shí)間在先,判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間,更嚴(yán)格地說(shuō),是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
“一房數(shù)租”時(shí),未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同,并賠償損失。
第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,出租人享有法定解除權(quán)的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋,致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人,當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí),出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀,不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí),必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果,如果承租人對(duì)此有異議,可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴,請(qǐng)求解除合同。
對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下兩種通知方式:一是,承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人發(fā)出通知,要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀,合同即自動(dòng)解除。
第八條 因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用,承租人請(qǐng)求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃,承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議,或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí),承租人的合同解除權(quán)并非任意的,還須具備一個(gè)必要前提,即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用,或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封,實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分,其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制,而且喪失了使用、管理權(quán),權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反,房屋被查封后,權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán),僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中,租賃房屋被查封,如果是由于出租人的原因,承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,出租人因此遭受損失的,出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí),意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人,如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人,則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人,則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,該租賃合同屬效力待定合同。
第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃合同無(wú)效時(shí),未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的,非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大,可以認(rèn)定形成附合,例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài),則不能認(rèn)定形成附合,如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論,對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物,所有權(quán)仍歸承租人,房屋租賃無(wú)效時(shí),由承租人拆除取回,出租人想要留用,應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià),承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物,在出租人同意利用的前提下,可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中,承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類(lèi):一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意,但知道后卻未表示反對(duì),且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修,屬惡意添附。對(duì)于惡意添附,不論房屋租賃合同是否有效,原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償,裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失,是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值,應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊,不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?
實(shí)踐中,在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí),應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值,結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則,分別對(duì)待:(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的,由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的,損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的,該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值,即現(xiàn)值。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的,由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失,并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí),除當(dāng)事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三:(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,即善意添附;(2)租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除,合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項(xiàng):(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除,且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí),必須盡到必要的注意義務(wù),不得對(duì)房屋造成毀損,否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,合同解除時(shí),雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,應(yīng)予支持;
(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;
(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng),規(guī)定了合同解除時(shí),對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則:
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋,也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值,承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,但出租人同意利用裝飾裝修的,應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除,對(duì)于出租人同意利用的,將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖S鄡r(jià)值,由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的,則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值,由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。
(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?,按照公平?zé)任原則,由雙方共同分擔(dān),一般為平均分擔(dān)。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”,是指在房屋租賃合同履行期限屆滿(mǎn)前解除合同,附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限,將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致,可委托專(zhuān)門(mén)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿(mǎn)時(shí),承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的,不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修,必須經(jīng)過(guò)出租人同意?!巴狻狈譃槊魇竞湍?,明示有書(shū)面、口頭、電話(huà)等表現(xiàn)形式,對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意,但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的,則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,租賃期間屆滿(mǎn)時(shí),承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物,承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償,出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,但雙方另有約定的除外。
第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用,由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)時(shí),出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀,承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的,其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人,拆除過(guò)程中造成房屋損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋租賃合同解除場(chǎng)合,若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約,但出租人的違約行為更為嚴(yán)重,承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同,且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的,出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
詳讀最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(二)——《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》學(xué)習(xí)筆記
第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建,但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
【解讀】所謂擴(kuò)建,是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目,一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成,本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng),按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定,擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
本條所規(guī)定的“過(guò)錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過(guò)錯(cuò),具體包括以下四種情況:(1)若系單純出租人的過(guò)錯(cuò)所致,則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);(2)若系單純承租人的過(guò)錯(cuò)所致,則由承租人承擔(dān);
(3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致,則由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān);(4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò),則按公平原則,由雙方分擔(dān)。
房屋租賃合同解除場(chǎng)合,經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理:(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法擴(kuò)建手續(xù),則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù),則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān)。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用,但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù),則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由,主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù),則由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?,若辦理合法擴(kuò)建手續(xù),則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,否則,由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算,最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法,即以擴(kuò)建時(shí),承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。
第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問(wèn)題:
(1)群租,可分為自主群租和他主群租兩種,自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人,他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人,后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征,應(yīng)適用本條規(guī)定。
第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán),維護(hù)交易的穩(wěn)定性,本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的,推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間,不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。
承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為,在效力上屬無(wú)效行為,出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效,亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后,承租人喪失租賃權(quán),轉(zhuǎn)租合同也因其賴(lài)以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止,善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下,都涉及房屋的返還問(wèn)題,此時(shí),案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系,當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建,則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此,本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,次承租人具有第三人的訴訟地位,既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美T诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中,出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益,其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的變形形式,無(wú)論其收取多少,出租人的租金并不因此而受到損害,故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
第十七條 因承租人拖欠租金,出租人請(qǐng)求解除合同時(shí),次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規(guī)定,承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的,出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合,若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí),次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合,如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意,次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。
次承租人代出租人支付租金與違約金后,對(duì)承租人享有兩種權(quán)利,一是對(duì)于承租人的追償權(quán),二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
第十八條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除,出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除的情形下,承租人應(yīng)將房屋返還出租人,但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí),即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù),從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有,出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋,同時(shí),出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。
綜合上面所說(shuō)的,對(duì)于承租人一定要與租房子的簽訂租憑合同,只有雙方簽訂了合同你的合法權(quán)益才能受到很好的保護(hù),如果中間出現(xiàn)了什么糾紛的話(huà),你也可以按照合同來(lái)辦理,因此,對(duì)于承租人一定要清楚城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋是怎么樣的?了解里面的內(nèi)容,以免上當(dāng)受騙。
租房合同沒(méi)到期退房是否屬于違約?
2020年租房合同怎么寫(xiě),租房合同范本是怎樣的
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