案例:
日前,某小區(qū)127人集體向法院申請(qǐng)異議,他們均是向開發(fā)商購買一手房的業(yè)主且是期房,幾乎都支付了全款。然后付款后,買房發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無法過戶,向法院提出異議,要求停止執(zhí)行,解除查封。
通過法院統(tǒng)計(jì),此類案件并不是個(gè)例,一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認(rèn)購書、意向書等,查封后才簽訂正式合同,這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外,如果在查封前未合法占有房屋或者查封時(shí)房屋尚未竣工交付,也不會(huì)得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時(shí)辦理過戶登記也會(huì)被駁回。一旦房屋被拍賣,購房款只能向出賣方另行追索,而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經(jīng)沒有償付能力或者早已不知去向,買房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有。
如何防范買房中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)?
一、預(yù)告登記
我國《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買受人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)的一項(xiàng)保全制度,一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記,出賣方就無法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記,也不能再另行處分房屋,大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),由于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分,買受人請(qǐng)求停止處分的,法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件,還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封,停止執(zhí)行。建議買房人充分利用法律賦予的權(quán)利,為自己筑起一道防火墻。
二、留存證據(jù)
俗話說,打官司就是打證據(jù),要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù),如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等,盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。同時(shí),注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問題,房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買受人保持一致,不要對(duì)發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行涂改,不要將房款輕易打入非出賣方賬戶,如開發(fā)商員工的個(gè)人賬戶等,避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降。
三、及時(shí)過戶
除法律規(guī)定的特殊情形外,房屋所有權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力,房屋一天不過戶到自己名下,就存在被法院作為他人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在房屋交易中,買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接,更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記,在具備過戶條件時(shí)及時(shí)辦理變更登記,以防節(jié)外生枝產(chǎn)生難以挽回的損失。
總之,房屋開發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否被法院查封,對(duì)于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此,買房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況,以及出賣方尤其是開發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥,應(yīng)當(dāng)提高警惕,謹(jǐn)慎交易。
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