(一)未達(dá)到商品房交付法定條件交房的法律后果
開發(fā)商在不具備商品房交付法定條件的情況下交房,要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任、民事責(zé)任,甚至是刑事責(zé)任。
國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第37條規(guī)定,違反本條例規(guī)定,將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修,并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
對于購房者來說,未達(dá)到商品房交付法定條件的,購房者可拒絕接收商品房,由此所產(chǎn)生的法律后果由開發(fā)商承擔(dān),造成逾期交房的有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,符合法定和約定的條件時,可依法或依約解除合同。但若該法定條件屬行政管理性條件時,而合同約定的交付條件又與其相沖突,則應(yīng)以合同約定判斷是否具備交付條件。
但若不具備法定交房條件,購房者在不知情的情況下接收了商品房,此時購房者有何權(quán)利呢?此時購房者可以向政府有關(guān)部門投訴,要求開發(fā)商承擔(dān)行政責(zé)任,亦有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,包括要求其繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等,賠償損失的計(jì)算可以參照逾期交房的違約責(zé)任而定。達(dá)到合同約定或法定解除條件時,購房者還有權(quán)解除合同。
(二)未達(dá)到商品房約定交付條件交房的法律后果
未達(dá)到商品房約定交付條件交房,購房者可以拒絕接收商品房,并有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,符合法定和約定的條件時,還可依法或依約解除合同。
有人認(rèn)為只要商品房取得了竣工驗(yàn)收報告、竣工驗(yàn)收備案表等即表明商品房系合格的,實(shí)際并非如此。由于竣工驗(yàn)收系開發(fā)商自行組織,而且一般采取抽查的方式實(shí)施,因此實(shí)踐中常出現(xiàn)雖形式上通過了竣工驗(yàn)收,甚至取得了竣工備案證明書,但實(shí)際質(zhì)量不符合國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),從而在交房時與購房者發(fā)生糾紛。出現(xiàn)此種情況時,可由具備法定資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定,鑒定不合格的,應(yīng)認(rèn)為不符合法定交付條件。
不符合約定交付條件的,購房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,其方式包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等多種方式,購房者有自由選擇權(quán)。除非商品房質(zhì)量不符合質(zhì)量要求致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,否則購房者不得以商品房質(zhì)量不符合約定為由拒絕接受商品房,這一點(diǎn)在合同法第148條中有明確的法律依據(jù),但并不排除購房者享有追究開發(fā)商違約責(zé)任的權(quán)利。若商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,或房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的,則購房者可依法解除合同和請求賠償損失。
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