(一)商品住房

自住型商品房是不是商品房呢?答案是肯定的。有三個原因：

1.土地流轉(zhuǎn)過程與普通商品房一樣。自住型商品房的土地并非政策性劃撥或優(yōu)惠價出讓，而是經(jīng)過跟商品房一樣的招拍掛全過程，開發(fā)商進行了激烈的叫價和拍賣，從形式上實現(xiàn)了公開和公平。因此，自住型商品房的價格中，地價占有50%以上的比重，甚至達到90%。這與普通商品房沒什么區(qū)別。

2.交易價格和上市交易過程與普通商品房基本一致。雖然自住型商品房采取限價政策，售價只有周邊地段的70%左右，但定價機制是隨行就市，跟市場行情保持一致。此外，自住型商品房是允許再上市轉(zhuǎn)為二手房的，雖說要五年以后，且所得溢價收益的30%要交給政府，但依舊是可以按照市場行情進行變現(xiàn)交易的。這兩點與普通商品房無區(qū)別。

3.建筑質(zhì)量和風(fēng)格與普通商品房大體一致。自住型商品房的承建開發(fā)商，基本是具有一定品牌影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)(小企業(yè)基本拿不到地)，雖說或許會有店大欺客之嫌，但作為市領(lǐng)導(dǎo)的面子工程，基本的道德水準還是會有的。從建筑風(fēng)格來說，目前上市的自住型商品房，都設(shè)計成高層或小高層板樓，而非保障房通常意義的塔樓;戶型面積從50多平米到135平米，更加豐富和多樣。一些自住型商品房主打綠色環(huán)保、低密度花園洋房、一梯兩戶、人車分流、商業(yè)配套、配建學(xué)校幼兒園，這都比保障房的品質(zhì)要強得多，甚至不亞于目前在售的普通商品房。

(二)自住屬性

自住型商品房與普通商品房的最大區(qū)別，在于其規(guī)定的自住屬性，其實就是弱化了投資屬性。對于這個問題，我覺得可以從五個方面來解釋：

1.優(yōu)先針對無房戶。自住型商品房的供應(yīng)對象里，優(yōu)先針對北京戶口的無房居民，包括保障性住房輪候家庭。這說明，自住型商品房重點確保符合條件的無房戶有房住，而且擁有一定比例的產(chǎn)權(quán)。對于名下有一套房的北京戶口居民，則列為非優(yōu)先供應(yīng)對象，排在后面。

2.限制購買數(shù)量。按照北京市的限購政策，北京戶口無房戶名下可以擁有兩套住宅房產(chǎn)，至于中間怎么交易、倒手都無所謂，確保名下不超過2套就可以。即便是夫妻離婚，各自作為單身狀態(tài)名下也可以各維持1套房產(chǎn)。然而，自住型商品房的購買數(shù)量約束更加嚴格。符合條件的北京居民只能購買一套自住型商品房，而且一旦轉(zhuǎn)賣，不得再次購買自住型商品房。擁有一套自住型商品房的兩口子離婚，凈身出戶的那位無論是單身還是再婚，都不得再購買自住型商品房。因此，不要為了房子輕易離婚。理論上講，離婚也沒用。這也就是為什么自住型商品房在申購登記時，必須把夫妻二人的名字都登上。至于房本上寫誰的名字，都會被視為這倆人的共同財產(chǎn)。

注：對付這一規(guī)定，希望增持自住型商品房，大概只有一個合法的辦法：兩名已滿25歲的年輕人分別申購自住型商品房，各自中簽買到后結(jié)婚。這樣兩口子就擁有了兩套自住型商品房。當然，這種事可遇不可求，等也等不起。

3.限制交易時間。買到自住型商品房五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售，否則會遭遇嚴格的罰則“修理”。五年時間，基本上新的裝修也住舊了。而且大筆資金沉淀在房子上超過五年，大概也算自住了。我倒是認為，這個時間應(yīng)該延長到十年甚至二十年。而且，這個“五年”的概念，我覺得應(yīng)該是以房本登記時間為準，一般情況下，房本登記時間是收房以后兩三年內(nèi)。目前上市的自住型商品房，最早也要2015年下半年才會交房。因此，中國共產(chǎn)黨百年誕辰或黨的二十大決策層新老領(lǐng)導(dǎo)交接權(quán)力之前，北京的二手房市場不應(yīng)該出現(xiàn)自住型商品房的身影。希望監(jiān)管部門加強監(jiān)督，寧可讓炒房人沉淀資金空著，也不能讓它出租出售牟利。

