與一般個人或者家庭購房不同,合伙買房要注意很多法律問題,尤其是以下幾個問題,更是不能掉以輕心。
一:共有方式
共有方式包括共同共有和按份共有,雖然合伙買房的出資人姓名都可以登記在房產證上,但還是要在房產證上標明共有方式。因為兩種方式決定著購買人日后對房屋的分割和處理方式不同。
簡單地說,共同共有是不分份額大小的共有,分割時原則上是均分,同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割,除非雙方約定不按出資比例分割。
以A和B兩個人合伙買房為例,如果是共同共有,日后房子出售,必須兩個人同意才可。如果是按份共有,A出資三分之二,日后房屋出售,A可以不經過B的同意。
二:“隱形共有權人”
合伙買房中涉及到的“隱形共有權人”是指合伙人中如果有已婚的,其配偶也會對該房屋享有一定的權利。涉及到貸款的一些環節時,銀行為了規避風險,也會要求“隱形共有權人”到場簽字。建議合伙買房雙方一定要相互了解,包括個人及家庭,保證沒有被漏掉的隱形共有權人。
三:“主貸款人”
雖然是多人共同買房,但銀行只會讓相對更有還款能力的人作為“主貸款人”,其他出資人為“共同貸款人”,抵押合同上的出資人均需簽字表示同意。但“主貸款人”需要承擔其他共同貸款人不能按時還款的風險。同時,當主貸款人不能還款時,銀行也會向共同貸款人催收貸款。
實務中,對以一方名義向銀行借款并按月償還的性質如何認定,法院有不同的理解。有的法院認為一方向銀行的借款也屬于該方出資,是通過融資方式的出資;有的法院則認為,只有實際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。
如果以一方名義向銀行借款,并獨自歸還,應當在書面協議中寫清銀行借款是否算一方出資,以及將來的分割方式;如果以一方名義向銀行借款而由雙方共同償還,就需有更詳細的約定,約定款項的進出賬戶,每月還款也要通過銀行轉賬。
這么做可以盡量規避,一方將現金交給借款的一方來還貸,而沒有出入賬記錄,以致產生糾紛后難以自證的風險。
四:書面協議
光在產權登記上注明還不夠,最好還能簽訂一份書面的協議,書面協議的作用,就是要考慮好風險,以及風險出現之后的處理方式。
建議寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什么方式分割,相關的稅費、租金收益、使用、物業管理費等如何承擔或分享等,將責權利約定明晰。萬一雙方產生糾紛,這份書面協議將成為解決糾紛的重要依據。
最后,給大家列舉一下合伙買房的風險,方便大家參考:
風險一:房屋使用意見不一
如果合伙購房的房子,日后共同來使用,怎么分?一套房子,有位置、采光都好的,有差強人意的,大概都想把好的留給自己使用,同時雙方又擁有均等的分配權力,這時候就容易產生矛盾。
風險二:合作意見不統一
該房子如果日后用來出租,出租給誰?租金多少?另一方如果不同意出租,又該如何是好?這些風險,都需要提前考慮清楚,建議合伙人之間最好能事先擬定一份協議。
風險三:合伙投資失敗如何止損
有的合伙人合伙買房的初衷就是看好市場,準備房價漲了,有了收益,再轉手賣掉。但是如果房價降了,合伙人彼此該怎么止損、如何分擔也要考慮好。
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