戴-雪x訴華x公司商品房訂購協議定金糾紛案

裁判摘要

購房者對開發商的樣板房表示滿意，與開發商簽訂訂購協議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預售合同。后由于開發商提供的商品房預售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除，開發商不能立即給予答復。以致商品房預售合同沒有在訂購協議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院《關于審理糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，開發商應當將收取的定金返還給購房者。

評論

對此案有一些不太一致的其他看法。

此案從預約的角度分析，其實更簡單。訂購協議屬于預約，存在預約只是將來簽訂本約的可能性，但并不是一定會簽訂本約;是否簽訂本約，當事人仍然需要協商談判，協商后無法達成一致，最后不簽訂本約即本案中的商品房預售合同，并不需要承擔違反預約的責任。因此，開發商要沒收定金也就沒有依據。當然如果預約當事人是惡意中斷協商，或拒絕協商，也應承擔違反預約的違約責任。

對于訂購協議中的定金的性質，理論上也有各種看法。有人認為應該禁止此類定金。

實務提醒

在現實中，有些開發商可能會制造不能簽訂正式合同的借口，一般個人消費者沒有保留證據的意識，發生糾紛就說不清楚、無法舉證，可能遭遇敗訴。

因此在簽訂訂購協議之后，在約定的時間內購房者一定要到約定的簽約地與開發商進行協商，對此過程應留下記錄，比如錄音、照片等，當然最好是在協商過程中要求開發商的工作人員能親筆寫下一些文字，以反映協商的過程。

原告：戴-雪x。

被告：省工業園區華x國際城市發展有限公司。

原告戴-雪x因與被告江蘇省華x國際城市發展有限公司(以下簡稱華x公司)發生商品房訂購協議定金糾紛，向江蘇省蘇州工業園區人民法院提起訴訟。

原告戴-雪x訴稱：

2004年4月18日，原告與被告華x公司簽訂一份協議，約定由原告支付定金5萬元，訂購被告開發的房屋一套;如果原告在被告通知的時間不與被告簽訂正式的商品房預售合同，5萬元定金不返還;如果被告在此之前賣出房屋，應當雙倍返還定金。收到被告的簽訂合同通知后，原告于4月25日至被告處，與被告商定，待原告的丈夫5月7日從回來后再簽合同。5月7日原告至被告處簽合同時，由于被告出具的格式合同中有樣板房僅供參考的條款，原告對此持有異議，與被告協商未果，特以書面表達了由于被告“不能給予明確答復，需要另擇日簽約”的意見，希望與被告繼續協商，被告的工作人員表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告，要沒收原告的定金，并要將房屋售與他人。請求判令被告雙倍返還定金，并負擔本案訴訟費。

被告華x公司辯稱：4月18日簽訂的協議，是雙方當事人的真實意思表示。簽訂該協議的目的，是要約束雙方當事人簽訂正式商品房預售合同的行為。雙方當事人應當在4月25日簽訂正式商品房預售合同。但到了該日，原告戴-雪x并未就簽約事宜與被告進行磋商。由于原告違約在先，被告已決定拒絕與其簽約，故對原告5月7日所寫的“客戶意見”，被告工作人員僅作“已收到”處理。原告所稱5月7日雙方就合同上的樣板房裝修條款未能達成一致意見，不是簽約不成的理由，其訴訟請求應當駁回。