4.限制交易收益。對于溢價收益，政府采取了見一面，分一半的方式。雖然有些近乎赤裸裸的“搶劫”，而且政府這么做并沒有付出太多經(jīng)濟成本，但這樣的確限制了投資投機的收益額度。此外，自住型商品房推出半年來，北京二手房市場步入下行通道，完全產(chǎn)權(quán)的二手房都賣不動，價格小幅下探，隨著勞動力結(jié)構(gòu)的變化和京津冀一體化的實現(xiàn)，北京吸納新增人口的能力很可能逐漸減弱，加上即將走入社會的90后家庭普遍比80后家庭富庶(父輩接受了完整的高等教育，趕上了改革開放的黃金期和福利社會的尾巴)，家里住房更多，對房子的需求不再迫切，屆時很可能沒人接盤了，自住型商品房的二手市場更加堪憂。

注：因此，50后和80后組合的世代家庭才是最悲催、最坑爹的一代，是歷次運動和改革的犧牲品。他們的后代10后注定也會倒霉。

5.限制地理位置。自住型商品房的地理位置普遍比較差，以六環(huán)內(nèi)外的房源居多，這些地區(qū)的發(fā)展還不成熟，基礎(chǔ)配套還不健全，二手房市場還處于成長期，類似采育、于家務(wù)、平谷夏各莊等處的二手房交易量很低，客觀上使買到自住型商品房的客戶很難在未來5-10年內(nèi)將其變現(xiàn)(除非去做抵押)，只能放著自住。

其實，維系自住屬性，就是回歸住房的本來屬性和第一特征，這條思路是對的。

(三)共有產(chǎn)權(quán)

近一兩年，國家正在探索共有產(chǎn)權(quán)商品房發(fā)展之路，實現(xiàn)去投資投機，專自住需求，降低購房人的經(jīng)濟負擔(dān)，通過產(chǎn)權(quán)分割的方式平抑房價。北京市的自住型商品房是一種有益嘗試。北京市住建委主任楊-斌提出，自住型商品房以后要堅持搞，這也給許多剛需吃了定心丸。

根據(jù)北京市的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)包括以下三個方面特點：

1.購房人買房，政府參股。政府通過劃出一定份額的自住型商品房專用土地，設(shè)定最高限價，在確保政府土地收益不減少的前提下，迫使開發(fā)商控制成本，向購房者適度讓利，由政府名利雙收。同時，政府以讓利之名實現(xiàn)對購房人所購房屋的股權(quán)參與。讓多少利，參多少股。開發(fā)商只是政府為實現(xiàn)參股而搭的橋而已。

2.購房人賣房，政府分成。購房人按照規(guī)定，持有自住型商品房滿五年，準備上市租售，所得收益(盈利)的30%要交給政府。當然，為了規(guī)避交給政府的具體額度，購房人可以與接盤人做陰陽合同，做大初次購房成本，做小賬面收益。但不管怎樣，政府見一面分一半的概念已經(jīng)形成。

3.購房人損失，政府不管。政府對于自住型商品房的參股，主要體現(xiàn)在共享收益上。既然我在房價上讓利了，那么你有錢賺，我要分成。至于如果樓市持續(xù)下跌，自住型商品房的購入價低于周邊二手房了，這個損失政府是不管的。因為，購房本來就是市場行為，既然要參與市場，就要自擔(dān)風(fēng)險。而且房本上只寫了你的名字，并沒有寫市委書記、市長、住建委主任的名字。況且，房子本來就是給你自住的，把集體戶轉(zhuǎn)成家庭戶的，不是讓你投資的，外圍價格漲跌跟你也沒關(guān)系。而且，你只要不惦記著變現(xiàn)，我政府也不會去強迫找你分成。

因此，在所謂“共有產(chǎn)權(quán)”的旗號下，政府承擔(dān)的是有限責(zé)任。也就是俗話說的“有福同享，有難不管”。對于這種“有限責(zé)任”，你能說它是“不負責(zé)任”嗎?