步驟/方法
1.關(guān)于房屋面積方面的條款
商品房以建筑面積計(jì)算房款,建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時(shí),往往建筑面積增大,且不超過3%,但套內(nèi)建筑面積減少,公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn),合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少,公攤面積不得增大多少等等,比如:2%,并約定超出此范圍怎么辦,退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用,不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款,套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí),一般按照院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。
2.關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。
價(jià)格條款應(yīng)比較明確,應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià),不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中,應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式,如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。
可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款,如果不能通過的話,買方可以取消合同,全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要,爭(zhēng)取加入此條款,達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。
3.關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。
購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。
雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”,而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn),大理石地面材料實(shí)為人造大理石,而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國內(nèi)產(chǎn)品,只是貼上外國商標(biāo)。在案件審理時(shí),開發(fā)商使用人造大理石沒有違約,因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn),確是外國品牌,也符合約定。當(dāng)然,使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確,雙方解釋條款意見不一的情形,對(duì)格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。
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