蘇州工業園區人民法院經審理查明：

2004年4月18日，原告戴-雪x以戴-雪x及其夫丘x的名義作為乙方，與作為甲方的被告華x公司簽訂《都市花園·天域住宅訂購協議(紅表)》(以下簡稱訂購協議)一份，約定：乙方向甲方交付定金5萬元，訂購甲方的蘇州工業園區星漢街×號×室住宅一套，面積約為×平方米，銷售單價7720元/平方米;乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業購買權，或者到期不簽約，5萬元定金不退還;甲方若在簽約日前將該房屋轉售他人，應當向乙方雙倍返還定金。當日華x公司開具收據，言明收到戴-雪x、丘x定金5萬元，并通知戴-雪x于4月25日至華x公司處簽訂正式商品房預售合同。5月7日，戴-雪x向華x公司提交一份書面意見，內容是：“本人于2004年5月7日與華x公司簽約時，要求所購房屋的裝修標準與樣板房一致，刪除合同附件二中‘樣板房僅供參考，華x公司保留最終解釋權’字樣，華x公司不能給予明確答復，需另擇日簽約。”華x公司銷售部副經理廖-慶在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到。”5月9日，華x公司通知戴-雪x，因其未按約于4月25日到華x公司簽訂商品房預售合同，已違反訂購協議之約定，特將原協議項下的定金沒收。雙方為此發生糾紛后協商未果，戴-雪x提起訴訟。

蘇州工業園區人民法院認為：《中華人民共和國》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”訂購協議是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，對雙方當事人產生拘束力。按照訂購協議約定，雙方當事人承諾在將來簽訂商品房預售合同，5萬元定金是履行這一承諾的擔保。原告戴-雪x應當在被告華x公司通知的2004年4月25日到華x公司處協商簽訂商品房預售合同。在華x公司否認戴-雪x當日有訂約行為，指陳戴-雪x違約的情況下，戴-雪x不能證明其已于當日實踐了簽訂合同的承諾。戴-雪x以證人胡*明的證言主張其已與華x公司商定將訂約日期推遲至5月7日。胡*明是戴-雪x的姻親，其證言缺乏強有力的證明力。戴-雪x不能以其他證據印證胡*明證言的真實性，該證言不能采信，故戴-雪x關于訂約日期推遲的主張不能成立。根據訂購協議的約定，戴-雪x既然在4月25日未能與華x公司協商訂約，應當承擔違約的民事責任，即無權要求返還其交付的定金，當然更不得要求雙倍返還定金。

據此，蘇州工業園區人民法院于2004年9月10日判決：

駁回原告戴-雪x的訴訟請求。

案件受理費3510元，由原告戴-雪x負擔。

一審宣判后，戴-雪x不服，向江蘇省蘇州市中級人民法院提出上訴。理由是：2004年4月25日，上訴人戴-雪x到過被上訴人華x公司處。對這一事實，被上訴人并不否認，只是認為上訴人當日沒有與其磋商簽約。購置商品房是家庭中的一件大事，上訴人表示要等丈夫丘x5月7日從香港回來后再簽合同，被上訴人的工作人員表示理解上訴人的這一要求，因此4月25日被上訴人的工作人員并未給上訴人看商品房預售合同文本。這個合同文本是5月7日上訴人再到被上訴人處時才看到的，故雙方當事人磋商簽訂商品房預售合同的時間應該是5月7日。一審忽略了本案中的這一重要事實，以上訴人不能證明自己在4月25日實踐了簽訂合同的承諾，錯誤地認定上訴人違約，與事實不符。5月7日，在雙方洽談簽訂商品房預售合同時，由于被上訴人在其提供的商品房預售格式合同中，以附件二的形式添加了“樣板房供參考，華x公司保留最終解釋權”的格式條款，上訴人對此有不同意見，認為這個格式條款違背了平等協商的原則，要求刪除，在被上訴人的工作人員表示不能立即給予明確答復的情況下，上訴人將自己的意見寫成書面材料，并強調希望與被上訴人繼續協商。而被上訴人置上訴人的合理合法要求于不顧，5月9日就通知沒收上訴人交付的定金，還要將房屋另售他人，簡直是霸道行徑。請求撤銷一審判決，改判被上訴人給上訴人雙倍返還定金，并由被上訴人負擔本案的一、二審訴訟費用。

被上訴人華x公司辯稱：2004年4月25日，上訴人戴-雪x雖然到達被上訴人處，但只是試圖壓低約定的房價，遭到被上訴人的拒絕。根據訂購協議約定，此日是雙方當事人簽訂正式商品房預售合同的日期。上訴人此日前來無論是談價格還是要求延期，其行為均是對訂購協議約定內容進行變更，顯然違反了訂購協議的約定。在此情況下被上訴人沒收上訴人的定金，合理合法。一審認定上訴人違反訂購協議，理應適用定金罰則承擔違約責任，事實清楚，適用法律正確。二審應當駁回上訴，維持原判。

