一、如何區分房屋認購書中定金與訂金

(1)在“房屋認購書”中約定的為“訂金”：

《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第二十二條第二款規定：“房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受方返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。”此種情況下，買受人可與出賣人詳細約定“訂金”的性質，否則到時想要主張“定金”的權利的話，將不會被人民法院支持。

(2)在“房屋認購書”中約定的為“定金”：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人一方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協商一致，出賣人應當將定金返還買受人。

二、買房交訂金應注意什么

(1)定金不能超過房價的20%。

(2)如果你購買的是期房，開發商應該向你出示預售許可證，如果你購買的是現房，那開發商應該向你出示大產證，住宅使用證及商品房質量保證書。

(3)你的房款是直接支付給開發商的，如果你覺得想留下痕跡為以后有糾紛做鋪墊的，就向開發商要銀行賬戶，直接劃入開發商賬戶，自己留好存根，在備注里注明是誰購買哪套房子的房款。

(4)按現在政策，只有沒有中華人民共和國身份證的人(包括軍官證)，才要公證，例如持護照、回鄉證、大陸來往證的。

(5)房款一般都在交房前付清給開發商的，開發商一般也只有收到全部購房款及具備相應手續才會把房子交給你。

三、房屋買賣合同未訂立，認購定金應否退還

法律咨詢：孫先生日前看中了某樓盤的一套商品房，隨后與房地產公司簽訂了認購書并交了20000元的認購定金。后來，孫先生因為工作調動，不需要購買此商品房，雙方的買賣合同未訂立。孫先生找到售樓人員，希望退還20000元的認購定金。請問，孫先生繳納的認購金應否退還?

律師解答：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

本案中，因為孫先生自己的原因導致合同不能訂立，按照《合同法》及《擔保法》中關于定金的規定，認購定金不予退還。