吳女士曾經(jīng)貸款買過一次房子，貸款已經(jīng)結(jié)清，房子也并未賣出。公積金貸款政策調(diào)過之后，吳女士曾經(jīng)咨詢過，像她這樣的情況，再次購(gòu)房銀行如何判定。

當(dāng)時(shí)，吳女士得到的答案是按照最新的政策，她在銀行貸款買房，已經(jīng)可以被認(rèn)定是首套房，享受首套房的貸款優(yōu)惠政策。

因?yàn)閱挝还e金繳存一直沒有斷，吳女士想使用公積金再次購(gòu)房，并且她希望能夠貸到公積金額度的上限120萬(wàn)元，但咨詢公積金管理中心后發(fā)現(xiàn)，像她這樣的情況想使用公積金買房，只能被認(rèn)定為是二套房，最多只能貸款80萬(wàn)元，首付比例最低30%。

通過咨詢專家后，吳女士了解到：

目前商業(yè)貸款執(zhí)行的政策為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，購(gòu)房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房。

如果購(gòu)房人名下有一套全款購(gòu)買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為25%。

與商業(yè)貸款不同的是，公積金貸款的判定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。對(duì)于名下有一套未賣掉住房的人來(lái)說，按照現(xiàn)行政策將被算作二套房，首付比例為30%。去2015年9月1日起部分城市已調(diào)整為20%。

【相關(guān)知識(shí)】：

“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”究竟是個(gè)什么鬼?

“認(rèn)房不認(rèn)貸”：是指只要購(gòu)房者證明名下無(wú)房，就可以按照首套購(gòu)房認(rèn)定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請(qǐng)。銀行辦理貸款時(shí)，不會(huì)考慮購(gòu)房者歷史貸款記錄。

“認(rèn)貸不認(rèn)房”：是指新的房貸政策不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定，二套房購(gòu)買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認(rèn)定。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”和“認(rèn)貸不認(rèn)房”是為了規(guī)定什么是二套房而提出的比較通俗易記的說法。

按照當(dāng)前的政策，“二套房”主要指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定的，借款人家庭人均住房面積高于當(dāng)?shù)仄骄降模俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的房貸房。

所購(gòu)房產(chǎn)是首套房還是二套房，會(huì)影響到購(gòu)房人所交的首付比例，和執(zhí)行的信貸政策。雖然國(guó)家有統(tǒng)一的規(guī)定，但是不同的城市在執(zhí)行時(shí)也會(huì)根據(jù)自身城市的特點(diǎn)，對(duì)首付的比例有所調(diào)整。

【算首套房的情況】：

1、貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結(jié)清，再貸款買房;

2、全款買過一套房，貸款買房;

3、全款買過一套房，賣掉了，房屋登記也查不到房產(chǎn)，再貸款買房;

4、當(dāng)?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件，銀行盡職調(diào)查核實(shí)購(gòu)房人已有一套住房的，再貸款買房;

5、個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全部已還清且出售，同時(shí)能夠提供兩套住房出售的證明;

6、個(gè)人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已還清，再申請(qǐng)商業(yè)貸款買房;

7、夫妻兩人，一方婚前有房但無(wú)貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無(wú)房，婚后買房申請(qǐng)貸款;

8、貸款買過二套以上房產(chǎn)，后來(lái)全部賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房。

【算二套房的情況】：

1、貸款買過一套房，商業(yè)貸款未結(jié)清，再貸款買房;

2、個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，一套未還清，再貸款買房;

3、夫妻兩個(gè)，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購(gòu)房使用公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款人的償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例，如果存在貸款未還清的狀況，算二套房。