蘇州市中級人民法院經審理查明：

2004年4月25日，上訴人戴-雪x曾前往被上訴人華x公司的售樓處，如約與華x公司洽談。對此次洽談的內容，雙方當事人的陳述不一致。戴-雪x主張，其要求待丈夫從香港回來后再簽訂合同，但在該延期請求是否得到華x公司同意一事上，前后陳述不一致;華x公司主張，戴-雪x此日前來是要求降低房價，因遭到拒絕故未訂約。對各自的主張，雙方當事人均不能以證據證實。除此以外，二審確認一審查明的其他事實。

二審應解決的爭議焦點是：

4月25日雙方當事人洽談后未能簽訂《商品房預售合同》的原因何在?雙方當事人是否存在違反訂購協議約定的行為?

蘇州市中級人民法院認為：

《中華人民共和國》(以下簡稱合同法)第三條規定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”第五條規定：“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。”第六條規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”相對商品房預售合同來說，訂購協議是本約訂立之前先行訂立的預約合同。訂立預約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續談判其他條款，直至本約訂立。預約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續進行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創造條件。因此在繼續進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續進行磋商以訂立本約，都構成對預約合同的違約，應當承擔預約合同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內。這種情況下，預約合同應當解除，已付定金應當返還。

本案是因被上訴人華x公司沒收了上訴人戴-雪x交付的定金而引發糾紛。華x公司沒收定金的理由，是認為戴-雪x沒有在4月25日與華x公司簽訂商品房預售合同，違反了訂購協議的約定。訂購協議此條約定的全文是：“乙方(戴-雪x)若在甲方(華x公司)通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業購買權，或者到期不簽約，5萬元定金不退還。”從此可以看出，華x公司不退還定金的情形有兩種，第一種即是戴-雪x在簽約日前放棄房屋購買權。本案事實證明，直至5月7日，戴-雪x仍在書面意見中表達著“需另擇日簽約”的愿望，自始沒有放棄房屋購買權的意思表示，因此不存在此種情形。戴-雪x到期不簽訂商品房預售合同是華x公司可以不退還定金的第二種情形。4月25日是商品房預售合同的簽訂到期日。此日戴-雪x曾到達華x公司處，雙方進行過洽談，對這些事實雙方當事人認識一致。確定是否存在不退還定金的第二種情形，涉及到雙方當事人此日的洽談內容，而對此雙方當事人有不同的陳述，進而也在是否發生違約事實上存在認識分歧。戴-雪x說，由于其要待丈夫回來后再簽訂合同，故請求延期簽約，華x公司亦表示同意，未向其出示商品房預售合同文本，當日的簽約活動被取消，因此不存在違約。華x公司主張，戴-雪x此日前來是要求降低房價，因遭到拒絕故未訂約，進而認為訂購協議約定的內容是“乙方到期不簽約，5萬元定金不退還”，此日戴-雪x前來無論是談價格還是要求延期，都是對訂購協議約定內容進行變更，均屬于到期不簽約，顯然違反訂購協議的約定。能否將訂購協議中“到期不簽約”一語理解為無論存在何種理由，只要不簽約就是違約，雙方當事人顯然有不同解釋。

合同法第四十一條規定：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。”第一百二十五條第一款規定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。”無論是訂購協議還是雙方當事人擬訂立的商品房預售合同，都是被上訴人華x公司提供的格式合同。當對格式條款有兩種以上解釋時，應當作出不利于華x公司的解釋。預約合同的作用，只是為在公平、誠信原則下訂立本約創造條件。從這一認識出發來理解訂購協議中的“到期不簽約”一語，顯然不包括由于不可歸責于雙方的原因而到期不簽約的情形。在買受方只見過出售方提供的樣板房，尚未見過商品房預售合同文本的情形下，若將此語理解為無論出于何種原因，只要買受方到期不簽本約均是違約，勢必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房預售格式合同的不利境地，出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。

