一、商品房銷售的模式

商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種模式，目前多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售模式。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為;

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

二、購買商品房的環(huán)節(jié)及注意事項(xiàng)

1.確認(rèn)項(xiàng)目手續(xù)。購買預(yù)售商品房，應(yīng)確認(rèn)項(xiàng)目是否取得《商品房預(yù)售許可證》，并詳細(xì)查看擬購買樓幢是否在預(yù)售范圍內(nèi);購買現(xiàn)售商品房，應(yīng)確認(rèn)項(xiàng)目是否辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，并詳細(xì)查看擬購買樓幢是否在現(xiàn)房銷售備案范圍內(nèi)。

2.確認(rèn)購房資格。根據(jù)住房限購政策，結(jié)合自身實(shí)際情況，確認(rèn)是否具有購房資格。

3.達(dá)成購房意向。注意把握房屋銷售主體、用途、價(jià)款、面積等內(nèi)容，與開發(fā)企業(yè)達(dá)成交易意向，對(duì)需要先行交付定金等款項(xiàng)的，應(yīng)存入開發(fā)企業(yè)在預(yù)售資金監(jiān)管銀行設(shè)立的商品預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(現(xiàn)房銷售除外)。

4.簽訂合同。訂立合同前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，在詳細(xì)約定房屋價(jià)款、面積、戶型、交房標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容后，雙方簽字確認(rèn)，合同即產(chǎn)生法律效力。對(duì)需要支付的購房款，應(yīng)全部存入開發(fā)企業(yè)在預(yù)售資金監(jiān)管銀行設(shè)立的商品預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(現(xiàn)房銷售除外)。

5.合同登記備案。簽約之日起30日內(nèi)，開發(fā)企業(yè)利用預(yù)售信息系統(tǒng)向市房管局辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。

三、購房資格的申報(bào)資料

居民家庭在購買住房前，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)有關(guān)情況，并提供以下資料：

1.西安市家庭購房申報(bào)表;

2.戶籍及家庭成員證明材料;

3.非本市戶籍居民家庭應(yīng)提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明;

4.家庭成員個(gè)人有效身份證明。

四、購房資格的申報(bào)程序

1.購房人首先向開發(fā)企業(yè)提交住房限購資格申報(bào)資料，開發(fā)企業(yè)對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行查驗(yàn)，留存復(fù)印件，并妥善保管。

2.購房人填寫《西安市家庭購房申報(bào)表》(將做為合同附件);

3.對(duì)符合規(guī)定的購房居民家庭，開發(fā)企業(yè)將有關(guān)信息錄入我局信息管理系統(tǒng);

4.對(duì)本市戶籍居民家庭購房的，市房管局將在開發(fā)企業(yè)信息提交后24小時(shí)內(nèi)進(jìn)行信息核驗(yàn);對(duì)非本市戶籍的居民家庭購房，開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一遞交購房人購房資格申報(bào)資料，市房管局將在5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)資料進(jìn)行審查;

5.審查通過后，可辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。

五、合同發(fā)生糾紛應(yīng)如何處理?

合同履行中發(fā)生爭議，在不能協(xié)商一致的情況下，應(yīng)依據(jù)合同約定，通過仲裁或訴訟方式維權(quán)。

重要提示：

1.購買未取得《商品房預(yù)售許可證》的房屋，其簽訂的商品房買賣合同不能在房管局預(yù)售系統(tǒng)中備案;

2.預(yù)售款不能進(jìn)入監(jiān)管賬戶，難以接受監(jiān)管，若開發(fā)公司挪用預(yù)售資金，可能引起項(xiàng)目爛尾，導(dǎo)致購房人權(quán)益受到損害。