就本案說，盡管對4月25日的洽談內容雙方當事人有不同陳述，但在此日，上訴人戴-雪x到被上訴人華x公司處，與華x公司進行過商談，是可以認定的事實。這一情節證明，戴-雪x有守約如期前往磋商的表現，有別于到期不去簽約。其次，從5月7日戴-雪x仍在與華x公司進行磋商的情節看，其沒有拒簽商品房預售合同的明確表現。第三，對4月25日的洽談內容雙方雖有不同陳述，但都不能舉證證明自己的陳述屬實，應合理推定為磋商未成。第四，按照戴-雪x的陳述，其是要待丈夫丘x回來而未在4月25日簽約。購買商品房乃一個家庭中的重大事件，理當由家庭成員共同協商確定。鑒于僅見過樣板房、還不知商品房預售合同內容，戴-雪x提出等丈夫回來后簽約，這個要求合情合理，不違反訂立預約合同是為本約創造公平磋商條件的本意。華x公司既然收受了以戴-雪x、丘x二人名義交付的定金，就應當對戴-雪x關于等丘x回來訂約的要求表示理解。第五，按照華x公司的陳述，戴-雪x4月25日來是要求減讓房價。房價屬訂購協議中的已決條款，戴-雪x如果在本約磋商中提出減價，華x公司當然有權拒絕減價，但在戴-雪x愿意繼續磋商本約的情形下，華x公司不能以此為由拒絕與戴-雪x繼續磋商本約，更不得以此為由將4月25日沒有訂立本約的責任強加給戴-雪x承擔。第六，5月7日戴-雪x看過商品房預售合同后寫下一紙書面意見，華x公司工作人員在這紙書面意見上簽署了“該客戶意見已收到”。華x公司的這一簽署，當然不能證明華x公司同意并接受了戴-雪x的意見，但可以證明戴-雪x在此日與華x公司進行了訂立本約的磋商，見到了商品房預售格式合同的原文，并有與華x公司繼續進行磋商的愿望。華x公司在以樣板房獲取購房者滿意并與之訂立預約合同后，卻在商品房預售合同中以附件形式列入樣板房僅供參考和合同解釋權歸華x公司的格式條款，這對購房者來說顯失公平。戴-雪x對這樣顯失公平的格式條款提出異議，是合理的。戴-雪x提出異議的行為，間接證明直至5月7日，雙方當事人仍在對本約進行協商，但未協商一致，華x公司關于此前已決定拒絕與戴-雪x簽約的主張不能成立，同時也反證出4月25日戴-雪x即使不要求等丈夫回來后簽合同，也不可能同意并簽署這個含有顯失公平的格式條款的商品房預售合同。因此，在雙方當事人均不能以證據證明自己陳述真實的情形下，應當認定4月25日未能訂立商品房預售合同的原因是雙方當事人磋商不成，并非哪一方當事人對訂購協議無故反悔。

綜上，由于磋商未成是導致雙方當事人未能在4月25日訂立商品房預售合同的真正原因，上訴人戴-雪x按訂購協議交付給被上訴人華x公司的5萬元定金，依法應當由華x公司返還，故戴-雪x關于華x公司返還5萬元定金的上訴請求予以支持，但對華x公司惡意違約應當雙倍返還定金的上訴請求不予支持。華x公司關于戴-雪x壓價使本約不能訂立已構成違約的抗辯主張，因無證據，不予支持。一審對本案的定性處理失當，應當糾正。據此，蘇州市中級人民法院依照《中華人民共和國》第一百五十三條第一款第(二)項規定，于2005年5月18日判決：

一、撤銷一審民事判決;

二、被上訴人華x公司于本判決生效后3日內，給上訴人戴-雪x返還定金5萬元。

一、二審案件受理費各3510元，由雙方當事人各半負擔。

本判決為終審判決。

由此可見，簽訂了商品房預售合同并非簽訂商品房買賣合同的必備條件，只要雙方按約定的時間、地點進行了磋商，即使最終沒能簽訂商品房買賣合同也不算違約。